【大紀元2024年02月22日】（大紀元記者季薇多倫多報導）在多倫多，靠出租房子賺錢的屋主，如果要賣房子，是應該讓租客繼續住下去，還是請租客搬出房子呢？專家提醒房東，賣房子，並不等於房東擁有了驅逐租客的權利。
多倫多房地產經紀公司Realosophy Realty總裁約翰·帕薩利斯（John Pasalis）在Move Smartly網站撰文，對於因賣房想請走租客的房東來說，有兩條路可走。
N12：房東發通知終止出租
房東出售出租房，把房子上市後，如果買方想搬入，賣方要向租客發出一份名為N12的表格，即房東、買家、家庭成員自住通知，以終止出租房。
在安省，如果房主或買家想要入住正在出租的房子，按月租房的租戶可能面臨被驅逐。
如果是簽了租約，房主必須等待租約到期，轉為按月租賃時，才可發出N12。
N11：與租戶協商終止租房
另一條路是，賣方與租戶協商，簽署N11表格，即終止租賃協議，雙方同意終止租約。
如果選擇發出N11表格，通常，房東需要向租戶提供補償，稱為「現金換鑰匙」。
選擇發出N12還是N11，要看賣家遇到的具體情況，帕薩利斯提醒，有利有弊。
N12利弊
按常規，大多數房東賣房，會選擇發出N12。賣房的時候，會讓租客繼續住在房子裡。
當買家提出報價時，會在買賣協議中加入一項條款，要求賣家向租戶發出N12，通知租客，買家將搬入。
賣方必須至少提前兩個月通知租客，並需要補償租客一個月的租金。如果租客拒絕搬出，他們可向安省房東與租客委員會（LTB）提出異議。
鑑於此，出租房買賣協議中會包含這麼一項條款：如果租客到期沒有搬出，買家同意接手租客。
COVID疫情之前，買家很少擔心這些條款的約束力，因為很少有租客在接到房東通知後不搬走的。
疫情爆發後，更多的租客覺得他們占上風，因此他們選擇向LTB提出異議。此外，多倫多地區租金漲勢驚人，對于有老租約在手的房客，因其房租低於當前市場價，他們多不願意搬出。
所以，如果到期租客不搬出，買方要找LTB解決爭端。
對賣家來說，選擇發出N12，好處是賣房的同時仍然有租金收入，也無需擔心與租戶協商「現金換鑰匙」。
缺點是，內有租客的房子，成交價通常低於空出的房子。畢竟，空房子有更多的裝扮空間，可能更吸引買家。如果租客不配合看房，向買家展示房子都很困難。還有，因為擔心租客不會按時搬走，一些買家根本不考慮購買有租客租住的房子。
帕薩利斯提醒，如果租戶拒絕搬出，買方可能會要求賣方在交割時提供補償。
對正在租房的買家來說，如果價錢不錯，接受賣家的N12條款，或許是個不錯的選擇。
缺點是，如果房客不搬出，買家必須找LTB發出驅逐令。買家可以要求降低售價，請一位優秀的律師助理幫助加速驅逐。
N11利弊
N11是租客和房東之間協調終止租約。帕薩利斯表示，如果賣家是他的客戶，他總是建議，在掛牌出售房產之前，嘗試與租戶提前協商N11條款，所謂一勞永逸。
與租戶協商N11協議，有兩種方法。
第一種是簽署N11，租客搬出，賣家把房子裝扮一新，獲得最大化的售價。
第二種是協商N11的基本條款，包括補償租客多少錢，以及如果買方要求簽署N11，租客會收到多少次通知等。
在第二種情況下，租客繼續住下去，直到買家提出簽署N11。如果買家願意接手租客，則無需簽署N11，租客則繼續住下去。
不過，發出N11的賣家，常常覺得他們不應該向租戶提供任何補償。而租客覺得，如今租金高漲，自己很難以同樣的錢租到同樣的房子，房東應該補償。
補償金額通常取決於幾個因素，包括租約期還剩多少，以及相對於市場租金，當前租金數額。
如果租戶拒絕簽署N11，賣家必須在房子上市時寫明，尋找願意接手租客的買家，或願意接受N12條款的買家。在這種情況下，如果租戶拒絕在成交時搬出，買方甚至可能獲得補償。
大多數情況下，空置房的售價會高於租客在內的房子，所以選擇簽署N11是上策。協商N11的基本條款也不錯，因為當今大多數買家都會要求簽署N11，他們相信，這樣租客更容易搬走。缺點是，賣家必須花一些錢補償房客。
對買家來說，不用擔心房子不能按時交割。在第二種情況下，可能有出現租客不搬的情況，買方可要求賣方在交割時予以補償。◇
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