【大紀元2023年07月20日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）為什麼現在的出租房空置率如此之低？是什麼推動了這種變化？這又告訴了我們一個什麼樣的租房市場狀況呢？
據澳洲房地產網消息，根據定義，出租房空置率是每個月月底所統計（如在realestate.com.au網站上）的可供出租的出租房數量，佔出租房的總數（包括已出租或空置）的比例。空置是在一個特定的時間點上對可供出租的房產多少的估計。
有兩個因素決定了出租房的空置情況。
一是周轉量，即進入市場的出租房數量，或者是搬離現有出租房的租戶數量，這取決於租戶在搬離前在現有出租房中居留的平均時長。如果居留時間長，出租房的周轉量就會下降。
二是在市時間，即出租房平均在空置多久後被成功租出。
任何特定時間的待租房數量僅取決於這兩個因素。如果每天有10個出租房的租戶搬離，每個待租房需要15天才能租出，那麼在任何給定的一天會有150個空置出租房。當然實際情況會有細微變化。
目前，較快的租出時間和較小的周轉量大致同樣程度地推動了空置率的下降。
如果出租房的周轉量仍然保持與疫情前相同的水平，那麼空置率將比今天高出0.5%以上，即接近2%，而不是5月時的1.4%。相反，如果周轉量下降，那麼意味著租戶在現有出租房中的居留時間比過去更長。
同樣，空置出租房的租出去的速度比疫情前更快，這使得出租房空置率下降了近0.5%。
雖然這兩個因素在從疫情前到現在的空置率變化中大致起到了相等的作用，但在疫情初期情況並非如此。
周轉量的下降發生更早，從2020年中期開始對空置率產生了影響。最近，雖然周轉量仍然低於疫情前，但對空置率的影響在過去一年中相對穩定。
相比之下，較短的在市時間開始在2021年底左右對空置率產生影響，並且在2020年期間實際上支撐了較高的空置率，這在很大程度上是由於墨爾本（在某種程度上還有悉尼）的出租房在市時間較長所致。
市場上的其它時間指標顯示了類似的情況。在2021年初至中期，首府城市租房平均市場天數仍然接近疫情前的水平，之後才開始下降，而偏遠地區在更早時期就已下降。
這有助於了解租房空置率是如何變化的，但還需要了解其變化的原因是什麼。
租金上漲是租戶在現有出租房中居留時間更長的一個合理解釋。考慮到新廣告租金的迅速上漲，許多租戶可能認為留在原來住房中更有吸引力，希望租金漲幅較小。按消費者物價指數測算，總體租金的上漲速度沒有廣告上的租金上漲得那麼快。
但這可能並不是完整的答案。周轉量在2020年開始下降，之後全國範圍租金上漲。
出租房在市時間縮短更容易理解，租房者相對於待租房數量增加了。對於任何一個空置房來說，有了更多的租房者，房東更容易找到新的租戶。
當然，這些變化之間相互關聯。租金因為租房市場緊張而上漲，但空置率低的部分原因可能是租金上漲的結果，這個分析並不能完全解釋這種反饋機製。
對租戶來說，不幸的消息是，租房周轉量降低和出租房在市時長變短這兩個變化似乎不太可能迅速逆轉。這意味著租房空置率可能會保持在較低水平上，租房市場可能會在相當長的時間內保持緊張狀態。
責任編輯：簡玬
