【大紀元2024年08月16日訊】（大紀元記者高強編譯報導）達拉斯地區房地產市場正經歷一個有趣的時期。隨著該地區人口估計突破800萬，開發商以空前的速度建造了更多的住房和公寓。但多個機構表示，目前住房仍然短缺。

較高的房價和利率使開發商最近進行了調整，提出自己的解決方案以降低房價。單戶住宅供應的增加使得價格略有下降，但買家還沒有大規模進入市場。大量的公寓供應暫時抑制了租金上漲，但可負擔住房仍然不足。

以下是關於達拉斯地區住房市場的五個要點：

單戶住宅和公寓建造領先全美

根據達拉斯房地產數據公司RealPage和Residential Strategies的數據，在過去十年裏，達拉斯地區建造了超過36.7萬棟新房和18.1萬套公寓。這18.1萬套新公寓在全美範圍內名列前茅，相當於該地區現有庫存增長了35%。

達拉斯地區也是單戶新建住宅市場中最大的市場。根據Zonda的數據，2023年新房成交量接近4.3萬棟。

但住房供應仍然不夠

根據房地產網站Zillow最近的分析，2022年達拉斯大都會區待售或出租房屋的短缺量估計為48,150套。達拉斯地區的住房缺口大於休斯頓，但小於波士頓的估計短缺量。

Zillow估計，全美範圍內的住房短缺在2022年增長到450萬套，高於前一年的430萬套。盡管疫情期間建設激增，但情況仍在惡化。那一年，全美共建造了140萬棟房屋，這是一個創紀錄的數字。然而，美國家庭的數量卻增加了180萬。

根據美國人口普查局的《美國社區調查》，在2010年至2022年間，達拉斯地區增加了66.1萬套住房和公寓。然而，同期該地區增加了154萬人口。空置房屋數量減少了近4萬套。

可負擔性是個大問題

房價和租金飛漲，而收入卻沒有相應增加。

2023年，達拉斯地區的平均房價是該地區中位家庭收入的4.4倍。根據哈佛大學住房研究聯合中心今年6月的一項研究，地區居民需要年收入超過11.6萬美元才能買房。而根據人口普查局的數據，2022年該地區的家庭中位收入只有接近8.3萬美元。

根據達拉斯的兒童貧困行動實驗室（Child Poverty Action Lab）2023年的一份報告，達拉斯市為年收入不超過地區中位收入50%（即一家四口年收入4.45萬美元）的家庭中，存在33,660個租賃單位供應缺口。

根據MRI ApartmentData的分析，2023年6月，達拉斯地區公寓的平均租金剛剛超過1,470美元，平均面積不到900平方英尺。對於這樣一個四口之家來說，租住這樣的公寓將花費他們近40%的年收入。

開發商正在努力尋找解決方案

Taft Homes的老板史蒂夫·蘭格裏奇（Steve Langridge）表示，房屋開發成本——如道路鋪設、管道和木材的價格——自2023年高峰期以來已經趨於平穩或有所下降，但仍然高於疫情前的水平。

為了應對更高的利率和建築成本，他目前只提供三種不同類型的房屋，面積在1,600到1,800平方英尺之間。

最終的結果是消費者已經調整了他們的期望。過去2,000平方英尺、四居室的「入門級住宅」現在已經變成了1,600平方英尺的三居室房屋，蘭格裏奇說。

大型建造商也采用了這種方法。D.R. Horton正在建造較小的房屋。D.R.Horton公司執行副總裁兼首席運營官邁克·默裏（Mike Murray）在本月早些時候的公司財報電話會議上表示，平均房屋面積比去年減少了2%。

利率會如何？公寓租金會上漲嗎？

對買家和租戶來說，有一些潛在的短期利好消息。但長期前景稍微復雜一些。

房地美（Freddie Mac）的數據顯示，截至8月1日的那一周，30年期固定抵押貸款的平均利率為6.73%，為2月份以來的最低點。

目前尚不清楚買家是否會對較低的利率做出反應，還是在等待今年晚些時候聯邦儲備委員會的降息。

利率下降1%可能會使每月抵押貸款還款額減少約200美元。

Residential Strategies的負責人泰德·威爾遜（Ted Wilson）表示，如果降息是漸進的，並且建造商能夠作出反應，這應該會緩解積壓的需求。但如果需求突然湧現，該地區3.8個月的住房庫存可能很快被消耗殆盡。地價上漲，地塊供應減少。蘭格裏奇表示，他擔心自己找到的少量地塊可能會很快變得更加稀缺。

在公寓方面，大量供應仍然超過了達拉斯地區的強勁需求。根據RealPage的預測，公寓供應預計將在2024年底至2025年夏季之間達到峰值。

這應該可以抑制租金的上漲。但今年開始的新公寓項目數量有所減少。根據RealPage的數據，截至2024年2月的一年間，開發商啟動了2.4萬個單位的建設，比前一年減少了一半以上。

如果經濟增長繼續，未來幾年公寓需求可能會超過供應。

責任編輯：林遠