多角度深度分析：加州房價為什麼這麼貴？

眾多因素使得加州的住房增加速度，難以跟上人口的增長。圖為加州建築工人在建造新房。(Justin Sullivan/Getty Images)

更新 2023-12-30 4:35 PM 人氣 181

【大紀元2023年12月30日訊】（大紀元記者薛明珠綜合報導）住房負擔過重，已成為加州居民流失的一個主要原因。據加州房地產經紀人協會最新報告，11月加州獨棟住宅房價中位數為82萬多美元，其另一份報告稱，只有15%的加州人買得起房子。問題是，加州的房價為什麼這麼高？

CalMatters稱，現在加州的房價是普通家庭收入的七倍多，而在20世紀60年代末，平均房價約為家庭收入的三倍。根據加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California），2021年的一項調查，十分之九的加州人認為，住房可負擔性是一個問題，近三分之一的加州人正考慮因此離開加州。

情況為什麼會變得如此糟糕？據CalMatters分析，主要有如下五大原因：

人多地少建築成本高

根據加州財政部的數據，過去10年中，加州人口增長了約6.7%，而新建住房僅增長了4.8%。

根據加州大學伯克利分校特納住房創新中心（Terner Center for Housing Innovation），2020年的一份報告，在過去十年中，加州多戶住宅的建造成本，飆升了約25%。

2018年，全州平均每平方英尺的建造成本，比十年前高出44美元。然而，根據特納中心的數據，在灣區，每平方英尺的成本，躍升了81美元，而且，經濟適用房的建造成本，比市場住房的建造成本更高。

建築成本增加的原因很多，也很複雜，但其中兩個主要原因是，材料漲價和勞動力短缺。

2009年至2018年期間，獲准建造的單位激增了430%，但工人數量僅增長了32%。專家們將建築勞動力的缺乏，歸因於反移民言論、整體勞動力市場趨緊，以及工資低迷。

而且，建築成本只是房價的一小部分，獨棟房屋的大部分成本是土地費用。購買土地，以及建築準備工作的高昂成本，不僅使房屋成本增加，還影響了住房的類型。開發商會優先考慮高端項目，因為即使是最便宜的預製房，也需要支付高昂的固定成本。

尤其是舊金山灣區，舊金山是三面環水的綿延丘陵地帶，而整個灣區則處於一面傍海，三面環山，中間一個空心大海灣，再加上覆蓋聖馬刁及北聖塔克拉拉郡在內的250平方公里的中半島綠地保護區，所以，整個灣區可以利用的土地就相對比較少了；這樣的地形，也使得建築施工的地點、時間、方式和規模都受到額外的限制。

這一切都使得住房的增加速度，難以跟上人口的增長。在過去的十年中，舊金山灣區房屋供不應求。

鄰避主義

鄰避（Not In My Back Yard，NIMBY）原指居民反對將造成污染或危害健康的設施，建於他們居住的社區，例如核電廠、焚化爐、監獄及垃圾堆填區等。

不過，現在是很多居民不同意當地政府，或建築商的開發項目，認為這些開發項目會降低房屋價值，或導致交通擁堵，或破壞社區特色，或影響社區生活環境、生活質量等等。

今年早些時候，舊金山市監事會叫停了一項用10棟聯排別墅，取代諾布山（Nob Hill）一棟單戶住宅的計畫，部分原因是當地人擔心，該建築會給附近的公園帶來陰影。聖荷西去年批准了六個微屋開發項目，其中一個因附近居民強烈反對，而無法進行。

2017年，馬林縣獲得了加州住房開發配額的特別豁免。一位縣議員稱，經濟適用房不符合馬林縣的郊區特色。2022年，加州州長紐森宣稱「鄰避主義正在摧毀這個州」。

政府住房資金投入沒有保障

根據加州住房合作組織（California Housing Partnership）的數據，2013年至2018年間，州政府對經濟適用房的投入，從年均13億美元降至不足5億美元。而且在許多城市，大部分投入的資金最終都沒有用於建造新房上，而是被用於所謂的行政事務上。

2019年，加州政府以立法形式，保障經濟適用房的資金。SB 2法案，每年為經濟適用房提供約2.5億美元的專項收入；1號和2號提案，提供了價值約50億美元的住房債券，以及5億美元的州低收入住房稅收抵免。

不過，加州住房合作組織首席執行官施瓦茨（Matt Schwartz）說，到了2022年，這些資金枯竭，開發商失去穩定的資金來源。

法規繁多地產開發舉步維艱

《加州環境質量法（CEQA）》要求許可機構（通常是地方政府）按照CEQA審查新項目，並向審批機構（通常是規劃委員會或市議會）和公眾，充分披露項目影響。

除個別小型項目外，大多數中型和大型項目，必須披露包括交通擁堵、野火疏散、消防、噪音、空氣污染、溫室氣體排放、水污染、生物和文化資源，以及對基礎設施的影響；並提交報告、制訂計畫以減輕存在的影響。

而且，該法還允許個人在任何時候，對住房建設項目提出異議和訴訟。建築商如果輸掉官司，前期付出的土地費、建築設計費，及辦理的各種許可證、合同等就都作廢了。根據立法分析辦公室（Legislative Analyst’s Office）的數據，CEQA的上訴，平均會使項目延遲兩年半。

橙縣縣政委員會主席瓦格納（Donald Wagner）對大紀元表示，該法的實施使得建築商要承擔的訴訟費，可能高達幾百萬美元，加上因延期產生的費用，包括市場原料、勞動力上漲的費用，最後都會加在房價上，由業主或租戶來承擔。這也是加州房價過高的原因之一。

除了《加州環境質量法》，還有分區限制、冗長的項目設計審查、停車位和其它社區配套設施要求，以及多如牛毛的審批程序。

複雜繁瑣的住房審批流程，可讓政客們和審批委員會的審批耗時數年，項目常常因市議會中的一個反對聲音而擱淺；開發商花大量時間，來說服持懷疑態度的鄰居。

在加州，經濟適用房開發商，在接受公共補貼時，還需要遵守一系列的要求，如更嚴格的能效標準和建築工人的更高工資；通常還需要建造一些便利設施，如社工辦公室和自行車車庫等交通輔助設施。

其中最突出的是舊金山，加州住房和社區發展部（HCD），10月發布報告稱，舊金山有「18項政策和做法」違反了州法律，而且「舊金山的住房項目，從提交到施工的推進時間是全州最長的。」僅獲得批准，或「獲得資格」，平均需要523天，比第二慢的司法管轄區多50%。獲得批准後，又需要605天（近兩年），才能頒發其它建築許可證。