【大紀元2024年05月09日】（大紀元記者李平多倫多報導）疫情爆發前，多倫多市中心寫字樓空置率低，市場是房東說了算。疫情爆發後，居家遠程辦公日益流行，加上經濟增長滯緩，利率走高，寫字樓市場由租戶說了算。

多倫多市中心寫字樓市場現狀是：太多寫字樓空置，空置呈嚴重兩極化：有的寫字樓擠滿租戶，而金融區Bay街高大寫字樓幾乎20%空置，有的樓高達50%空置。最糟的是，空置率還在上升，不見下降跡象。

空置兩極化嚴重

空置率如此之高，人們不禁要問：多倫多寫字樓未來價值走向何去何從？對周邊企業有何影響？鑑於許多寫字樓房東是加拿大一些大型退休金機構，影響會更加深遠。

華盛頓商業地產信息機構CoStar數據顯示，全市租賃面積40萬平方呎以上的寫字樓共47幢，總計租賃面積3,800萬平方呎。4月底金融區寫字樓空置率17%，高於全市和全國寫字樓空置率，其中有40年歷史的King West街121號寫字樓，失去了加拿大投資監管組織（CIRO）這個最大租戶之後，截至3月初可用率50.3%，空置率42.3%，全市最高。

多數房東表示，內部數據CoStar與數據在誤差範圍內，但也房東對CoStar數據有異議，但拒絕提供自身數據。首席經濟師兼市場分析主管戈麥斯（Carl Gomez）表示，無論數據如何，有一點是肯定的，即寫字樓市場已淪為租方市場：房東不能像過去買樓就能躺著賺錢，寫字樓不能像過去那樣因連接地下城或交通便利，就能吸引租戶落戶。

房東放下身段討好租戶

為吸引租戶，房東們，甚至一些豪華摩天大樓業主，被迫放下身段討好租戶：有的安裝豪華精美淋浴間，有的提供戴森吹風機，有的提供下午趣味知識競答等活動，為的是讓租戶愛上自己的辦公室。

其中，King West街121號寫字樓業主——Crestpoint地產投資公司重新將大樓命名為RoseRock，重新裝修了大堂，新增新樓都有的標準設施：單車房、沐浴間和會議室、酒吧、圖書館、運動模擬器，以及湖景露台等公共空間。

再如道銀TD Terrace大樓，會將47樓頂樓設計成室內花園，37樓裝大屏幕電視，10樓設瑜伽室和按摩室。CIBC Square大樓，4樓每週三安排大樓居民DJ，每週一有趣味競答活動，還設電動車充電樁、單車室和健身房等。

新樓飽 舊樓旱

CoStar數據還顯示，租戶們紛紛放棄老舊低檔寫字樓，選擇提供更多便利設施（綠色空間和先進通風系統）、交通便利的高檔寫字樓。安省教師退休金計劃（OTPP）、加拿大退休金投資委員會（CPPIB）和卑詩投資管理公司（BCIM）等地產投資主管部門均表示，品質和地理位置持續勝出，無論是辦公還是商業需求，均持續湧入高端市場。

另一大決定因素是樓齡。數據顯示，同等5星級品質條件下，2015年之後建成的新樓需求明顯強於舊樓。甲級頂級寫字樓位於黃金地段，配有門衛、健身房和健康室等設施，租金最昂貴，但租戶趨之若鶩，2015年後建成的甲級新樓，今年1季度可用率2.8%，樓齡更高的甲級樓，當季平均可用率高達21.5%，丙級樓可用率更是高達45.7%。

凡事都有例外。永明金融（SLF）名下的1984年建成的國王西街150號甲級寫字樓，當季空置率僅7.4%（公司內部數據稱僅3.6%）。但總體說來，樓齡差因素仍是一大關鍵因素，新樓與舊樓之間的空置率還在拉大。

新樓之間空置率也存在差異。CIRO搬入的金融區阿德萊德灣中心北塔（Bay Adelaide Centre North Tower）2022年建成，空置率僅0.5%。同年建成的The Well樓，也位於金融區，卻因大租戶之一的Shopify去年初改變搬遷計劃，將7層寫字樓轉租，導致目前空置率高達39.2%。

寫字樓利用率低，人流稀，勢必會衝擊周邊的餐飲和零售商家客流。The Well大樓是公寓住宅區，加上周邊小區人流，影響倒不大，但金融區空置寫字樓附近的商家，就沒這般幸運了。

市中心人流量恢復似乎陷入停滯。Strategic Regional Research Alliance諮詢公司最新數據顯示，自今年2月初以來，金融區員工流一般停滯在疫前60%的水平左右，高峰期的週三僅70%，低谷期的週五僅37%。

寫字樓一客難求，樂壞了眾租戶。許多企業發現，如今找優質辦公室不僅容易，而且價格還便宜。MNP會計與商業顧問公司透露，公司不僅租到黃金地段寫字樓，租金還比疫前便宜30%。

更多新樓上市 雪上加霜

雪上加霜的是，需求持續減少、越來越多租戶尋求轉租同時，近年不斷有新樓投放市場。Altus商業地產顧問公司數據顯示，自疫情爆發以來，市中心新增11幢寫字樓，導致市中心寫字樓新增780萬平方呎，增幅9%。未來2年，金融區還將新增2幢寫字樓，新增250萬平方呎辦公面積，增幅2.8%。

隨著大量新樓建成，更多租戶會棄舊樓進新樓，導致更多舊樓空置。如帝銀（CIBC）金融區49層CIBC Square2號樓建成後，帝銀近1.5萬名員工就會入駐新樓，導致此前入駐50年的Commerce Court大樓大量空置。

疫前市中心寫字樓空置率5.5%時，大量高科技公司遷往市中心，帶動其它老牌企業跟風。如2019年，Tim Hortons為吸引人才，從奧克維爾郊區搬到市中心。疫情爆發後，今非昔比，不再有爭搶現象。

Scotia Plaza樓疫期豐銀（BNS）撤出後，因需求暴跌、無其它租戶競爭，其中一個現有租戶——Miller Thomson律師事務所，成功從4樓搬到大樓的63至66層的4層頂樓，不僅簽下15年租約，還拿到更多大樓室內外品牌宣傳優惠，這一切在疫前根本都辦不到，即使能辦到，也得花更多錢。CoStar數據顯示，Scotia Plaza今年3月空置率高達23.8%。

寫字樓價值走向成謎

過去4年寫字樓供應飆升，實質上是一種周期性和結構性放緩。首先，在央行加息和企業投資放緩雙重衝擊下，加拿大經濟發展一直滯緩。去年GDP僅增長區區的1.1%，是自2016年以來除2020年以外的最慢增幅。

此外，就業人口變化和科技因素也影響寫字樓市場走向。疫前加美兩國許多高科技企業為吸引年輕人才，就開始提供更多靈活辦公模式，重新評估辦公面積需求，導致人均辦公面積（利用率）下降。疫情爆發後，遠程居家辦公日益成趨勢，企業也愈加發現，不需要用到太多辦公空間。

專家認為，多倫多商業地產市場雖面臨挑戰，但市中心未來仍充滿希望，畢竟位置仍很重要，只要人口還在增長，市中心就會一直有活力。唯一不同的是，過去市中心吸引前往生活、工作和娛樂，如今人們到市中心，只是為生活和娛樂，至於工作，完全可以遠程做。◇

責任編輯：文芳