【大紀元6月26日報導】全球房地產專題報導（美西篇）（中央社記者褚盧生洛杉磯二十四日特稿）針對美國房地產市場潛在的危機，美國西岸影響力最大的媒體「洛杉磯時報」最近撰文指出，「直到泡沫脹破，才會知道泡沫存在。」文章並引用蓋洛普民意調查的數據，每十個人有四個人認為房市會在未來三年出現泡沫現象。

文章特別從兩項不可或缺的統計資料比較分析，藉以證明所言不是危言聳聽，其一是民眾薪資成長表，其二是房屋中間價格走勢圖。

回顧一九八八年到一九九七年的十年間，美國西部的房價長期維持在十萬美元上下，中間房價最好的加州，也不超過十五、六萬美元，就業民眾的年收入則維持於兩萬六千美元。

一九八零年代後期，南加州的房價曾經大幅上漲，但是隨著美國經濟在一九九零年代初期陷入全國性衰退，以及冷戰結束導致美國國防開支大幅削減，這一地區的許多國防工業接二連三關門大吉，數十萬人因而失業，遑論購屋置產。

經過十年的休養生息，美國經濟從一九九八年逐漸步入坦途，股市出現難得一見的榮景，一些從中獲利的人，為了改善居家環境或是增加投資標的，開始進入房市。根據全美房地產經紀協會（National Associationof Realtors）統計，房屋的買主有三分之二以上的多數屬於自住型，投資型也就是俗稱的炒家少於三分之一。

沉寂已久的建築業與仲介業見到市場的需要，也就從一九九八年開始有計劃的推出新屋或成屋，並且逐年增加供應。

據房地產經紀協會最近的統計，從一九九八年到二零零五年間，西部地區僅只是加州一地，住宅價格逐年上漲了百分之八十一，中間房價一再超越二十萬、三十萬、以至四十萬美元的門檻，例如南加州的中間房價為四十六萬五千美元，而北加州舊金山灣區的中間房價則達到六十四萬兩千美元。

但是就業民眾的平均收入十年來僅成長至三萬一千七百美元，這與一九八八年時的平均薪資兩萬六千美元相比，不過增加了九千美元，可是中間房價上漲了接近三倍之多，意味著一般民眾買得起房屋的比率直線下降

從這個角度出發，許多財經專家包括耶魯大學經濟學家席勒（Robert Shiller）、洛杉磯加州大學教授麥可．巴茲達維奇等，在過去短短十天之內相繼指出，房地產市場走向泡沫化已露出端倪。

席勒指出，聯邦儲備理事會長期維持歷史上最低利率的政策與金融機構提供財務規劃選擇的增加，是推動房價近年不斷攀升的主要動力。

但是，憂心忡忡的他也同時指出，當前房市的發展很像一九九九年出現的股市熱，當時華爾街三大指數在各種誇大不實的傳言、大量資金挹注，以及樂觀情緒的籠罩下，從二千年初開始盛極而衰，進而在一片驚呼與怨嘆聲中進入熊市，令許多人面臨破產或是財產縮水的命運。

席勒於當年出版的「非理性榮景」一書中，成功預言華爾街牛市的終結。現在他雖不願預言何時會發生房市泡沫，卻強烈警告房市已經出現不理性榮景。

在美國財經界被視為具有指標意義的洛杉磯加州大學「安德森預測」（Anderson Forecast），二十一日披露以美國住宅市場為主題的研究報告，它的內容指出，已經過熱的房市遲早會出現降溫，因為很多州的人口增長已經放慢腳步，估計全美二十三個州的住宅增加速度已經超過實際需求量的三分之一。

擔任報告執筆人之一的麥可．巴茲達瑞奇說，未來全國性範圍的降溫，將會拖累美國經濟發展的腳步，不過在二零零六年四月以前，美國經濟尚不至於衰退。

換句話說，麥可．巴茲達瑞奇對未來房市只認為會降溫，還不至於出現影響巨大的泡沫化，他在報告中補充說，房市軟著陸的發展，要感謝美國商品出口的成長。

對於位居美國西部樞紐地位的加州，這位經濟學者尤其樂觀的表示，包括舊金山、洛杉磯、橙縣以至聖地牙哥等地都是世界各地移民匯聚的主要城市，加州的房地產市場必需另外看待，因為部份移民從海外攜來的資產大有可能推升房價繼續攀高，究其關鍵就在於這些西部門戶的房屋數量依然供不應求。

證之於聯邦儲備理事會主席葛林斯潘稍早公開發表的政策性談話：「美國部份地區性的房市泡沫正在成形，尚未出現全國性的泡沫現象。」

葛林斯潘的話被許多市場分析師解讀為是觀察未來房市榮枯的重要參考，因為綜觀全局的人畢竟比以管窺天的人看得透徹。多少年來鮮有人能夠正確預言未來，特別是經緯萬端的房市。

例如二零零一年商業週利稱房地產泡沫化正在成形；二零零二年華爾街日報指投資人賣股票投資地產是錯誤的做法；同年，財富雜誌也撰文預測一兩年內房市會出現暴跌不止。但是泡沫化的說法依舊在風中飄盪，尚未落實到地面。

許多經歷二零零零年華爾街股市崩盤的民眾都從經驗學習到一項教訓，那就是在資訊滿天飛行的現代社會，唯有正確的消息和判斷可以信賴，其餘的都應該審慎以對。