【大紀元3月14日訊】房價飛漲，百姓不堪重負，已引起了兩會代表們的強烈關注，全國人大代表吳菊仙、李志斌等亦公開表示，房地產利潤率高達30％－40％。早年年畢業於華中科技大學的研究生，某大型民營企業集團任副總裁李清明先生，經過大半年潛心研究透析得出結論：房地產業的確存在暴利現象！

據南方日報3月13日報導，前不久，曾經在中國建設銀行總行從事過近十年投資研究工作的李清明，，憑藉近20年的工作經歷，經過大半年的調查分析，拋出了房地產暴利論，在業內外引起強烈反響。　　

房地產成了最大的盈利行業

李清明說，20世紀90年代後期，中國取消行政事業和國營單位的福利分房制度，極大地刺激了房地產業的快速發展，個人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時其平均房價也從每平米的幾百元上漲到現在的接近2800元。其平均利潤率在10％以上，中高檔房地產的平均利潤率更達30％甚至40％，成為目前中國最大的盈利行業。

在短短的20年內，中國的房地產業以超乎常規的速度催生了眾多的億萬富翁。從最近三年公佈的中國100名富豪榜中看，從事房地產的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。其中很多富翁都是從“一窮二白”狀態起家的。

李清明大致算了一下：2004年，北京全市實現商品房銷售額1249.1億元，按20％的利潤率計算，該行業一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生一個億萬富翁。廣州、上海等也是如此。2004年廣州房價飆升18.8％，一手商品房交易金額增長了26.2％，達到560.2億元。按20％的利潤率計算，廣州房地產年利潤高達112億元，約三天產生一個億萬富翁。

房地產供求持續失衡 房價新一輪瘋漲

房價不但沒有大幅下降，反而去年全國商品房均價大幅上漲了14.4％。李清明認為，這主要是供求關係不平衡所決定的。目前中國人口流動愈加頻繁，大中城市的集聚效應使大量人口湧入，客觀上增加了城市商品房的需求，拉動房價上漲。還有8億多農村人口希望住上好房子，想方設法往城裏鑽。因此從長期看，房地產供求將持續失衡狀態，房價也將隨著呈不斷上升趨勢。

在剛剛結束的兩會上，吳菊仙等全國人大代表曾呼籲，政府應制定相應政策法規，限定建築企業一個合理的利潤率空間，運用市場和行政手段，綜合調控房價。

事實上，目前許多地方的政府部門已經開始關注房價問題，並出臺了相應的措施。即便如此，李清明還是深表憂慮。他說，很可能在經過行政手段的短暫打壓控制之後，房價將展開新一輪瘋漲。

暴利手法揭秘：

一，土地交易黑箱操作

在中國土地占整個房地產成本僅20％左右，少有超過25％的少有。據李清明調查，開發商違規拿地的途徑多達10多個。許多房地產商採用與某些政府官員勾結的手段，使用各種“灰色手段”拿到土地，降低拿地成本。這點在房地產業內早已不是什麼秘密，僅僅用於批地一項的賄賂成本就高達地價的30％左右。

此外，最常見還包括城市中的“危房改造”土地和掠奪農民賴以生存的土地等。在早期的房地產開發中，許多開發商就坦言，他們從來就沒從正規管道上取得過土地。據瞭解，北京現有房地產開發商近4000家，真正有開發實力的不足500家。

李清明介紹，2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5％，其他高達95％是在招投標之前，違規拿地採取“協議出讓”土地。據他估計，從20世紀80年代末以來，中國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要達100億元以上。

二，假按揭大肆圈錢

李清明介紹，房地產企業一般都具有高達70％－80％的資產負債率，而且90％以上的也不在少數。“四兩撥千斤”，以1000萬元的資金建造1億元的專案，以1億元的資金建造10億元的專案屢見不鮮。開發商對國家和銀行的各項規定，都有自己的對策。比如開發商通過特殊管道打聽並聯繫到銀行有關人員，通過交流和溝通，開發商就會知道一些銀行的“機密”資訊，如評分是否達標等資訊，以便修改資產負債表，達到貸款的目的。

發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來用“假按揭”的辦法套取資金。其典型操作手法是，搜集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來，按揭貸款讓商家提前獲得利潤，後期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關係在這個過程中悄悄發生了轉移，從而建築成本和樓盤風險實際上是由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的“空手套白狼”。那麼，房地產公司的資金流向，樓盤銷售實際上在“假按揭”階段就已完成。如果銷售不理想，房地產開發商則另有妙計，按市價評估，將房屋抵押給銀行。

據瞭解，在廣州，僅2003年底查出的廣地花園一個樓盤的假按揭金額就達2億多元，共有2000多戶業主的房產涉嫌被重複抵押。

三，偷稅漏稅比較普遍

　房地產企業偷漏稅也是造成暴利的重要途徑之一。

2003年某市地稅局稽查分局，對2002年度納稅額較大的88戶房地產企業進行稅收專項檢查，發現87戶有偷漏稅問題。李清明說，他在調查中發現，多數贏利的房地產開發企業向稅務機關申報的是“微利”或者“虧損”。他們採取的手段一是少報收入，二是模糊成本。
目前，房地產開發商在繳稅納稅中普遍存在以下六個主要問題：一是在扣繳個人所得稅時普遍都存在少計稅收入；二是預收款不繳稅或延遲申報納稅；三是專案 連續滾動開發，專案決算期又有意無意地滯後，導致成本難以理清，企業所得稅應納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時能拖就拖，欠著不繳。

四，偷工減料大減成本

中國有3萬多家房地產公司，但真正有建築能力的寥寥無幾。在房地產開發的過程中，從設計、到施工、監理、驗收，絕大多數開發商都是請另外的專業公司進行操作。

據李清明介紹，發展商外界炒作的工程招標多半是作秀的，工程招標後就把工程分包給和自己有關係的人。層層轉包，層層盤剝，其結果是建設資金嚴重不足。建築商為了保證利潤，只有偷工減料。這就是品質問題層出不窮的根源。包工頭們就成為房地產生物鏈中利潤最低的一環，他們要發家致富，就只能靠盤剝工人和偷工減料了。由此可見，房屋建成後諸如“面積縮水”、“房屋滲漏”、“延遲交樓”等問題其實早在開工之初就埋下了伏筆，開發商和建築公司都心知肚明。而監理公司在一定程度上是形同虛設。有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。

五，“非正規”的手段改規劃獲利

發展商為了極大地發揮土地的效益，還千方百計地改變土地的用途。在這方面，地產商可運用的手法就更複雜了。

正常的方法是在“容積率”方面做文章。更多的開發商是將目光盯在商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，以盡可能擴大建築面積。“非正規”的手段，如：“欺上瞞下”、“假公建私”、“同流合污”等等。

“欺上瞞下”是，通過改變土地使用性質等方法，達到將宅基地樓、經濟適用樓等變換成商住樓，以牟取暴利。

“假公建私”是，將公用性的樓盤“打造”成商住樓出售。

“同流合污”的方法更為直接，地產商直接將有關方面的官員拖下水，低價征地，高價賣樓。

此外，通常的做法還有讓經濟房不經濟。對於面向中低收入家庭經濟適用房專案到了開發商手裏就變得不經濟了。為了儘快收回成本，開發商不顧中低收入家庭，銷售盡可能朝向高收入家庭。

隨著汽車的普及，車庫打造成“金庫”也成了發展商暴利的一個手段。一般開發商做銷售統計時不把車庫售價計算在內。而是另價銷售車庫，從中獲得驚人的收入。例如一個300個單元樓盤擁有可售車位100個，車位20萬元一個，則開發商可以獲得2000萬元的額外利 潤。

不久前，廣州番禺某房地產集團新任總裁在接受某媒體採訪時坦承：“一個商人做過房地產之後，從事其他行業便覺得沒有味道”。不經意間，他說出了所有房地產開發商共同的感受。專家表示，這最重要的原因恐怕還是這個行業暴利的存在。據不完全統計，最近三年公佈的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。由此，可窺見中國富豪如何在房地產業獲取暴利的情態。

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