【大紀元10月10日訊】近來中國城鎮舊城改造拆遷中出現頻繁上訪和自焚的不幸事件，表面看來是拆遷補償減少，不能遷回市區，官員腐敗等原因。其實拆遷引起的不安定原因遠比這複雜而且更加深層次。2003年9月18日中國建設部副部長劉志峰在記者會上談到拆遷上訪時說「…在當前的上訪中，許多是歷史遺留問題造成的，因此要妥善處理歷史遺留問題。」在這方面有什麼樣的歷史遺留問題？怎麼造成的歷史遺留問題？詳細情況極少見於互聯網和海內外媒體報道。本文試介紹有歷史遺留問題的私人房產長期在行政權力的干預下受到的不公平對待和得不到法律保護的境況。希望能引起專家、學者、知情人士對這一社會不公情況的討論。公權利在這一領域對私房產權人的人權、財產權的侵犯是蠻橫的、不受法律制約的。在拆遷中這類私人房產的產權人更是最大的輸家。要說明白這些情況要從1949年開始：

在中共建政前，大小城市中住房幾乎全部是私產。中共建政後由於一次次政治運動的掀起使產權情況發生了改變。

1950年在肅反運動中，被鎮壓的「反革命分子」的房產被沒收；1952年在三反五反運動中，官僚資產階級的房產被沒收、「不法資本家」房產被沒收、去了台灣的人員的房產如有家人居住的被沒收，沒有直系家人居住的則被代管。1958年在社會主義私房改造的運動中，政策規定凡是民房出租150平米或以上的，出租的部分國家以贖買的方式收歸國有（這叫做「經租房」）。例如：北京市中心一個大四合院政府每月付給房主經租14元。這個「經租「的是以原來出租租金的20％釐定，付到1966年9月就不再支付了，房產就全歸國家了。在這個「社改」運動中如果房子全部是自住政府不會收走產權人的房產，但如果產權人有出租，也許僅出租一間，那這一間也可能被改造。政治運動一向都是寧左勿右的?}造成大量冤、錯案件。中上階層的普通百姓如果沒成為上述運動的對象房產暫不會被剝奪，仍有自己的私產房自住。這時粗略的估計政府通過以上政治運動已經獲取城市中三成的房產。

1966年文化大革命爆發，經過血腥的那一年八月後，幾乎所有的私房房產主都受到衝擊，有人被滅門，有人被全家掃地出門趕回老家，住房寬裕私房主的房屋幾乎都被壓縮強佔。所謂紅五類，文革中的積極分子，有權勢的人物這時可以肆無忌憚的搶奪他人的房產。私房產權人被調換壓縮到破舊、狹小的房間蝸居。1966年9月政府又要求私房產權人上交產權憑證。這種情況一直持續到1979年。

文革過後中央政府制定了一系列政策想解決歷次政治運動造成的，包括涉及沒收房產的冤假錯案和文革造成的房產亂局。但強佔了好房子的既得利益者哪個肯遷出？政府想用最低的解決成本加行政干預解決私房的落實政策問題。實質上，對歷史上的冤錯案，政府對自身應負的責任採取的是迴避的態度；對文革的房產擠占問題是保護了文革中強佔私房的人，剝奪壓迫私房產權人。首先政府規定：歷史上的冤錯案平反發還房產權的，收支不予清算。文革期間被擠占房屋發還產權的收支要清算。政府作如此規定是有它的策略上的考慮的：歷史上的冤錯案都是政府搞出來的，它先堵上受害產權人追討幾十年房屋使用費的門。文革被擠占房屋政府推說是群眾運動，?洶鉽n清算，但這清算變成房管官員落實政策的手段。即十幾年的租金給回產權人，（當時租金很少，北京地區每平方米月租金為0.11元）但此期間修理房子的錢要向產權人收（修理費用多少由政府說了算）。房管局先遊說房主把房子售予或捐獻給政府，這樣很多房主覺得房子被人佔著收不回來，發還產權可能還要貼上修房費用，有的人拿不出這筆費用，於是無償或折價放棄了產權（房價由政府定，收不回來多少錢）。也有房主由於政治的恐懼，不敢再當私房主了，把房子無償捐獻給了政府。這時政府應當得到了城市中一半以上的房產。在計劃經濟年代和現在這部分房屋是政府向居民提供的住房社會保障，租金很低。

另外也有房主認為房產是祖上傳下來的或是自己辛勞所得不肯輕易放棄，又可能明白房產潛在的價值等原因寧願倒貼錢，暫時收不會來房子也都要先收回產權。這樣政府就設計出了所謂「帶戶發還」這麼一套違背法律的，對產權人極度不公平的處理辦法。凡是被「帶戶發還」的房產就形成了「歷史遺留問題」。這兩個名詞是中國特有的政治術語。

「帶戶發還」意味著私房產權人要想重獲自己房屋產權證書，必須在下列幾方面就範：

1，產權人必須和強佔房屋侵權人的建立租賃關係，把非法侵權人變成合法的承租人。並規定產權人不得強攆承租人搬家。意即要想承租人搬出，產權人要給予安置。（這使產權人得不到使用權、處分權。）

2，租金由房管局控制，跟房管局公產房租金一樣，產權人無權加租，公產房提高租金，私房產權人才能跟隨提租。（在市場經濟的今天，新的私人房子可以每平方米20－30元出租，但這些「帶戶發還」的私房只能以當地公房的租金水平租給承租人──例如：北京是每平米3.20元，天津是每平米1.60元。產權人的收益權沒有得到保障。）

3，承租人可以無限期的使用產權人的房屋，租期無期限，（這無法體現處分權亦與合同法不符）

4, 產權人要負責修繕房屋，要負上保障承租人生命財產安全的法律責任。（房租訂的極低，產權人無力修房，以40平方米房屋為例，北京月租金僅128元，天津僅64元，這點兒錢夠修房的嗎？如修房，產權人得倒貼。如不修房，承租人以此為借口不交房租，白住。）

中國有民法，規定財產權包括佔有、使用、處分、收益的權能，但這類私房業主手持一張房屋產權證卻不能享有佔有、使用、處分、收益的權能，產權證只是一紙空文。中國的法官和政府官員都會說這樣的話：「這屬於歷史遺留問題，產權和使用權分離，這是中國的國情。」

中國有合同法，產權人卻不能本著公平自願，等價有償的原則與承租人訂立租賃合同，在二十多年前的所謂租賃合同有的是由房管局代辦的，根本不需要產權人簽字同意。有的是產權人在壓力之下與承租人建立的無期限合同，但根據現行的合同法規定任何合同只能有效二十年，現今有的20年多前帶戶發還與承租人建立的租賃合同仍然解除不了。現在私房產權人如果到法院訴訟要求承租人騰房，法院不是根據合同法去判案，而是根據承租人有沒有別處的房子來判。產權人如能證明承租人另有住房才有可能勝訴。但這談何容易？還有一種更極端的情況：落實政策是產權人和承租人達不成協議，沒有租賃合同。這種情況法院是不受理的。所謂承租人幾十年竟可白住。或者像上海的房子，產權人雖然有房產證，但房?犑?#21457;一紙行政裁定：「管理權暫不發還」。產權人一點兒租金也收不到。（見《南方週末》2003年7月31日文，附後。）

文革已經過去30多年了對於被落實政策的產權人來說文革的噩夢仍未過去，他們的權益仍不受法律保護。這不是僅一城一地的特殊情況，而是全國的統一政策，文革中全國有3000多萬間房屋被擠占，落實政策時只是小部分特殊身份的房主能獲得騰空退還原房，大部分房主只能是帶戶發還。當時是根據城鄉建設環境保護部（現為建設部）所發（87）城房字575號文件。硬性規定文革中被擠占的房產發還產權由房主和住戶「續租訂約」，平反案件的房產也採取「續租訂約」即「帶戶發還」雙方建立租賃關係。建設部住宅和房地產司司長謝家謹在今年全國房地產工作會議上把落實私房政策說成是關係到國家穩定的問題，所以這個話題成了不可談論的題目，在政府媒體上很少有報道，2003年7月31日《南方週末》「經租房」一文是一個例外。

在此要說明的是：北京在2001年3月頒布新政策（37號文件）解決帶戶發還並執行「標準租」的房產問題。辦法是提高房租到每平米10元，2002年提到每平米20元，2003年後放開。並要求另有住房的戶必須遷出。把房子交還給產權人。這一舉措值得歡迎。但除北京外全國其他地方仍然沒有任何解決這一問題的徵兆。這個結必須由政府才能解的開。

中國有一個言必稱「代表人民」的黨和政府，又號稱是社會主義法治國家。但在這個國家裡竟然有一大批不受法律保護其民事權利的私房產權人。一個法治國家法律對人民的保護應當是「一個不能少」 但是私房產權人竟然被排斥在法律保護之外達三十年！這個國是怎麼治理的？這種現象的存在是這個國家的恥辱。

以下是中國大陸網站《法官論壇》2001年8月一位張弓先生寫的《對當前房地產案件中幾個常見問題的調查分析》第三節落實私房政策遺留問題 的節選，以佐證我上面對私房產權人境況的敘述。

【我國城市的私有出租房屋社會主義改造，是在五、六十年代，比照黨對資本主義工商業的社會主義改造政策，先後開展起來的，私房改造工作，作為整個社會主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由於”左”的錯誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點，錯改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據國家有關政策，對不符合規定而錯改了的房屋，應按政策實事求是給予糾正；對房主應留而未留自住房的，可補留自住房。但目前這些落實了政策的房屋許多只是發還產權，房主並未實際支配，使用該房屋。

　　對文革期間擠占、沒收私人房產的行為，現已徹底否定，並進行了糾正，根據有關規定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給 ;房主。對於自住房和出租房，應分別不同情況，採取不同處理方法逐步解決。凡單位和個人擠占私人自住房，必須堅持誰占誰退的原則。凡職工個人佔用私人自住房的，無論是由房管部門或由機關，企業事業單位安排的，還是自行擠占的，都應視為無房戶，由職工所在單位或其上級主管部門安排其住房，將佔用的房屋盡快退還給原房主。但在落實政策過程中，有些單位無力為佔用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優先安排用於落實私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權證卻住不進自己的房屋。

在落實建國初期代管的房產問題及港澳台胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際佔有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由於爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由於契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。…………對於此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基於保護住戶利益，維護社會穩?w而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法並沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有佔有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現實中也是不公平的。現今房地產已作為商品流人市場，平等自願、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規則相悖，必須加以修正。………（作者自報工作單位是北京第一中級人民法院民二廳。）】

當遇到城市改造拆遷舊房時，在初期，私房產權人的產權權益受到的剝奪更達到驚人的地步。以北京為例，拆遷補償的計算是被拆房屋的建築面積再加25平米。每平米約4000－5000元。這筆巨款只補償給房屋使用人。即公產房的承租人和私產房的承租人（這主要是「帶戶發還」形成的那種承租人）。產權人僅得極少拆遷補償。產權人只能得到根據房子新舊程度算出來的「磚頭錢」。一般來說承租人所得的是補償是產權人所得的五倍有多。承租人最少能得十幾萬，多的能得二十幾萬。而承租人這三十年來所交給產權人的房租總和（如每月都肯交租的話）最多的那一戶也不會超過7000元。私房承租人拿了這筆六位數的錢可買新房成為房主，而舊房產權人的房& #20135;被剝奪殆盡。這是中國歷朝歷代都沒有過的不講理的政府行為。

由於私房產權人的抗議和上告加上拆遷政策對產權人實在太不公道，國務院於2001年6月20日發佈第305號令頒布新的《房屋拆遷管理條例》。該條例明確被拆遷人是房屋所有人，拆遷補償的原則是對房屋所有人的補償，兼顧對房屋使用人的安置。拆遷補償的標準是根據各種因素和房地產評估價格確定貨幣補償金額。此文件的條文寫的雲山霧罩，難以明白產權人和承租人怎樣分配拆遷補償這筆錢。其實還是解決不了承租人拿到的錢比私房產權人得到的多這一「倒掛」的問題。讓我們看一份最近發的「天津市人民政府文件」文號是（2003）70號，標題是：「關於實施《天津市城市房屋拆遷管理規定》若干問題解釋的通知」。& #20174;此文中可以具體的看到怎樣補償承租人和產權人的辦法。文中第二節：

【二、關於處理歷史形成的私有住宅租賃房屋的補償安置

（一） 在拆遷範圍內統一實行貨幣補償安置政策的被拆遷人（房屋產權人，下同）與歷史形成的的房屋承租人可以協商解決貨幣補償安置分配比例；拆遷人及其委託的拆遷單位按照被拆遷人與房屋承租人達成的協議，分別向被拆遷人和房屋承租人支付貨幣補償安置資金。

（二） 私有住宅房屋的被拆遷人與歷史形成的房屋承租人不能自行協商解決貨幣補償安置分配比例的，區、縣房屋拆遷管理部門可以參照被拆遷人與房屋租賃人之間3：7的比例（特殊情況可適當調整此比例）予以調解，促成當事人盡快達成協議。

（三） 在房屋拆遷公告公佈的搬遷期限內，被拆遷人與房屋承租人不能達成貨幣補償安置分配比例協議，或者經區、縣房屋拆遷管理辦公室調解仍達不成貨幣補償安置資金分配比例協議的，由區縣房屋拆遷管理部門按照《規定》第十八條和第三十六條的規定作出實行房屋產權調換的行政裁決。 （第二節全文完）】

看到上面天津的政策就可明白：在新的拆遷條例下，政府打著兼顧對承租人的安置的旗號，實際是用公權利幫助承租人瓜分私人的房產。私房產權人與承租人分拆遷費的比例從原來的1：5甚至1：10，上升到3：7，但仍然沒有理順財產關係。產權人得到的拆遷補償仍然比承租人少很多。這正是拆遷問題激化的原因。憤怒的情緒自然是指向政府。有人會問：產權人如果不同意3：7？為什麼不要求產權調換？產權調換的房屋質量、地點、大小都未必近人意，最主要的原因是沒有產權人想和承租人再建立租賃關係，忍受極低的租金，租賃無期限。不想再受政府和承租人的氣。「調換產權」只是虛招。好聽不管用。私房產權人要麼忍氣吞聲拿30％拆遷補償，要麼上訪抗爭，爭取提高分配比例。

這裡又要說明北京市在解決「標準租」這一歷史遺留問題後，又出台新政策，對拆遷中的所謂歷史形成的租賃關係加以解決。方法是承租人另有住房的必須遷出，私房產權人這種情況下，可以得到全部拆遷補償。在解決這一問題上北京仍走在前面。雖然徹底解決可能仍有一段路要走，但至少敢面對這一問題。

被落實政策「帶戶發還」的私房產權人長期以來一直自掏腰包替政府提供住房社會保障。實際上這部分私房等同被無償徵用。私房產權人對社會作出了貢獻。私房產權人是合法公民不是敵對勢力。在市場經濟的今天，私房產權人不是專政對象。這一不合理的社會現象和人民民主專政的國體也沒有關係。這是政府瀆職。中央部委如建設部的部長們長期以來都在迴避這一問題，而這一問題的產生正是建設部二十多年前所發落實政策文件種下的結果。2003年9月18日建設部副部長劉志峰在談當前地產形勢的記者招待會上講：「當前（拆遷）上訪中，許多是歷史遺留問題造成的，因此要妥善處理歷史遺留問題。」筆者留意到劉說的是「妥善處理」而不是「妥善解決歷史遺留問題」。中央要員對人民的冷漠自然傳染給下面官員，看《南方週末》報道上海房管局處理退休工程師錢復生私房一案（已附後），當局的態度實令人齒寒。

現在可以回到本文的題目上來了。中國進行的大規模舊房拆遷中政府和發展商自然名利雙收，住公房和私房的承租人能告別破舊房屋，並可成為業主，有了自己的房產。這都是贏家。承租人幾十年總共的付出不過數千元租金，拆遷一來，一夜之間能得到六位數的安置資金供買房成為房主。雖然在拆遷中可能有腐敗和不公，但承租人通過拆遷得利是不爭的事實。

在拆遷中，當年落實政策「帶戶發還」產權的私房產權人是最大的輸家。本文中已試加以敘述，希望已能說明問題。最後筆者摘錄一些中國互聯網上私房產權人們對私房政策的留言和《南方週末》的文章作為對本文敘述情況的旁證。

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南方週末　 　2003-07-31 15:05:46

困擾私房業主的「代經租」

　　□本報駐滬記者劉建平

　　【一張無法兌現的產權證

　　「13年了，如果不是發生在自己身上，我怎麼也不能相信，一個擁有祖傳房屋產權的人，卻無法進入自己的房屋。」7月11日，上海手錶五廠退休工程師錢復生含著眼淚從箱底翻出了那張困擾了他十幾年的產權證。

　　錢復生的房子位於盧灣區南昌路102弄5號，建於上世紀40年代，上下3層，每層面積80平方米左右，有大小兩個房間，配備獨立的衛生設施。儘管年代久遠，但木質的旋轉樓梯踩上去依然相當結實，建築結構留有當年海派民居的風格。

　　錢復生說，房屋是由他的外祖父在民國時期買下的，歷經三代，傳到了他的手上。

　　「文革」時?薄A錢家受到了衝擊，錢復生被下放到農村，母親唐愛雲獨居底樓的一個小房間，其餘房產「自願」交給了國家。此前，為了維持生計，唐愛雲將三樓租了出去。

　　「文革」結束後，被非法沒收和「自願」上交的私房相繼落實了政策，錢家先後順利地收回了一樓和二樓的使用權。但問題出在了已經出租掉的三樓身上，原承租戶在該房落實政策的過程中與他人交換了住房，盧灣區房管部門和新承租戶訂立了租賃合同。這實際上承認了該房的「公房」身份。

　　1989年10月，盧灣區私房落實政策辦公室正式通知錢復生，將南昌路102弄5號的全幢房屋產權正式發還給他，其中也包括三樓的產權。

　　但房管部門沒有同時解決該房與承??#25143;之間的租賃關係，半年後，錢復生收到了一張「行政決定」通知書，錢氏夫婦被告知南昌路102弄5號三樓「暫不發還管理權」。

　　三樓的現住戶姓陸。錢復生拿著產權證去要房子，對方告訴他，房子是向「公家」租的，他想要回房子得去找政府房管部門。

　　錢復生就去找房管部門，有關官員告訴他，「最好你們自己協調。」

　　由於難以「協調」，這種奇怪的局面持續至今。

　　一項受到質疑的規定

　　在上海，這種名義上發還私人產權，但管理權仍由政府房管部門掌握的房產政策，被稱為「代經租」。

　　上海市私房落政辦（1988）53號文中規定：房主接到區落政部門通知半年後，既不能與承租戶建立租賃關係，又不願將私房出售給承租& #25143;或國家的，可由區落政部門決定先把房屋產權發還給房主，暫不發還管理權，並通知房管部門代為經租管理。

　　記者從上海市有關部門證實，目前全市被「代經租」的私人房產不少於兩千戶。

　　這些解放前遺留下來的老房子大多位於老城區，如今都是市中心的黃金物業。以南昌路102弄5號為例，它與淮海路商業街步行只有幾分鐘的距離。記者向這裡的房屋中介打聽，該地段二手房的價格平均在每平方米1萬元以上；如果分割出租的話，20平方米的房間月租金1000元沒有問題。然而，一紙「代經租」的行政決定，使錢氏夫婦失去了獲得這些收益的可能。

　　「我們不知道房管部門如何收取租金，我們也沒收到過一分錢。」

　　錢復生的妻子說。房主對「代經租」政策質疑已久。錢復生在寫給上海市有關領導的信中說：「業主對自己合法財產的權利是由憲法賦予的。財產權包括佔有、使用、收益、處分。以行政文件為依據的『代經租』，剝奪了業主的使用權，架空了產權。」

　　記者日前前往上海市私房落政辦，但該辦一位負責人拒絕了記者的採訪要求，理由是「有文件規定」。

　　一群人大代表的呼籲

　　從1996年開始，盧灣區多位人大代表和政協委員曾就撤銷私房「代經租」政策連年提出議案和提案。

　　面對不同代表、委員在不同年份的議案或提案，盧灣區房管局1997年的答覆與1996年的答覆只是在時間和個別字句上作了修改，其餘完全照抄。該部門在答覆中的結論是：「該房私房落政完畢」、「執行並無不當之處 」。

　　1999年，盧灣區人大代表馮明慧等再次聯名上書。在這份被編為99號的書面意見中，代表們要求「執行《憲法》保護公民合法財產的規定，撤銷『代為經租管理』，讓業主自己經營管理私房」。

　　為飽A盧灣區房管局的領導約見了馮明慧等代表，向他們報告了一個「喜訊」：市裡已經提出了一個對承租戶進行貨幣補貼的方案。

　　可是，時至今日，此「方案」仍悄無聲息。馮明慧接受記者採訪時，依然對此唏噓不已。

　　一個無法解開的死結？1998年，錢復生將此事告到了盧灣區法院，請求要回自家房屋的使用權。該院在判決書中以「錢復生有房屋的產權，但沒有管理權」ߒ 6;由，駁回了他的請求。

　　錢復生不服，上訴至上海市第一中級人民法院。一中院在裁定書中指出：歷史遺留屬於落實政策的房屋糾紛，不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。盧灣區法院的判決應予撤銷，錢復生的起訴也被駁回。

　　雖然我國法律規定，法院沒有審查和裁判「抽像行政行為」正誤的權力，但記者在採訪中卻瞭解到這樣一個「例外」：1999年，在一起「代經租」引起的業主和租戶的糾紛中，盧灣區政府親自當起了原告，將承租戶告上了法庭，責令其退出產權所有人的房屋。這起官司在盧灣區法院受理，並以盧灣區政府勝訴告終。

　　受此「鼓舞」，錢復生的妻子找到盧灣區政府，想知道「政府能不能也幫我們通過法律解決糾紛」，但卻沒有得到肯定的答覆。

　　其實，早在1996年，上海市落政辦就曾提出過一個由業主、住戶單位共同出資購買成本價房，以重新安置住戶的方案。落政辦上門徵求錢家的意見時，錢復生還說，「只要能解了這塊心病，花錢買自己房子，我們也認了。」

　　但不知為何，這一方案也未能實施。時至今日，有關部門給上訪業主的答覆依然是，「正在研究，已經提上議事日程，但具體時間不好說。」

　　錢復生夫婦是一對老實巴交的知識分子，他們多次上門和承租戶協商，但均無結果，有一次還被承租戶從樓梯上給推了下來。

　　錢復生說，他們現在只有在無奈中繼續等待下去了。

在上海，像南昌路102弄5號這樣的「代經租」房，至少有2000戶。

本報記者劉建平／圖】

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2003年07月31日

北京「標準租私房」的解決之道

南方週末　 　2003-07-31 15:05:35

□本報駐京記者吳晨光

　　【發生在上海的錢復生們身上的事情，同樣困擾著北京的一些老街坊們。

　　「標準租私房」的產生

　　早在今年春天，居住在北京琉璃廠的一群白髮蒼蒼的老人就對本報記者訴說了他們的苦惱：「文革」時期他們的私房被佔用，動亂過後雖然被發還了產權，但為了替國家分憂，現在他們不得不把房子租給那些已經入住多年的房客……

　　來自北京市國土房管局的數據表明：「文革」期間，該市的51萬多間私房幾乎全部被政府接管，占全部住房屋面積的1／3以上。其中，有8.2萬多間被各機關、企事業單位及職工佔用。「文革」結束後，國家落實私房政策，逐步騰退歸還或收購了其中約1.7萬間私房。

　　「改革開放之初北京市的財政狀Ñ 17;可想而知，拿不出更多的錢來騰退餘下的私房及安置那些占房的單位或職工。」北京市國土房管局一位不願透露姓名的官員說，「於是政府就動員房主、房客和各有關單位共同為國家分憂。」

　　在1983年頒布的《北京市人民政府關於落實「文革」中接管的私房政策的若干規定》中有這樣的條文：「房主自住房在『文革』中被佔用，要求收回原房居住的，應先發還其產權，由占房職工所在單位或使用單位負責將佔用的自住房騰退給房主……在被佔用的自住房未騰退前，由房客暫時租用，並向房主交納房租。」

　　而隨後出台的《北京市落實私房政策領導小組第二十六次會議決定的一些政策性問題》這份文件中進一步規定：「在房管部門將私房發還給房主自管時，房主與住用房屋的房客要簽訂租賃??#32422;，房主拒絕簽約的，暫緩發還。」

　　琉璃廠的一位私房主告訴本報記者，在這種情況下，房主只好與住客簽訂了房屋出租合同，佔用私人房產因此則變成了合法租賃房屋。而承租人象徵性交納的租金，在20世紀80年代初每平方米不足0.2元，連修補房屋費用的零頭都不夠。

　　北京市世聯新紀元律師事務所郭玉濤律師認為，這種狀況導致了大量問題的出現，「首先是私房主與承租人之間的矛盾；而一旦遇到房屋拆遷、修繕等情況，這種矛盾又會激化。」

　　20年的努力

　　北京市國土房管局有關人員承認，這一被稱為「標準租私房」的問題，是該市房改過程中遇到的障礙之一。據他介紹，近年來，北京市政府先後出台了多個文件及措施，力促此問題的解ࠫ 5;，其中的主要措施有以下幾點：▲承租人另有住房的，應無條件搬出2001年11月4日，北京市政府批轉了市國土房管局《關於解決本市按照標準租金出租私有房屋問題的若干意見》（京政發〔2001〕37號，以下簡稱37號文），其中規定：承租人及其配偶另有住房，包括已購公房、經濟適用住房、商品房、房改危改房及其他住房或承租公房的，應當無條件遷出。遷出後住房未達標的，由所在單位按房改規定發放差額部分的住房補貼；承租人將已購住房上市出售致使無他處住房的，其所在單位不再補貼或安置住房，承租人亦應無條件遷出。

　　▲利用城市改造，補償產權人和承租人

　　自20世紀90年代初，北京開始了大規模的舊城區改造工程。根據2001年開始執行的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（?型F府令第87號）第26條的規定，拆遷人對產權人給予補償，承租人也應當按照37號文的規定搬出；搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或提供房屋臨時安置。具體標準是：拆遷人應當按照所承租標準租私房建築面積的房地產市場評估價格扣除成新價後，對承租人給予資助，其資助的最低限標準為拆遷補償的低限，即按照經濟適用住房均價和規定面積標準計算其拆遷補償價格。而對標準租私房產權人的補償，與對其他私房產權人的補償採用同等標準。

　　▲提高租金，並補償承租人私房政策剛剛落實時，給予私房主的租金約為每平方米0.11元。此後，政府將租金逐步提高，到2003年3月，標準租私房的租金已提高到每平方米20元，並擬於從2003年12月起放開標準租私房租金。

　　提租適用於兩類情況：一是承租人另有他處住房應無條件搬出，但直至2002年3月1日未能搬出的；二是承租人無他處住房，單位已提供安置住房或已發放住房補貼，但至2002年3月1日仍未能搬出的。而對於承租人無他處住房，單位未提供安置住房或未發放住房補貼的，承租人所在單位應按新增租金的80％發放提租補貼。

　　▲鼓勵承租人購買其承租的標準租私房

　　經承租人與產權人協商同意，承租人可購買現住房產權，政府免征契稅，產權人所得的售房價款免繳個人所得稅。

　　▲優先為承租人提供經濟適用房或廉租房

　　承租人家庭符合北京市廉租住房配租標準的，即經民政部門批准或認定，連續享受該市低保待遇1年以上的城市低保家庭和優撫家庭，可申 5831;廉租住房。

　　探討解決之道

　　經過近20年的努力，北京的「標準租私房」已減少至今天的3萬餘間，大約有1.2萬戶居民居住在此類房屋內。】 （節選）

北京的私房政策有悖國家大法 網友:公民 發表時間:2001-3-4 16:17:52

【北京的私房政策，違背了產權人的真實意願。《合同法》嚴格規定了租賃的期限，最長不超過二十年，超過部分無效。並且可以隨時解除，但是，現實生活中，要想解除合同卻是不可能的。私房主處於弱者的地位，如想通過法律解決這種既不合理又不合法的現狀，卻是難上加難。要想讓承租人騰房，必須是承租人本人另有住房。承租人為了得到這一筆意外之財，不擇手段，隱瞞、轉移另有住房的事實。

法律規定誰主張誰舉證，然而，不管是居委會，還是承租人的單位，沒有人會為私房主提供這樣的證據。承租人為此假離婚，將產權贈與子女，等等手賴著不走，只為得到拆遷款。

這種不正常的地方法規凌駕於國家的大法之上的不正常現象,何時才能解決?】

私房問題 網友:叫真兒 發表時間:2001-3-4 22:07:55

【有感於北京淹蓋、躲避、無視私房問題 今年一月份從網上看到『十五規化』徵求意見稿後，曾分別給市發展計劃委員會、劉淇、汪光燾、市房地局各局長髮信多封，寄去意見一份。市人大會會後我發現關於私房問題還是被排斥在外，竟然沒有徹底落實私房政策問題。很遣憾，也很震驚。 一是有關部門認為現行私房政策合理合法，堅持到底；二是既便不夠正確，為了權益之計，聽而不聞、視而不見，等把私房拆完了，也就完了；三是認為小事一端，只是少數人利益，得壓切壓，無關大局。統而言之，我行我素、權比法更實用。 承租人和出租人都是公民，按憲法規定的原則，他們之間政治、經濟、法律地位是平等的。在北京市,在現實生活當中，他們在一個相同的物價市場下生存。房產主從來、今後也不會得到任何優惠。房產主不是專政對象，不是打擊的對象、不是虐待歧視的對象。 一、我不明白，憑什麼要私房主以不等價的方式、長期無休止地供給承租人住房? 二、我不明白憑什麼要求私房主在一壺醋錢的房租狀態下還要保證承租人生命財產安全? 三、承租人和私房主之間是經濟關係。是在平等互利基礎上、自願簽訂合同、相互承諾的債權關係。這種經濟活動受國家法律保護。中華人民共和國合同法明確指出當事人簽訂合同與否，政府不得干預。我不明白，北京市為什麼剝奪私房主租與不租、租誰不租誰、租長租短、租金多少的合法權利? 四、我注意到現行法規當中有可以允許承租人有償轉租、有償轉讓使用權的規定。但是非常明確標定在特定的範疇內，即公房。公房租賃關係和私房租責關係有本質上的區別。在社會主義計劃經濟時期，所有勞動者都在為公有制（全民、集體）政、企、事業單位所僱傭。幹部、職工住房靠福利分配。勞動者工資收入當中沒有住房消費含量。住房是規納到生活福利範疇。轉換到市場經濟後，公房承租人使用權予以承認、保護、准予轉換是應該的。是穩定經濟、穩定政局的正確決策。而私房主與承租人沒有僱傭關係；沒有任何社會責任、道德責任、來約束私房主必須保證承租人住房。我不明白這兩種截然不同的租賃的關係為?陘不區別對待?是事實不清?還是理論不明？ 五、在文化大革命前後把住宅劃定為生產資料，私房主也屬於剝削階級範圍內。顯而易見地對私房房產搞一平二調、一大二公就不奇怪了。時至今日，九屆全國人大二次會議通過憲法修正案明確規定︰『國家保護個體經濟、私人經濟的合法的權利和利益。』我不明白，難道私房主手中現有法定產權不屬於應保護的合法權利? 六、住房是消費，住宅是商品。政府可以，也應該保證人們居者有其屋。現在承租私房的承租人住房問題應由本人按住房商品化市場化規則與房主協商解決。若有困難應由其工作單位協助解決。解決不了還有政府。我不明白，難道非要私房主承擔這不該承擔的沉重包袱嗎？這是不是轉嫁政府負擔？這是不是欺壓弱者？ 七、私房主也參加了社會主義建設。同時，實事求是的講，私房主以他們的私房為解決受雇於公家的人的住房，減輕了國家的負擔;他們對國家是有貢獻的。現在衣食住行等生活要素都市場化了。唯獨只對出租私房還執行違憲的法規，這不是問題嗎？對得起那些老實的私房主嗎？在『十五』規化中，不應該納入政府整改的程序嗎？ 徹底落實私房政策是大勢所趨，是依法治國正確途經。拖著不辦是違憲。不予理睬是玩忽職守。一旦遇到多雨、地震等天災人禍造成房倒屋塌，那些玩忽職守者能推托掉該負的責任嗎？ 因此請求您們在審議『十五』規化時把徹底落實私房政策納入規化中。 假若我的意見不正確，您們可以在適當媒體上發表意見予以批駁。或者開闢一個專欄展開討論。要以理服人。時代在進步，靠打壓、推諉是解決不了問題的。 】

註：以上兩篇網友文章發表於北京市解決標準租的37號文件之前，現除北京外，全國都沒解決標準租和拆遷中政府保護承租人瓜分產權人私有房產的問題。

（本文完）

(原標題為“在中國城鎮的舊房拆遷中所有人都是贏家，只有私人房產的產權人是大輸家”，新標題為編者所加)

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