【大紀元8月10日訊】(中央社記者張良知台北十日電)在美國出兵伊拉克及SARS疫情雙重影響下，今年上半年國內房地產市場出現小幅衰退，但在搶搭低利優惠房貸及土增稅減半截止的推波助瀾下，下半年房地產市場可能有爆發性成長。

據中央社8月10日報導，信義房屋預測指出，下半年雖有鬼月及選舉等負面因素干擾，但因三低環境仍然存在，加上市場資金充斥、股市翻升，下半年台灣房市可望展開新一波資金行情，投資型、換屋型買盤與首購型客源將成為市場三大支撐力量，預估下半年整體房屋成交量有兩成的成長空間。

經過多年的低迷不振，台灣房地產市場在去年看到買氣回升的訊號，在低房價、低利率以及低稅率的三低環境下，全台灣房屋成交量大幅成長23%，是近6年來房屋交易首度正成長，一掃市場長期以來的陰霾氣氛。在市場買氣回籠、市場信心日強的環境下，一般預期今年國內房地產市場可望在此一基礎上更上層樓，但是美國出兵伊拉克及第二季的SARS疫情打翻了業界全盤樂觀的期待。

根據內政部的統計推估，今年上半年全台灣地區房屋買賣移轉件數在16萬件左右，與去年同期的16萬4536件比較，呈現出2.7%的小幅負成長，顯然總體市場的交易並沒有原先預期的樂觀；特別是3到5月與去年同期比較，衰退更是明顯，這段時間除了外部有美國出兵伊拉克與SARS疫情的衝擊外，交易萎縮、指數持續下滑的股市也是讓房市交易無法放大的重要原因。

而回顧上半年房屋市場，除了交易衰減外，今年房地產市場則出現預售屋市場推案與銷售俱佳的特殊情況。過去幾年在市場餘屋充斥、房價持續下跌的情況下，國內建商近幾年來幾乎都以處理手頭餘屋為主，根本無力再推新預售個案。

不過，有鑑於去年整體市場的買氣回籠、市場餘屋也漸獲得有效去化，從去年第四季開始，建商就陸續推出一些小型預售個案，試探市場的溫度。由於市場銷售表現都不錯，於是今年市場上的預售個案出現成長。雖然這些新預售案在銷售上稍稍受到SARS疫情影響而中斷，但最後的銷售表現仍超出預期。

此外，隨著市場價格的自然向下調整，加上政府持續釋出低利優惠房貸，讓擁有最佳賣相的新成屋銷售一直維持不墜，特別是一些有簡易裝潢的新成屋案，更是普遍獲得首購客源的青睞。今年以來，這種現象不僅沒有改變，而且還有越來越熱的跡象，即使是在SARS的肆虐下，不少新成屋案仍然熱銷不墜。

而去年房屋市場上最風光的銀拍屋，在低價的價格優勢下，銀拍屋在原屬坐冷板凳的拍賣屋市場中出現場場熱賣的情形，在市場上消聲匿跡許久的投資客，也在低房價誘因下重現市場；這類投資客部分是重新裝修，加價出售以賺取價差，部分則是裝修後出租做房東長期投資。

只是隨著金融業者開始大舉將壞帳 (NPL)標售給資產管理公司 (AMC)後，銀拍屋的貨源有逐漸枯竭的情形，今年上半年的拍賣場次及單場拍賣件數都有明顯減少的趨勢，預期下半年還是會維持此一趨勢。

房地產業者表示，土增稅減半的政策到明年 1月就正式屆滿兩年，因此今年是想要借此節稅者最後的時刻，因此上半年這類的節稅賣方就明顯的增加，土地、透天或是老舊公寓的賣方及成交都有顯著的增加，這股節稅的賣屋或換屋風潮，會隨著期限截止日的迫近，而進入效應最強的高峰期。

以信義房屋實際成交個案為例，總價1億2000多萬元的透天店面，屋主原適用60%的一般稅率，應繳交6000多萬的土地增值稅，屋主選擇此時賣出，一舉省下3000萬元的稅負，節稅金額高達房屋總價的四分之一。售屋成本減輕增加售屋意願，若降價回饋買方，成交的速度也會加快。

而在利率連續數波往下調低的大環境下，一個月期定存利率將跌破1%，真正邁向「微利」時代，甚至是零利率時代，買屋人雖然可以較輕鬆的購屋，但是對定存族則是一場利息日漸縮水的夢魘；為了追求更高的收益，但又不要有太高的投資風險，許多定存族紛紛選擇投資價值浮現的房地產市場，上半年投資型買盤在市場仍屬活躍。

目前市場上許多地區的店面、學生套房租金報酬仍在6%至12%間，遠高於定存報酬數倍，理財性投資客因而紛紛進場購屋，便宜的拍賣屋更是這類投資型買方進場購屋的重要選擇標的。房地產業者展望今年下半年房市景氣概況，認為雖然市場上還有些不確定因素存在，但外部情勢有明顯轉佳的情形。

如政府進一步放寬外資投資證券市場限制，股市應聲大漲回應；不動產證券化立法通過，商業不動產生機蓬勃；自由貿易港區條例過關，增添港區週邊辦公市場發展空間；中央政府擬籌設都市更新等。

況且市場上三低環境仍然存在，加上市場資金充斥、股市翻升，下半年台灣房市可望展開新一波資金行情，投資型及換屋型買盤，將與首購型客源成為市場三大支撐力量。

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