【大紀元2023年06月25日訊】（大紀元記者宋唐、易如採訪報導）一名大陸富商在北京等多地擁有大房子，現在降價出售也無人問津。他說：「全中國都是這樣，所有的房地產都在低價轉讓。這是未來的趨勢，低價轉讓，也賣不動。」

房地產業被看作中國經濟的火車頭，地方政府通過出售土地、抬高樓市價格來囤積財富，而中國超過三分之二城市家庭的財富也被捆綁在房地產上。

但隨著中國經濟的低迷以及對經濟前景預期的不明朗，現在即使是北京、上海這樣的一線城市，二手房價格跌幅反而位居前列。房地產是中國最安全的投資的信念正在減弱，這會是中國房地產業崩潰的前兆嗎？

一線城市二手房價跌幅居前列

大陸一線城市北上廣深的房價一向堅挺，被認為永遠上漲、不會下跌。但最近北京、上海等核心城市二手房價格跌幅反而位居前列。

中共國家統計局的數據顯示，5月份，70個大中城市新房和二手房房價與上月相比下跌的城市均增多，其中二手房房價下跌的城市有55個，占比近八成。上海二手房價格與上月相比跌幅0.8%，在70個大中城市中跌幅最大，北京下跌0.6%。

中國房地產經理人聯盟理事鄧浩志向《中國新聞週刊》列舉了部分重點城市當前二手房掛牌數量：除去北京達到12萬套之外，杭州、廣州分別達到21萬套、14萬套。「一些重點城市二手房掛牌量創下歷史新高，甚至接近翻倍，比如過往廣州二手房掛牌量穩定在8萬~9萬套，如今已經達到14萬套。」

儘管二手房掛牌數量增加，但成交量反而減少。據克而瑞研究院統計，3月上海二手房成交2.4萬套，4月成交1.77萬套，5月成交量進一步降至1.6萬套左右。而2019年—2022年的5月，二手成交量均在2.3萬套以上。

大陸富商陳盟（化名）對大紀元表示，他自己在北京、廣西、重慶、北海有四套房掛牌，每套不是別墅，就是大平層的。

「我北京的房子在三環裡很有名的一個小區，當年十五六萬一平米，現在10萬掛牌，兩年了無人問津。廣西南寧的房子，當年買的時候是600萬，現在我掛400萬出去，無人問津。重慶江臨大平房，2010年300萬買的，現在300賣不掉，已經到了這個地步了。」

旅居美國原上海企業家胡力任對大紀元表示，有一對他非常熟悉的加州華人夫妻，夫妻倆前段時間回中國準備把上海的兩套房子賣掉，當時兩套房子也就五百多萬人民幣。

胡力任說，「他們年紀也蠻大的，只有一個兒子，兒子媳婦現在也在美國，疫情結束後，他們覺得房子在中國不是很保險，大家都說房子要跌，他們就飛回去了。他們原以為要儘快成交，可能要跌五萬、十萬，但現在掛兩百萬沒人買，差不多就是七成這樣的價格，兩套房子就一百四萬成沒有了。這還不是問題，問題就是無人問津，沒有人能買。」

深圳某經濟部門郭強（化名）對大紀元表示，現在大家對樓市，對未來的經濟預期，其實已經達成一個共識了：樓價會繼續掉。

「現在市場在掉，但政府控制著不要讓它掉，所以卡在那裡，其實正在掉價，不是明著掉而是陰著掉，一般要降10%到15%才能賣出去。黑市價才是真正反映它的價值，市面價格是假的。」

郭強說，法拍房的樓價最正常反映市面需求的價格。前段時間，寶安有一套法拍房，面積是一百五六十左右，市面價是一個平方八萬，政府指導價是五萬七，差別很大，就是這樣的指導價也拍賣不出去。而且深圳也好幾萬套，數量還在增加。

郭強表示，「我在管經濟的一個政府部門工作，平常外面到處去跑。我發現最近這幾個月，有三分之一的鋪頭是轉了主的、倒閉，再換了老闆了。現在經濟不好賺不到錢，賺不到錢要把房子賣掉套現，或者是你工資不足以去交房貸，想賣也賣不出去，最後就變成法拍房了。

台灣財經專家黃世聰對大紀元表示，法拍屋增加的時候，表明目前中國很多屋主已經無力負擔房貸，所以才流到拍賣市場。但另外一方面拍賣的價格又不理想，就是連拍賣市場的買氣都很淡，可能大家都預期中國房地產下滑，從一手屋市場一直到法拍屋市場，都是瀰漫這樣的氣氛。

官方解釋 越抹越黑

社交媒體視頻顯示，一棟高層建築的陽台上掛滿了「低價轉讓」的橫幅，一些普普通通的市民為了儘快出手，開始在抖音上賣房，搖身一變都成為房地產營銷專家。

彭博社報導，一位不願透露姓名的當地房產中介稱，在上海深受外籍人士和金融家歡迎的市中心街區，住宅價格已從2021年中期的歷史高點下滑了15%至20%。

31歲的上海居民易某在4月份以400萬元的價格出售了她在郊區的房子，比她最初的要價打了11%的折扣。

在阿里巴巴集團控股有限公司的大本營杭州，據一位龔姓房屋中介說，在六個月內沒有找到買家後，郊區的一個賣家將要價降低了17%。

當局對中國房地產的真實數據一直諱莫如深，對於多個一線城市二手房越賣越多、掛牌量不斷攀升的現象，無法給出一個令人滿意的答案，反而越抹越黑。

對於一線城市業主拋售二手房，官方說法是大多數情況都是以舊換新、改善性換房為理由，但從媒體報導和對受訪者的採訪來說，顯然並不是改善性換房，更可能是在經濟不景氣的情況下，民眾急於變現。

分析人士認為，理論上存在改善性換房的需求，但統計數據顯示，中國的住房大部分建於20世紀90年代以後，近期內沒有大規模換房的迫切需求。

美國經濟學者黃大衛（DAVY J.Wong）對大紀元表示，這（改善性換房）是一個很奇怪的說法，現在除了一些賣疫苗、賣口罩，還有醫生的賺了錢之外，大部分老百姓收入減少，生意不好做，說實話去買房改善生活的很少。這幾年，大家對於未來情況都是比較悲觀和不確定，所以一些投資需求，在疫情放開之後他們都憋了三年，迅速地換手。

黃大衛認為，拋售房地產的主要原因是，現在居民的消費能力其實在持續下降，對於經濟的預期在持續地向淡，目前的市場經濟的活躍度跟營利能力都在下降。所以，越來越多的人就選擇把房產拿出來變賣，來解決生活問題，或者是迴避未來的不確定的因素風險。

「有一些資金避險的需求，因為過去的兩三年房價市場都比較差，現在好一點，大家都覺得要迴避一下未來的政策的不確定性。」

黃大衛表示，由於像上海廣東那些以對外經濟為主的城市或地區，外資在國內的投資現在比較畏首畏尾，而且需求比較減少，經濟現在不明朗，現在發展情況並不太樂觀的情況下，所以就紛紛出手。

「另外一個原因是，由於對未來中國政策和未來中國外交關係、國際關係的不確定性，擔心台海衝突、地方地區的政治衝突加劇，所以也避險。」他說。

經濟低迷 民眾信心不足

在中國，由於缺乏歐美那樣各種高收益的投資工具，也不允許海外投資，老百姓的財富大多與房地產深度捆綁在一起，房產財富在中國總資產（包括股票、證券化貸款和銀行貸款）中所占的比例遠高於美國，占總資產的78%，美國只有35%。

「國內老百姓投資不動產，主要原因是為了抗通脹和保值增值。因為中國老百姓的投資途徑比較狹隘，要麼就是股權投資，這些投資在國外比較流行，在中國國內比較困難。」黃大衛說，「買二手房來投資在國內來說作為一個被動投資吧，因為像投資股市都不容易，中國的二三十年的股市基本上都是一個瘋狂割韭菜，都是一個屠殺的過程。」

按照國際標準，目前北上廣深的房價收入比超過40倍，而倫敦和紐約的房價收入比分別為22倍和12倍，中國的房價顯然超出了人們的承受能力。

根據哈佛大學住房研究聯合中心的數據，在美國大部分地區，平均住房成本僅為年收入中位數的2至4倍。

更重要的是，隨著中國經濟不可避免地放緩，家庭收入增長預計也會下降。過高的房價人們開始無法承受。民眾急於拋售二手房，這一切都說明了中國經濟不行了，大家信心不足。反映出民眾感覺房市前景不明朗，怕樓市崩盤，趁早套現。

上海市民黃女士對大紀元表示，房子不好賣，有價無市，老百姓手上沒有錢了。現在失業人口還挺多，也都找不到工作，大學生找不到工作。企業倒閉了，外資撤走都撤走，年輕人有百分之二十左右失業率。反正好多那種樓盤都是降價降得很厲害。肯定是賣的人多了才賣不掉呀。

胡力任說，大家現在都整個經濟不好，很多企業都在減薪。現在銀行首付要提高了，外地人都在逃難，要往外逃，找不到工作，所以，根本沒有人買，那只能掛著，沒有辦法，現在整體情況就是這樣。

黃大衛表示，「中國的一手房市場，它的供地方都是由地方政府壟斷控制的，由大開發商開發，他們對價格方面有壟斷性。二手房更多的是一個市場自由博弈，自由交易的一個過程，所以二手房更加能夠反映出一個真實的不動產的價格。所以二手房子相對來說，不是百分之百，相對來說是比較接近於真實的市場，所以二手房的價格下跌跟成價量下跌，是反映出現在的真實的市場情況。」

「鬼城」的出現也引發了人們對住房供應可能過剩的擔憂。中國家庭金融調查研究中心的調查顯示，截至2017年，一線城市平均空置率為17%，而二、三線城市空置率超過20%，高於世界上大多數國家的水平。

美國經濟學家Kenneth Rogoff和楊元辰2020年發表的一篇論文顯示，中國640多個三線城市現在擁有中國住宅庫存總量的近80%。三線城市北海需要近六年時間才能消化庫存的待售住宅，而上海需要七個月，北京需要近兩年。

而根據美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）的數據，美國目前只有2.9個月的成屋供應量，而美國政府的數據顯示，預售屋供應量為8.2個月。

黃大衛表示，目前看來，連核心城市的房價都在下跌，主要原因是供應量太大，成交量跟不上。而居民的消費能力其實在持續下降，所以越來越多的人，就選擇把房產拿出來變賣來解決生活問題，或者是迴避未來的不確定的因素風險。

中國樓市到了崩盤的時刻了嗎？

根據Kenneth Rogoff和楊元辰的研究，房地產和相關服務在中國GDP中所占份額達到驚人的25%，房地產顯著放緩，會對其它行業產生連鎖反應，可能會在接下來的幾年裡，輕易地將GDP的累計增長拉低5%到10%。

澳大利亞智庫洛伊研究所（LowyInstitute）的一份報告指出，住房熱潮的結束，對中國經濟會產生深遠影響，比如地方政府的預算將面臨壓力，因為土地轉讓費占了地方財政收入的三分之一。與房地產相關的金融系統會更加脆弱，比如房地產現在占據未償還銀行貸款的30%，家庭槓桿率在過去十年中增加了兩倍，達到了GDP的60%。

黃大衛認為，中國在過去的三四十年的快速發展，除了出口的動力以外，更大的一個動力是來自於投資，投資裡面大概有50%左右，整個投資裡面是跟房地產有關係的。

「但是房地產的投資裡面有相當部分還是跟出口有關係，因為過去生產企業需要占用土地資源跟房產資源，而且外商外資進入中國，他也是需要占用這些資源。要是出口情況沒有得到改善，招商引資方面沒有得到改善，國民經濟情況都不樂觀的話，未來的房地產需求情況比較堪虞。」他說。

黃大衛表示，整體來說中國整個房地產市場除了一些沿海的核心城市，像環渤海、長三角、珠三角情況還比較樂觀一點之外，其它地區的房地產市場是大江東去，完全不行。

黃世聰表示，因為北上廣深一向是中國房地產的指標，它往下跌勢必會引導全中國的房地產業往下墜落，可能會有一連串的骨牌效應發生，包括會傳導到銀行體系，或是傳導到一般家戶體系的負債，房地產如果真的下跌，可能會成為中國很難控制的局面。

黃世聰認為，房地產外國的經驗，都是上漲了幾年，回檔了幾年，但是中國過去的房地產，從改革開放以來到現在為止，沒有真正面臨比較大的回檔狀況，現在似乎是到了可能面臨比較大的回調壓力。

「舉幾個例子， 1990年代的日本房地產的泡沫，台灣發生過1998年的金融風暴， 2008、09年的金融海嘯是美國的房地產，那時候都是因為房地產的價格不佳，所以房地產的下跌，譬如說下跌了兩成到三成，都會引發整個經濟的危機，甚至會引發整個金融體系的危機。」

「我們現在是比較擔心的是，過去發生在各國的這個房地產泡沫的狀況，可能也會在中國未來幾年會發生，習近平最近說什麼防範極端狀況的出現，我覺得這都是中國（中共）官方也在注意，全世界的所有的經濟學家也都在注意這樣的事情。」他說。

責任編輯：林妍#