【大紀元3月13日報導】(中央社記者李文忠台北十三日電)不動產信託基金和不動產證券化在台灣國內起跑，其最大意義是不動產可以進入資本市場，讓不動產與金融商品結合，不但可以有效解決投資開發者的融資需求、讓不動產「動」起來，也讓小額投資者得以受惠不動產市場的蓬勃發展，其長期平均報酬率甚至可能超越股市。

近來在港台兩地掀起了一場不動產投資信託（REITs）熱潮，台灣國內第一檔不動產投資信託基金－『富邦一號』已於 3 月 10 日正式掛牌，引發台灣國內不少投資人對這項新商品的興趣。

該基金屬封閉型基金，擬募集新台幣 58.3 億元 (最低 45 億元 )，成立後於台灣證券交易所掛牌交易。基金成立後預定購買富邦人壽、富邦中山及天母富邦等三棟大樓，總買價約為 58.3 億元。該三棟大樓目前均為滿租狀態，年租金收入合計約為 2.6 億元。該基金前 3 年將以提供投資人穩定租金收入為主要策略，預估第一年投資人的收益約為 3.85%，第二年及第三年將微幅上揚。該基金未來的投資標的，將以大台北地區的商用不動產及相關權利為主，必要時並可於 35 ％的上限內舉債。

除了台灣國內首檔 REITs 已經推出，讓投資人可以藉由小額投資台灣國內的商用大樓，正式啟動台灣國內不動產小額投資市場外，富邦投信也已經送件申請「全球不動產平衡基金」，這是台灣國內第一檔投資國外 REIT 商品的基金，投資歐、美、日本、香港等地，台灣未來發行的REIT 商品，也可能是投資標的之一。

歐美的地產投資，不像台灣國內以賺取房價增值、投資上市建設公司的方式，而是投資不動投資信託公司（類似台灣國內的不動產證券化商品）為主要的投資管道。而主要利基在於美國與歐洲部分國家的不動產信託公司不用繳稅，且全數的獲利必須配發股利給投資人，因此可以藉此賺取每年穩定的高收益，成為地產投資最大的魅力所在。

富蘭克林證券投顧表示，由於全球人口結構步入高齡化，加上戰後嬰兒潮即將步入退休階段，市場對投資收益穩定商品的需求與日俱增，不動產證券化基金挾著高股利與大盤連動性低具防禦效果，以及方便小額投資人參與不動產投資這三大利基，常在市場能見度不高時吸引保守穩健資金進駐。

在不動產證券化方面，主要是透過證券化，將流通性小、資金龐大的不動產，提供交易平台，對被視為火車頭的不動產而言，是帶動週邊的向後連鎖效應，對金融市場來說，是提供資金流通的向前連鎖效果，而在立法與執法的過程中，唯一要注意的就是受託機構的認證。

台灣國內不動產證券化條例在 92 年 7 月下旬制定公布，去年 5 月間，首宗由台北國際商銀受託經管的嘉新萬國商業大樓〈通稱 IBM 大樓〉資產信託受益證券申請募集案，發行總金額約新台幣 44.1 億元，由主管機關通過，正式開啟台灣國內不動產證券化新紀元。緊接著8 月間，金管會又通過由台新銀行擔任受託機構，以特力關係企業中欣實業擁有的忠孝東路大樓為信託財產基礎，申請私募 6 億元的案子。

去年 11 月上旬，金管會再通過三件申請案，其中金額最大的是，由台北商銀受託經管的宏泰世紀大樓部分樓層〈為宏泰關係企業全億及富泰建設擁有〉資產信託受益證券募集案，總金額為 44.4 億元；其次是由土地銀行擔任受託機構，以新光人壽中山大樓為信託財產基礎的受益證券募集案，總金額為 28 億元；第三件也是由土地銀行擔任受託機構，以遠雄人壽大都市國際商業大樓為信託財產基礎的受益證券募集案，總金額 5.3億元。

由於政府有意進一步放寬開發型不動產證券化商品的發行規定，未來台灣國內不動產證券化商品將更多元，市場也將蓬勃發展。根據中華民國建商公會聯合會的估計，台灣國內商業不動產具有證券化機會的市場規模約 1.1兆元，扣除未開發及開發中者，未來五年每年應有一千億元規模，而隨著市場熱度逐漸升高，相關機構的商機會愈來愈大。

此一發展趨勢對於如國泰、新光金控及國建、宏盛、大都市建設，還有台新金控、台北商銀等，旗下子公司不動產投資金額可觀或是具有不動產投資開發技術、專案主辦顧問能力的不動產業者、金融機構而言，可以說是一大潛在利多，未來股價走勢值得留意。