【大紀元2023年12月06日】（大紀元記者李平多倫多報導）加拿大房價高，利率高，許多人、甚至許多收入不錯的人群也越來越買不起房。專家認為，多倫多房產已成為投資者手中不斷買賣套現的商品，而不是普通人的住宅，不斷炒買炒賣的過程，推動房價螺旋式瘋漲，致使越來越多終端用戶買不起房。

多倫多居民、現年35歲的伯拉迪（Jaqueline Belardi）對《多倫多星報》透露，她和伴侶兩人年收入合計18萬多元，租住多倫多西區一套1970年代建老公寓，月租2,750元，想買套大樓內的公寓，卻湊不夠首付，雙方父母也無力資助。

伯拉迪透露，即使湊夠首付買套大樓內的公寓，月供就是目前月租的2倍，壓力太大。這種情況，可能得永遠租房，但如此一來又得聽房東擺布。

伯拉迪感嘆，有些房東擁有上十套房產，像她這樣收入不錯的人，卻連套公寓都買不起。現在年輕人想買房，似乎只有靠父母資助才買得起。

投資者擁有大量房產這一現象，日益凸顯，甚至驚動央行和特魯多，指責炒房將房產變商品。但專家認為，安省20%房產（多倫多更是80%共管公寓期房和57%新建公寓被投資者買下）落入炒房群體手中，聯邦政府、省府和央行都有責任。

專家認為，放任炒房導致的後果是，如今要買得起房，年收入至少得20萬元，利率不斷升高，使得人們攢首付日益艱難。此外，炒房者還決定市場建什麼不建什麼，擁有多套房產的業主槓桿過度，使得整體市場無比脆弱。

從合作公寓到公寓

專家認為，加拿大住房危機根本原因是聯邦政府停止建設經濟適用房。1950至1970年代，渥京出資修建大量非商品房，1980至1990年代初金融危機後，政府緊縮財政預算，削減聯邦合作住房建設，最後全面停止經濟適用房建設。

專家指出，和許多歐洲國家不同，加拿大很早就認為，私人住房應由私有市場負責，如此一來，直接後果是共管公寓成為私人公司主要開發住房類型，這種房子特點是面積小，成本低，能實現利潤最大化。

Urbanation數據顯示，過去20年，多倫多建成出租公寓僅83個樓盤，總計20,288套單元，同期建成共管公寓總計968個樓盤，總計23萬4,535套單元。專家指出，和單戶住宅比，共管公寓投資維護成本低，炒房最密集。

房租管控取消

專家認為，幾十年前，政府放棄插手住房事務時，住房危機就開始了，不是一朝一夕形成。聯邦政府和省府退出後，私人住房開發開始填補住房開發市場空白，地產投資基金（REIT）、財富管理公司和私人養老金基金等非傳統房東，開始大量進駐。

多倫多都市大學（TMU）城市與區域規劃學副教授劉易斯（Nemoy Lewis）研究數據顯示，1995至2022年期間，多倫多多戶住宅交易中，這類金融化機構房東占65%，樓價也是在這一期間飆漲。

1997年渥京立法取消1991年11月1日後入住大樓的租金管控，同時還立法廢除開發商盈利限制等。此後，房東在租客搬出後，可根據當前租房市場行情漲租，不再像以前租金漲幅有嚴格限制。

專家認為，政府經濟適用房建設停滯，私人住房開發跟不上，加上租金管控取消，大量投資者湧入，住房需求飆升，直接推動租金和房價瘋漲失控。

2018年為鼓勵私人住房開發，安省政府立法規定，前任政府的租金管控只適用於2018年11月15日前入住的出租公寓，此後開發入住出租住房，不受租金管控限制。專家認為，此舉進一步削弱租客保護，進一步刺激租金和房價上漲。

房價失控

多倫多地產局（TRREB）數據顯示，2010年多倫多平均房價43萬元，到今年10月份漲到112萬元，相當於10年間房價漲了160%。專家指出，房價飆漲，尤其是2008年金融危機後低利率更是給房價火上澆油，吸引投資者湧入。

Realosophy地產經紀公司總裁帕薩利斯（John Pasalis）表示，2015年前，房價年漲幅6%左右，此後房價漲幅加速，到2017年3月，房價平均漲幅高達33%，背後主要原因是投資者需求空前，尤其是郊區需求更是火爆。

帕薩利斯認為，當時郊區房價瘋漲，利率低固然是原因之一，但最大原因還是市場炒房心理空前，大家都覺得炒房能發財，因此瘋狂湧入。

超低利率吸引投資者湧入

自2015年以來，多倫多房價翻倍，尤其是疫情期間，央行利率低至0.25%，按揭成本超低，房價漲幅最猛。多倫多按揭經紀巴特勒（Ron Butler）表示，疫情之初，房市暫受重創，但隨後政府大量疫情救助，短短3個月，又一下子救活房市，房價無絲毫影響，給投資者又注入大量信心。

巴特勒介紹，疫期利率超低，房屋淨值抵押貸款（HELOC，只還利息，不還本金）非常普遍，HELOC利率一度不到3%，聞所未聞。過去被人們主要用於裝修的HELOC貸款，疫期卻成為炒房者用來投資其它房產的首付。

加拿大統計局數據顯示，去年2月全國新增HELOC貸款總計20億元，創10年新高。巴特勒表示，炒房者不斷炒買炒賣，房價火箭般竄升，直到去年2月創下133萬元的峰值。疫期短短3年，全國按揭房屋投資者占比從過去的20%猛增至30%。

投資者的獨角戲

統計局數據顯示，目前多倫多2016年後建成的住宅近4成為投資者擁有，其中共管公寓投資業主占比更是高達56.7%。相比之下，2016年前建成的共管公寓，業主主要是非投資者。安省20%住房為投資者持有。

專家指出，過於15年公寓期房增值迅猛，近8成被投資者買走，因此造成多倫多新開發住房類型主要針對投資者喜好，而非考慮家庭需求，造成中密度住房、家庭類公寓極度缺乏。

專家擔憂，住房開發類型由投資者喜好主導，風險大，利率上升時，房東會漲租或為漲租驅逐租客，租客住房安全由房東拿捏。市場降溫時，投資者仍是贏家。

巴特勒指出，利率飆升後，如今新掛牌房屋多為槓桿過度的投資者在拋售。與此同時，過去多年通過炒房積累大量財富的投資者，無論利率多高，仍能繼續買進，首次買家只能豔羨。 專家認為，政府和民眾面臨最大挑戰是，許多人、尤其是大型機構，將房子商品化，把房子視為投資工具，而不是將之視為人們安居樂業、逐步積累人生財富的住所。

目前聯邦政府已推出新稅打擊短租和炒房收入流。專家建議，要確保住房回歸到終端用戶手中，省府首先應立法實施全面租金管控，打擊短租和幽靈公寓，禁止大城市愛彼迎（Airbnb）等平臺5年時間，留足時間等新房供應跟上，打擊「囤房」現象，政府回歸1990年模式撥款建房而非一味依賴私人開發，將住房視為一項基本人權，而非牟利的商品。◇

責任編輯：文芳