【大紀元6月20日報導】（中央社記者李文忠台北二十日電）市場升息態勢愈趨明顯，房貸利率長期看漲，目前各銀行紛紛推出固定利率房貸，此類產品漸有躍上主流的趨勢。但固定利率房貸的相關限制較多，挑選前應特別留意違約條款，才不會增加額外支出。

目前各行庫推出的固定利率房貸，大多是在限定時間內，採取分年期固定利率的方式調整利率，不會隨著存款利率變動，例如設定前3年或前7年間，維持行庫在定約時設定的固定利率，其中以第一年的利率為最低，目前約為1.98%至2.3%，第二年起再微增利率，最高增至3.99%。

永慶房屋契約部表示，目前利率蠢蠢欲動，選擇優惠房貸搭配固定利率，或以短期固定利率搭配提前還款無需收取違約金的方式，都是因應房貸利率波動的好選擇。固定利率最大的優點，在於對抗升息而增加房貸支出的壓力，這種前幾年固定、往後再採機動利率的方式，可以有效降低前幾年的升息負擔。

永慶房屋契約部指出，固定利率雖然有優點，但是目前5年期以上中期的固定型房貸利率，仍略高於指數型房貸利率 (例如第一年2.3%，第二年利率為2.8%，第三年至第七年為3.99%)；而短期固定房貸利率利率較低，但可能會受到銀行綁約的限制，未來提前還款時，可能被銀行收取一筆違約金。因此，購屋者在選擇固定利率型的房貸時，需先行評估每月可負擔的還款金額，以及短期內是否有可能提前清償，作為選擇貸款方式的依據。

以短期固定利率來說，目前許多銀行提供1到3年固定利率的貸款，但部份銀行規定，當客戶要求提前還款時，須收取一筆違約金，這項規定銀行不見得會主動告知，若是申貸者簽約前未詳閱契約內容，常在提前還款時，才發現必須支付這筆額外的費用。

提前還款的違約罰款，一般分為「部份清償」及「全部清償」二種。「部份還款」是指當申貸者有能力提前清償部份貸款 (例如年終獎金)，主動多繳本金金額，以縮短還款時間；「全部還清」則是當購屋者想轉貸時，利用新申請銀行的新貸款清償舊貸款，某些銀行對於全部清償的罰款，會比部分清償來得重。

對於提前還款的客戶，各銀行規定都不盡相同，大多採收取還款金額1﹪做為違約金；至於「全部還清」者最重的違約金計算方式，一是依每月房貸本利攤還金額來作為罰款金額，二是按照每個月攤還房貸本息作為計算單位，收取二至三倍的違約金。因此，最好選擇提供固定利率、又沒有提前還款違約金限制的銀行，可讓自己擁有更彈性的還款空間。

永慶房屋契約部指出，與銀行簽定房貸契約時，銀行行員不一定會主動告知客戶有這項規定，但簽約條款上會明定提前還款時是否須處罰違約金，包括綁約時間、提前償還部份，或提前全部償清房貸的違約金計算方式等內容，因此在簽約前，一定要細看違約條款。另外，有意提前償還房貸的消費者，面對違約金時，可要求銀行先行扣除優惠房貸的房貸金額，再以剩餘的貸款金額作為違約金的計價基礎，如此便可將違約金的支出減至最低。

根據統計，一般在承貸20年期的房貸時，有70%的承貸者會在7-10年間便將貸款清償，因此簽立契約前，務必詳閱契約內容，了解清償的負擔，將這筆費用計算在成本內，確有其必要性。多比較各行庫提供的內容更是不二法則，千萬不要只在意前幾年低利的誘惑，而忽略違約條款的內容。