【大紀元10月13日訊】宏觀調控對普通市民來說，最有切身影響的莫過於房價了。前幾年房價上漲已經構成了整個經濟的泡沫特徵之一，這次宏觀調控就必然要把對房地産進行調控作爲重點之一。因此，準備買房的人緊張地猜測著房價的漲跌，不準備買房的人算計著自己的住房能夠值多少錢。

　　

　　一，瘋狂的房價

中國絕大多數家庭主婦在2003年的一個深刻印象，是包括糧食在內的食品漲價，全國居民食品消費價格總水平上漲3.4%。但房價的上漲因其基數大，對人們形成的經濟壓力更沈重。城市房價的上漲具有集中性，比如2003年四季度，全國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.1%，而上海、青島、瀋陽、南京的上漲幅度則高達29.1%、17.6%、15.8%和13.4%。上海已經是全國房價最高的城市，是這幾年中國房産泡沫最典型的地區。2003年，上海房價增長達到20.1%的驚人增長率。今年一、二季度，上海房屋銷售價格上漲幅度均列全國第一，與去年同期相比分別上漲28.3%和21.4%。現在上海的低價房房價是在4000——6000元/平米，低於4000元/平米的房子只有在極偏僻、不成開發規模的遠郊才可能找到；市區的中價房在8000——10000元/平米，且不易覓到。

那麽，應該如何看待中國房價的上漲？目前中國的房價是合理的還是不合理的？有一種傾向，就是把中國的房價跟海外發達國家或地區的房價進行比較，比如把上海的房價與香港甚至紐約的房價進行比較，從而得出中國以及上海的房價還沒有達到高點，還有相當的增長空間，因此是合理的。這種觀點是很荒唐的，一是不僅把中國以及上海的房價看成了國際化價格，而且放在了世界房價的高點層次，完全背離了中國只是發展中國家的基本國情；二是把房價看成了一個經濟總量概念，而不是一個人均概念，把中國的房價與中國GDP總量地位混淆了起來。

房價的合理性主要是看房價收入比，即房價與居民收入的比例。今年七月，由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地産研究所、搜房研究院共同組建的“中國房地産TOP10研究組”遞交了一份報告，認爲全國住宅的房價收入比從1990年的13.12跌到了2003年的8.42，符合了世界96個國家8.4的平均值，也就是說，該研究組得出了中國房價上漲合理的結論。但是，這一結論與人們的經驗判斷有著很大距離，至少有三個地方值得置疑：一，是否考慮到中國20%的人擁有80%財富、80%的人只有20%財富的貧富分化事實？二，是否考慮到中國是在無房、缺房基礎上啓動房産開發的特殊國情？三，所依據的房價和收入是否真實？比如，上海統計局最近公佈的上半年房屋均價爲違背人們經驗的5135元/平方米，其實這價格是上半年登記産權證時的價格，該價格並不是現時市場價，而是一年、兩年前甚至更早的價格，如果以這舊價格、以現在收入爲依據，房價收入比還有什麽“正常”意義呢？

以上海爲例。2003年，上海職工年平均工資22160元，抽樣調查城市居民家庭人均年可支配收入14867元，農村居民家庭人均年可支配收入6658元。上海的低價房房價是在4000——6000元/平米，市區偏僻地段房價6000——8000元/平米，即使今年受宏觀調控影響，8月底的交易平均價也達到7400元左右。不考慮貧富分化，上海市區中等收入的職工即使不吃不喝，購一套60平米房子要30年；而郊區居民不吃不喝即使能購到4000元/平米的最低價房子，購一套60平米房子也需要45年。也就是說，無論市區、郊區居民，即使保證有社會平均可支配收入，假設從二十歲工作到六十歲，不吃不喝到死也買不了100平米房子。事實是，上海本地人買不起房子，全部房屋銷售中，上海本地人的購買力僅占36%左右。

　　

二，經濟過熱導致的房價上揚

改革開放以來，中國進行了五次宏觀調控，這次是第五次。前四次調控的前提都是經濟增長率超過了11%，調控所針對的都是沒有多少疑義的經濟過熱。但是，這一次則不同，2002年GDP增長率是8.0%，2003年是9.1%，因此，這次調控從一開始就面臨了不同意見，從理論界到政府內部對經濟是否過熱、是什麽樣的過熱存在著分歧。在經濟是否過熱的判斷上，2003年底，著名經濟學家吳敬璉持“經濟過熱論”；著名經濟學家曆以甯則認爲“經濟過熱論”不符合實際，中國並不存在經濟過熱問題。

我認爲僅僅從GDP數位的角度，這次中國啓動宏觀調控前和調控初期，並不屬於經濟過熱，但是，所呈現的趨勢則顯露出了經濟過熱的危險，2002年增長8.0%，2003年增長9.1%，今年上半年即使在調控情況下，同比仍然增長了9.7%。從這一角度說，這次宏觀調控有別於以往，基本的特點是對經濟過熱的阻擊性調控。說阻擊而不說預防，是因爲即使在調控過程中，GDP仍然呈現了強勁的增長態勢。

但是，判斷經濟是否過熱還不能僅僅看GDP數位，GDP僅僅是整個國民經濟的一個綜合結果，我們還應該考慮是否在局部存在著經濟過熱的現象？如果存在，這些局部過熱具有怎樣的意義？2003年，基數龐大的東部沿海地區增長幾乎全面突破了11.0%（上海11.8%、遼寧11.5%、浙江14.0%、廣東13.6%、天津14.5%、河北11.6%、山東13.7%、福建11.5%、江蘇13.5%），這種過熱既意味著地區差異的擴大，也意味著這些地區作爲國民經濟的領頭羊對經濟過熱將形成有力的帶動力。另一個過熱是吳敬璉所指出的政府主導的投資過熱，2002年全社會固定資産投資增長16.1%，其中，國有及其他固定資産投資增長17.0%，房地産開發投資增長21.9%；全社會固定資産投資增長2003年更達到26.7%，其中，國有及其他固定資産投資增長28.2%，房地産開發投資增長29.7%。吳敬璉指出，與此相應的過量供應的貨幣流向了資産市場，其中一個表現就是房地産價格的上揚。

以上可見，中國的經濟在總體上並沒有達到過熱，而是表現出了過熱的態勢，但是在地區分佈上，發達地區已經達到了過熱的程度，在結構上具有政府主導的投資過熱特徵，而房價的瘋狂上漲則正是其中一個耀眼的熱點。

　　

三，宏觀調控阻擊房價漲幅

宏觀調控正是在這一情況下試圖對經濟的整體過熱進行阻擊，這種阻擊必然採用區域性和結構性的調控方案，以抑制區域性和結構性過熱。從結構性調控來說，中央抓住了三個關鍵方面：信貸，土地，專案。這三個方面是互相關聯的，既相互刺激又相互抑制。政府主導的投資是一種畸形行爲，它的前提並不是良好的財政狀況，而是在財政日益趨於危機前提下的瘋狂行爲，即使在一些財政狀況極其惡劣的地區，也仍然啓動著一個個龐大的政府專案。專案的啓動終究需要資金，資金哪里來呢？國有體制使銀行幾乎成了地方政府的財政衣袋。政府主導投資的另一個特色，是對教育等長期的、軟的建設沒有什麽興趣，總是對建造眼睛可以看見的硬專案充滿熱情，即使投資教育，也不是踏實地注重教學、研究，而是更注重圈地造房子，到處弄什麽“大學城”，因此，就形成了土地擴張和專案擴張熱潮，形成了遍地開花的“形象工程”。基於這種實際情況，宏觀調控首先從信貸、土地、專案著手，對抑制經濟過熱就可以起到立竿見影的切實效果。

對信貸、土地、專案的控制，形成的重要焦點之一就是房地産業。信貸控制大量減少了房地産投資商可操縱的資金總量，限制了他們的投資能力和贏利能力，提高了買方貸款買房的還貸能力。土地控制限制了房地産商的圈地運動。專案控制趨於嚴格，既限制了房地産商空手套白狼的投機行爲，也提高了房地産專案的合理性。最重要的是，宏觀調控對市場心理起到了冷卻作用，既促成了人們購房的觀望態度，也提高了人們購房的理性程度。今年上半年，全社會固定資産投資26082億元，同比增長28.6%，比一季度回落14.4個百分點。全國房地産開發投資完成4924億元，增長28.7%，比一季度回落了12.4個百分點。

但是，宏觀調控並不是取消經濟增長，而只是阻擊和限制經濟過熱，必須既保證經濟的長期增長，也要維持眼前增長，因此，宏觀調控就面臨著限制和鼓勵經濟增長的矛盾。在房地産方面，宏觀調控既要限制房價的瘋狂上漲，又不得不維持房價在總體上的上漲勢頭，避免房價因爲出現大幅度下跌而崩盤。中國真實的房價收入比已經嚴重畸形，房價已經嚴重背離人們的收入，已購房者在很大程度上實際依靠的是銀行貸款，房價的暴跌必然導致金融風暴。因此，在總體上，中國的房價仍然不得不維持上漲。今年上半年，城鎮居民人均可支配收入4815元，同比增長11.9%，扣除價格因素，實際增長8.7%。但是，城鎮居民人均購房建房支出431元，比去年同期增加100元，增長30.1%；住房貸款人均90元，比去年同期增加41元，增長83.0%，增幅均遠遠高於可支配收入的增長。

還是以上海爲例。上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天今年年初即對上海房地産業定下了基調，堅持認爲“供需基本平衡、結構基本合理、房價基本穩定”，即不承認上海房地産屬於過熱，肯定了上海房價屬於正常。一方面，上海對土地進行清理，限制土地供應量，嚴格專案審批，提高購房貸款標準，等等，進行“調控”；另一方面，又堅持爲上海房價辯護，限制房屋供應量，努力支援人們的購房信心。在這種“宏觀調控”下，就繼續維持了上海房價的漲勢，二季度房屋銷售價格上漲幅度達到21.4%，列全國第一。

可見，宏觀調控對房價上漲起的作用，既是阻擊但又僅僅是有限的阻擊。

　　

2004/9/7@(//www.dajiyuan.com)