【大紀元2月19日報導】(中央社記者李文忠台北十九日電)由於商辦大樓的需求持續擴增，而市場有效供給相對趨緩，使得今年的辦公大樓租金走勢持續看俏，租金漲幅粗估約為7-8%；但自明年起，則因為市場供給預料將大幅擴增，將進入價格競爭，導致租金再度回跌到目前的水準，企業承租者最好擬定短期租約，增加調整彈性，以因應租金的變動。

新年兩岸包機為緊張的兩岸互動關係開啟了新模式，平和的政治氣氛也在房地產商辦市場中發酵。而受到台灣經濟景氣回春的影響，許多國內企業預計在農曆年後進行業務擴展。包括中信金控、台新金控、國泰金控等業者，今年預計新增人力需求超過7000人，評估所需辦公空間需求約3萬5000坪左右。

而在外資企業部分，受到2005年年初，政府所釋放出兩岸不經第三地包機直航政策影響，原本已評估將大中華區總部，由台北市遷往上海的某些跨國集團，可望暫緩動作並持續後續政策的觀望，顯示外資對於台灣政經環境將逐步恢復信心，並能更積極深耕台灣市場。

2005年台北市將新增五棟辦公大樓，包括統一集團總部、台北 101、台新金控大樓、南山人壽總部、誠泰銀行總部等，總計提供逾10萬坪辦公空間，而北市每年新增需求僅約 3萬坪左右，因此今年10萬坪的新增供給量，照理說在供過於求的狀況下，整體租金應該會往下調整，低於目前平均的2039元/月/坪的水準。

但實際上，在10萬坪的新增供給面積中，「有效供給」面積所佔的比率卻很低，初估對市場的價格破壞影響並不大。首先，統一大樓由於集團以每坪 413萬元的天價標得土地，在土地取得成本過高的背景下，大樓預定租金也將超出一般市場行情許多，並且原訂進駐的高島屋百貨由於租金過高，已決定另覓其他合適的大樓，使得該大樓的啟用日期一再延期。

其次，台北101大樓由於「股東因素」使得大樓租金在近期內不致有往下修正的情形；最後，台新金控大樓、南山人壽大樓、誠泰銀行總部等大樓則以集團自用為主。

由此看來，2005年台北市商辦市場的有效供給反而遠低於市場新增需求，預計今年租金將有小幅上漲，漲幅約在7-8%的行情。而不含這些「特殊供給」的樓地板空置率，約為6.2%以下。

永慶商仲部副總楊治林指出，2004年第4季台北市A級辦公室空置率，在經過連續幾季持續下滑後，已經來到 10.2%的新高水準；但是今年第 1季便傳出好消息，2005年第1季初空置率開始反轉，跌破10%的關卡而下降至9.3%，若進一步扣除德運金融中心以及僑泰興大樓面積，空置率將調整至7.9%。而與此同時，辦公室平均租金則是自2001年1月以來連續4年下滑後，於2005年 1月首次出現向上調整的情形，租金上漲至2039元/坪/月。

上一輪台北市辦公室空置率低於 10%的時間起點為1995年10月，而租金在經過1990-1994年連續5年向下調整之後，首次於1995年維持平盤的水準，站穩 2250元/坪/月的關卡。而此後租金持續上漲 6年至2000年7月達到2820元/坪/月的歷史高峰。永慶商仲部預測，2005年年台北市辦公室租金在經過連續 4年的持續下探後，將有類似1995年的觸底反彈行情。

楊治林表示，台北 101、統一國際等大樓業主堅持高租金的策略，短期內預料不致有太大的變化，就如同震旦智慧、遠雄等大樓剛推出市場一般，必須要歷經了一年半至兩年期間後，因市場落差的經驗累積，才會以積極的價格策略提升進駐率。

短期內由於有效供給小於需求，因此辦公大樓租金持續看漲，但若以中長期來看，在未來 1-2年內，預料辦公大樓將大量釋出，再加上新供給的大樓業主可能將租金向下修正至一般水準，以增加市場競爭力，上述新增供給便可能與其他 A級以上辦公大樓短兵相接，最後可能又會演變成一場價格廝殺戰，租金價格再度回到目前的水準。因此，在企業租客方面，建議宜先擬定短約，等候租金下調的適當時機再擬定長期租約；而欲購買辦公大樓的客戶，建議趁市場買賣價格尚未回溫時宜儘早切入。