【大紀元10月7日訊】(本報按)花旗集團（Citigroup）旗下的史密斯巴尼（Smith Barney）財務證券公司投資副總裁黃傑源提供的是幫助讀者瞭解美國投資的環境和途徑之一，應讀者之需每月推出兩次，若有疑問，歡迎來函報社或者直接聯繫作者。電話﹕800-526-0829,ext.6282。或者網站：www.ssbfcs.com/eddie_hui。

　　做為屋主或者地產投資者，你可能有很高百分率的總值是投資在自己的住屋或者其它的房產上。無疑地，你已經跟從媒體得到房價持續上漲的報告。你是否應該憂慮這會產生泡沫（bubble）?

　　現今房地產市場表現特有的情況﹕根據聯邦房屋企業視察機構（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）的報告，在2004和2005年度第二季之內，美國房價平均上漲 13.4 %。但是這不代表一切事實， 在內華達州，房屋升值 28.1 %. 加州上漲大約 25 %。

　　甚麼是泡沫﹕當房價繼續上升，有些經濟學者及其他觀察家開始關注價格泡沫（price bubbles），這是指在某些市埸上，價格有大量下降的風險。如果下跌普遍，並且意味重大，它的影響超越了房價，潛伏了美國經濟緩慢的危機。房屋市場泡沫的定義很多，但是聯邦儲戶保險公司（FDIC）的觀點比較常用。若房價在先前三年中，上漲至少30 %，當地的房地產市場被認為是一繁榮（boom）市場。依據FDIC，在2004 年362 個美國大城市的市場中的統計，有55個符合它的泡沫定義。這些繁榮市場包含40%美國住宅房地產的總值。

　　房地產價格很少會突然下跌。除非結合有關供應以及需求這兩者因素，才能反轉房價向上的趨勢。 如果你擔心房屋市場銷售超熱，可以注意以下的一些要素﹕

　　低落衰退必有催化理由﹕過去幾十年來顯示，重要的經濟事件能反轉房屋銷售的強勢。舉例而言，在九十年代初期，南加州房價低落惡化的原因是國防工業工作的損失和全國性的經濟衰退。不過，那些地區高科技工業最近出現的緩慢，並沒阻止房價持續的上漲， 主要是購屋者和投資者的需求量不斷。

　　房價可以緩和（soften）而不直線下落﹕2000年初期，投資房地產盛行，澳洲的房地產經歷了一連串雙位數字 （double-digit）的價格增長。為了防止地產投機，其國家的中央銀行，（如同美國聯邦儲備董事會的作法）以提高利率作出反應。同時，其中一州，新南威爾斯，也對房地產投資的銷售徵收了轉移稅。這些努力，雖然刺破泡沫，但是沒造成毀壞。澳洲的房價在過去一年裡，雖然一些大城市顯示輕微的下降，但是大多維持不變。屋主因得不到所要的賣價，便會從市場退出不賣。這就導至供應量減低，即使得需求量下跌。

　　選擇房貸（mortgage）﹕若地產價值下跌，你的房屋抵押貸款就會顯露損失。每種借貸有其好處和風險。哪一種對你最有利，要看你的特別情況和需要而定。如果在繁榮市場擁有地產而擔憂房價可能緩和，最好考慮固定本金付款。只付利息或者負緩衝的借貸 (negative amortization loan），在房地產市場衰退而急於求售時，可能會面臨損失並且需要大筆現款。如果固定地支付本金貸款，可以減少所剩的貸款，也會緩和損失造成的影響。

　　在市場旺盛時投資地產的屋主，若計劃在五年內求售，應該注意價格緩和的跡象。如果準備長期持有地產，不需擔心泡沬化。房價通常在長期的循環紀裡變動。屋主若有適合其財務情況的貸款，就可以在這時期坐陣以安。

　　Smith Barney 不提供稅務諮問，這方面請就教於你的稅務顧問。

　　Smith Barney 是Citigroup Global Markets Inc.的一個分支和服務商標，是 SIPC 的

一員。 ◇

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