【大紀元2023年09月17日訊】（記者陳安編譯報導）購買公寓時，了解您要購買的東西很重要。購買公寓是一種所有權權益，在所有公寓物業中，獨占一個單元。

亞省的每套公寓共計10,000個單位因子。單位因子是用於確定公寓業主在公寓出資（費用）和投票權中所占份額的衡量標准。業主的單位因子基於其單位的相對平方英尺。單位面積越大，公寓費用就越高。

據《愛城日報》報導，公寓平面圖勾勒了公共財產的部分，例如露台、陽台和相鄰的庭院，這些庭院僅供該特定單元的業主專用。客戶對自己購買單元的所有情況負責。

每個業主對所有共同財產承擔部分責任，包括開發項目和土地。公寓費用用於運營費用和儲備基金。因此，重要的是不僅要了解想要購買的單位的狀況，還要了解所有共同財產的狀況。

這意味著審查所有公寓文件非常重要。買家可以自己做這件事，也可以聘請專門審查公寓整體結構和財務健康狀況的專業人士。

建議買家聘請一名房屋檢查員，在可行的情況下檢查所有共同財產，而不僅僅是自己購買的單元。共同財產包括圍護結構（壁板）、地基、屋頂、圍欄、停車場和其它共享空間。

然後將檢查員的觀察結果與公寓文件中記錄的內容進行比較。是否存在任何重大缺陷並記錄下來？如果有記錄，買家應該在過去12至24個月的董事會會議紀要中發現這些缺陷，或在儲備基金文件中發現即將發生的費用。

下一個問題是，這些缺陷/更換是否已經列入預算，資金是否已經到位，或者公司是否需要向每個業主進行評估？

在亞省，在房產擁有日之前收到的任何評估或評估通知通常由賣方支付。擁有房產後作出或宣布的任何新評估均應由買方（即新所有者）支付。

對公寓管理的擔憂之一是公寓董事會是否主動處理缺陷或推遲維護以保持較低的公寓費用。如果是後者，那麼董事會節省資金的努力可能會適得其反。推遲維護的未來成本可能會更高。

KDM管理公司（KDM Management） 的公寓文件審核員蓋琳·帕什科 (Gayne Pashko) 表示，低公寓費用也可能是危險信號。

對某些人來說，審查公寓文件可能是一項艱鉅的任務。 尋找並聘請合格的專業人員來審查文件會帶來很大的好處。

如果買家聘請專業人士，建議他們審查所有文件。

買方必須審查章程。章程列出與訪客、停車、短期租賃、寵物、年齡、吸煙、噪音、保險等相關的所有規則和限制。章程還可能限制對業主的單位進行翻修或改進的時間、方式、內容和人員。

重要的是要審查儲備基金文件並將其與實際儲備基金進行比較，以確保維護和維修步入正軌並正確制定預算。

值得注意的是，許多司法管轄區可能要求對1990年之前建造的房產進行石棉測試，然後再對牆壁、天花板和地板進行維修或改動。這種測試和修復很容易使維修成本增加兩倍。在亞省，石棉法規由職業健康與安全部門製定。

石棉的一個重要問題是水逸出。較舊的管道或建築圍護結構可能會出現問題。 如果整棟公寓中有很多出租房，租戶可能不知道或不太關心什麼可以安全地衝進下水道。

CMHC等保險公司也會審查公寓文件。如果發現重大問題，他們可能不會為未來的抵押貸款提供保險。這意味著買家必須支付購買價格20%的最低首付。當這種情況發生時，它幾乎總是會對價值產生負面影響，因為高達80%的買家沒有20%的首付。

KDM管理公司的萊斯利·索維斯托 (Leslie Sorvisto) 表示，那些支付20%首付的人有時會在打理房產方面投入更多。

如果公寓經歷了意外的維修或多年來一直享受較低的公寓費用，則通常會徵收特別稅。

公寓可以為買家提供負擔能力、生活便利性和生活方式的靈活性。擁有公寓可以免除買家必須自己進行的外部維護。

做好研究永遠不會消除風險，但它可以減輕意外評估帶來的一些風險。◇

責任編輯：齊守善