【大紀元3月21日訊】(BBC中文网記者魏城3月21日撰文)中國的房地產熱，不僅熱在房產的交易中，也熱在百姓的閑談里、熱在傳媒的標題上、熱在”兩會”的討論中、熱在政府的決策上。

最近，中國各級政府的有關部門出台了不少旨在為樓市交易降溫的措施，如中國的央行–中國人民銀行調高了個人住房貸款的利率和首期付款比例；上海市政府也對一年內交易的售房獲利開征了物業增值稅；”抑制房地產价格過快上漲”的字樣，甚至寫進了中國總理溫家寶剛剛發表的政府工作報告之中……

房价過高，不利”和諧”？

中國的房地產熱之所以成為各界關注的熱門話題，一個重要的因素就是，樓价的攀升速度遠遠超過普通百姓收入的增長速度，也遠遠超過了傳統上”不患寡而患不均”的民眾心理承受極限和如今特別強調”和諧社會”的中共第四代領導層的心理預警紅線。

据中國國家統計局公布的數据，2004年中國全國商品房平均銷售价格上漲了14.4%，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均上漲15.2%，而与此同時，全國城鎮居民人均可支配收入比上年只增長7.7%。

据《紐約時報》的說法，中國房价的攀升速度甚至超過了美國。

當然，對中國是否存在著全國性的樓市高燒現象，中國決策圈和學術界存在著不同意見，例如，中國副總理曾培炎在今年”兩會”討論時曾經表示：”今年全國房地產總的情況是供不應求，不少地方房地產价格上漲過快”，但經濟學家厲以宁卻認為，從全國總體而言，不能說中國房地產存在泡沫。

但不管對中國全國范圍內是否存在”房熱”現象如何看，中國各界人士和國際金融界至少在一個問題上存在著共識：北京、上海等大城市确實存在著樓市過熱的情況。著名國際投資銀行摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠甚至認為，上海可能是全球最大的房地產泡沫，泡沫何時破滅取決于外來投資者的態度何時改變。

据統計，北京去年房价的增幅雖略有下降，但仍然增長了20.8%；而上海去年的房价增幅更大，市中心高達28%，其它區域也有15.8%。另据中國媒體報道，今年一月以來上海市市中心地段的新樓，以每月甚至每半個月一平方米一千元人民幣的速度上漲！

要知道，許多上海普通市民或外地進滬打工的民工的月薪可能也就一、兩千元。

樓市發燒，病因何在？

其他中國的大城市，如廣州、重慶等地的房价也有程度不同的飆升。那么，為什么中國大城市的房价持續”高燒不退”呢？

中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘3月19日在中國發展高層論壇上認為，中國儲蓄利率低、國際熱錢流入和物業稅制度不健全，是拉動房价上漲的三個重要因素。

哈繼銘說，目前中國的社會保障體系不夠健全，居民的儲蓄傾向明顯，但由于儲蓄利率低，居民對儲蓄的需求正逐步轉化為對房地產的需求，這是与真實的房地產需求完全不同的；此外，美元利率和匯率近期的走勢帶動了大量資本流入亞洲和中國，其中流入中國的熱錢中有很大一部分是在炒房地產；最后，与國外相比，由于中國缺乏對短期買房并且獲利者進行征稅的政策，導致了炒房成本的降低，也促使房价上漲。

但曾在中國建設銀行總行從事過多年投資研究工作的李清明卻認為，導致京滬等地房价居高不下的真正原因，是房地產商為了維持暴利而進行的黑幕操作。

李清明在接受記者采訪時指出，世界房地產業的平均利潤率一般都在5%左右，但中國卻在10%以上，中高檔房地產的平均利潤率更達到30%、甚至40%。在房地產最火爆的北京，地段較好的二、三環之間，房地產商的平均利潤率為20.4%，按照這种利潤率來計算，北京不到兩天就要催生一個億万富翁。他說，最近三年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家，可見，利潤丰厚的房地產業成了中國富豪的聚寶盆。

根据李清明的研究，某些房地產開發商牟取暴利的手法包括：一、官商勾結，通過賄賂從政府官員那里拿到低价土地；二、串通銀行，通過假按揭大肆圈錢；三、偽造賬目，通過申報”微利”或”虧損”而偷稅漏稅；四、招標作秀，拿到承包項目的建筑商則偷工減料，大減成本；五、私改規划，通過”欺上瞞下”、”假公建私”、”同流合污”等手段獲取厚利。

如果說李清明揭露的房地產商通過賄賂套取低价土地的手法還是中國房地產”開發熱”初期的黑箱操作手法的話，那么，根据新華社一位記者的報道，如今某些政府官員已經不滿足于作為貪心的”裁判”接受點儿賄賂了，而是干脆作為”球員”，直接沖進球場，与各路豪杰一起競逐房地產暴利這個”足球”。

据新華社記者包永輝最近報道說，江蘇一家在全國也算得上重量級的房地產公司的老板向他爆出”猛料”：某些城市房地產价格的過快增長并非完全是市場因素使然，而是政府”操盤”的結果，政府調控市場的”有形之手”充當了推動房价過快增長的角色。

這位房地產老板說，現在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府”手頭”越活；价格越高，收益越多。有個城市的政府為了抬高出讓土地的价格，特意請他們這家公司來當”托儿”，与外地投標企業競价。這位老板十分擔心价格抬得太高了，砸在自己手里吃不消，但該市政府的一位官員這樣”開導”他說：”你只管往高里抬价就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”。吃了政府官員的”定心丸”，這位老板競起价來底气十足，果然使地价迅速升，再創這個城市土地出讓价的新高。

這位老板透露說，類似這樣由政府”操盤”推動地价上漲的事例在不少城市存在著。

打針施藥，能否奏效？

當然，這位老板說的”政府”是指中國的某些地方政府，中央政府和京滬等大城市的市政府則有不同的考量，因為樓市泡沫一旦破滅不僅會搞垮銀行、拖累經濟、危及民生，更重要的是，還會動搖中共視為”壓倒一切”的社會穩定，從這個意義上來看，央行和上海市政府最近推出的一系列措施還是真心想為發高燒的樓市降溫的。

但這些措施出台后，是否能夠取得使中國樓市”退燒”的實效呢？

香港《信報》最近發表的一篇社評，似乎對此不太看好，而且舉出了去年的例子：”中國人民銀行去年初曾經收緊銀根，但樓价仍一浪高于一浪，后來改為針對土地的出讓和拍賣制度，同樣沒有成效。”

《信報》的這篇社評認為，中國內地房地產市場之所以出現”炒風屢禁不止，樓价一發不可收”的現象，原因就在于：”龐大的利益网絡把地方政府、物業發展商、銀行和其他以炒作房地產為生的利益集團捆在一起，他們對冷卻樓市、消除房地產泡沫并不感興趣。”(//www.dajiyuan.com)