【大紀元2022年07月28日訊】 （記者李捫心綜合報導）儲備銀行和房地產數據分析公司Corelogic的最新數據都顯示，新西蘭房地產市場在繼續降溫。Corelogic和澳新銀行的經濟學家也都預計，房價跌幅最大可達15%。
儲備銀行本週發布的數據顯示，上個月新西蘭各大銀行發放的房屋貸款不到1.5萬筆（14,952筆），這是自2013年開始這項數據收集以來，6月份房屋貸款筆數的新低，該數字比去年同期減少了43%。同時，6月份各個銀行借出房屋貸款額為61億元，比去年同期也減少了29%。
不過，去年6月，正是房屋貸款增長的高峰期。在創記錄的低利率支持下，新房屋貸款從2020年年中到2021年大幅增加。
如果不與去年6月的高峰期相比，而是與2020年6月疫情開始時期，以及2019年6月疫情爆發前相比，今年6 月新增房屋貸款筆數，仍然比這兩年分別高出29%和33%。
在貸款筆數和額度都比去年同期減少的同時，6 月份新房屋貸款的平均規模，則比去年同期增加了7萬7,711元，達到40萬5,029元。
在借款人方面，63%的新貸款流向了自住業主，18%流向了首次購房者，17%流向了投資者，其餘的流向了企業。自2021年5月以來，這一比率一直相對穩定。
儲備銀行收緊了對投資者（至少40%首付款）自住者（至少20%首付款）的限貸令（LVR）限制後，首次購房者被普遍認為會受到打擊、被擠出市場。
但事實上也確實是這樣，首次購房者一開始就受到了不成比例的影響。但首次購房者在 6 月份獲得了相當一部分新的高 LVR（抵押款少於20%）貸款，占高槓桿貸款的29%。
家庭房貸利率成本增加3成多
根據統計局本週二（7月26日）公布的數據，在過去一年中，新西蘭普通家庭的房屋貸款利率成本增加了31%。
統計局6月季度的家庭生活成本價格指數顯示，「支出最高」的家庭，受到去年6月至今年6月期間房屋貸款利率大幅上漲的影響更大。
該數據顯示，支出最高的家庭群體，將大約7.3%的支出用於支付房貸利息，遠遠超過平均值的4.6%。支出最低的家庭只占家庭支出的2.0%。
「這意味著支出最高的家庭比其他家庭群體正在支付更高的利率，」統計局說。
自去年10月以來，儲備銀行一直在迅速提高利率，從當時官方現金利率的0.25%，提升至目前的2.50%，並且還會進一步提升。
該數據顯示，在截至6月的過去一年中，利息成本增加了31%；而僅在截至6月的一個季度中，利息成本就增加了超過10%。顯示利息上升主要發生在今年。
統計局說，因為房屋貸款利率在去年6 月幾乎觸底，所以錄得了上述年度大幅增加數據，預計未來的漲幅可能不會同樣大。
經濟學家：房價將在明年最多下跌15%
CoreLogic NZ在最新的「房地產市場和經濟更新」報告強調，利率急劇上升以及明年將出現的現有房屋貸款大規模再融資浪潮，都將進一步打擊今年下半年房地產市場。
該公司的季度市場概覽顯示，今年第一季度銷售活動明顯放緩，同時導致房價顯著下降。「這是從有記錄的10多年以來，首次錄得類似的銷售活動下降」，CoreLogic NZ 首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）說。
他表示，由於買家掌握了權力平衡，有大量庫存可供選擇，因此上市房屋銷售天數也有所增加。「2022 年剩餘時間和 2023 年看起來仍將是市場活動水平的測試時間，」他說。
「經濟仍然有些脆弱，淨移民可能保持相對低迷，即使邊界完全重新開放；最重要的是，信貸條件仍然受到限制，抵押貸款利率繼續上升。」
「所有這些因素都表明房地產銷售面臨進一步的下行壓力。」「迄今為止的房價下跌已經蔓延到大多數地理區域和價格範圍。「
他預計，」到2023年年中，全國平均房價最終可能會下降-10%～-15%，這表明，無論是持續時間還是規模，目前都可能只處於房市調整過程的一半。」
全國房價已連續3個月下跌至平均101萬8,770元，較峰值下跌了-2.3%，令房價年增幅放緩至12.4%。
戴維森說：「導致房價放緩的原因有很多，其中包括更多掛牌、定價權向買家轉移、抵押貸款環境收緊以及利率大幅上漲等。」
他預計，「房地產市場的疲軟似乎將持續到2023 年，即使達到最低點，按照2008年全球金融危機的經驗，下一次上漲需要兩到三年，才能達到高峰並開始放緩。」
澳新銀行加大房價跌幅預測至15%
在其本週發布的最新房地產焦點報告中，澳新銀行（ANZ）的經濟學家表示，他們現在預計儲備銀行將在年底前將官方現金利率 (OCR) 提高至4.0%，高於他們此前預期的3.5%。
這意味著房屋貸款利率將進一步升高，這反過來意味著房價的跌幅可能比他們以前想像的要大。
他們現在預測，房價將從去年底的峰值下跌15%，跌幅比他們之前預期的12%進一步加大。
該報告稱，今年第二季度的消費者物價指數數據表明，通脹的持續時間可能比此前預期的要長；同時由於勞動力市場越來越吃緊，這將使儲備銀行面臨繼續加息的壓力。
新西蘭房地產學會的房價指數，已經從2021 年11月的峰值下跌了6.6%。「與此同時，市場緊縮的指標繼續緩解，」澳新銀行經濟學家表示。
報告指出，待售房屋的存量處於6年來的最高水平，並且呈上升趨勢；所以儘管仍存在住房供應問題，但在建新房的供應量仍處於可觀的水平，同時人口增長卻仍然很低。
「出售房屋所需的天數也呈上升趨勢。由於負淨移民可能會持續一段時間，人口增長放緩；同時儘管勞動力和材料短缺，住宅投資水平卻仍然可觀。」
報告稱：「總而言之，我們監測的住房指標仍處於寬鬆的軌道上，目前還沒有「下限」可言。」他們預計，房價將下跌至2023年年中。
責任編輯：筱康
