【大紀元2022年05月26日訊】（記者李捫心綜合報導）儘管房價開始下跌，大多數房主仍可以通過轉售房屋獲得高額利潤，但預計這種趨勢將會緩慢轉變。

房地產數據分析公司CoreLogic NZ 最新的「痛苦和收益」（Pain & Gain）報告發現，房屋轉售的盈利已經開始減少，但其中位數仍超過40萬元。

在截至 2022 年 3 月的3個月中，高達99.1% 的物業轉售價格高於之前購買價格，從而產生了毛利或收益，這略低於 2021 年第四季度的 99.3%。

按差價數額計算，轉售利潤中位數也從 2021 年第四季度創記錄高點的43.5萬元，小幅下降至40.6萬元，雖然減少了2.9萬元，但仍是該數據26 年歷史上的第二高利潤。

就在兩年前，即 2020 年第一季度大瘟疫之前，全國轉售收益中位數衹有。23.4萬元。

CoreLogic NZ的首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，雖然目前的變化還不明顯，但未來幾個季度這種趨勢可能會變得更加清晰。

戴維森說：「儘管隨著市場整體放緩，數據已經走軟，但下降幅度很小，我們可能需要一段時間才能看到轉售盈利更大幅度下降。毫無疑問，這些數字在收益的頻率和規模上都仍然很強勁。

「在出售前擁有房產7～10 年的人。將不可避免地獲得毛利潤，即使市場價格從最近的周期性峰值下降了一些。

在主要中心地區，奧克蘭和惠靈頓物業轉售的毛利潤比例降幅最大；而基督城（99.5%）和達尼丁（99.7%）環比都沒有變化；在漢密爾頓和陶朗加，轉售盈利實際上增加了，所有交易都為賣家帶來了利潤。

然而，戴維森說，對於許多自住房主來說，轉售收益並不是一筆意外之財，因為他們通常只會被重新投入到下一個房產中以舊換新，並可能因此背上更大的房屋貸款。

「除非他們縮小規模或搬到更便宜的地方，」他說。

中位房產持有期

在整個新西蘭，2022 年第一季度獲得轉售毛利的房產的平均擁有年限為7.5 年，略高於去年第四季度的7.2 年，與過去兩年記錄的7～7.5 年的典型範圍一致。

而對於轉售虧損，中位持有期為1.8 年，低於上一季度的2.5 年。戴維森說：「這是自2008 年第三季度以來，轉售虧損的最短中位持有期。而短期持有往往與環境的意外變化有關，這凸顯了在近期強勁的市場中，只有少數不得不承擔虧損的「壓力」銷售。

然而，戴維森表示，如果轉售虧損在未來幾個季度變得更加普遍，這並不令人意外。

「隨著利率上升，更多的業主可能被迫進行短期持有、虧損的轉售。因為總租金收益率仍然很低，監管和抵押成本則在上升，資本收益蒸發，甚至變成賬面損失。其中一些所有者可能正在尋求鞏固/降低債務水平，並可能願意為此降低銷售價格。

在主要中心中，基督城的轉售收益持有期最長，為9年，轉售損失持有期則最短，為0.6 年。

公寓比房屋轉售更難盈利

自 2021 年第一季度以來，房屋的盈利轉售率一直保持在 99% 以上，目前為 99.4%，略低於第四季度創記錄的 99.5%。相比之下，10年前，只有80-85% 的房屋轉售獲得了收益。

公寓的轉售盈利占比下降幅度更大，下降了超過三個百分點，至 91.1%。

然而，戴維森表示，「在過去的不同階段，我們有時會有大約 50% 的公寓因轉售而虧損，例如 2008 年，直到2019 年，這一份額才上升了15-20%。

所有者類型

在 2022 年第一季度，自住業主和投資者在轉售中的毛利潤份額仍然很高，但自住業主在本季度的跌幅更大。

自住業主在高於原始購買價格的轉售中所占的份額，從去年第四季度的 99.5% 下降至今年第一季度的 99.2%，而投資者在轉售中盈利的比例，環比保持不變，為 99.2%。

「鑑於大多數人在擁有多年房產的情況下，已經積累了巨大的『帳面』收益，因此房價下跌對多年所有權積累的資本收益產生重大影響，還需要時間。」戴維森說。

高價房和低價房價格均下跌

根據房地產估值和數據公司 Quotable Value（QV）的最新數據，從市場底部開始的房價下跌，現在也蔓延到了高端房產。

QV 四分位指數顯示，在截至4月底季度，全國主要中心的高價房和低價房的房價均有所下降，分別平均下降 1.2% 和 1.7%，而平均房價下降 1%。

所謂的四分位，是指把所有售賣房屋按價格從高到低分成4份，房價最高的四分之一房產為高價房；房價最低的四分之一房產為低價房。

QV 總經理大衛‧內格爾（David Nagel）表示，這是自 2020 年全國封鎖結束以來，高價房首次沒有任何價格增長，同時，低價房上個月出現兩年多來的首次下跌。

「從貸款收緊開始，從低價房市場端減少——主要是由於利率迅速上升、負擔能力限制和貸款標準的顯著收緊——現在開始對房價更高房產產生影響，「他說。

「儘管本季度房價最大跌幅中有十分之七發生在低端市場，但是越來越多的主要中心在市場兩端的房價都在下降。」

這一趨勢在惠靈頓的上哈特（Upper Hutt）最為明顯，在截至 4 月底的三個月內，高價房房價下降了 6.3%，這與前4個季度的平均正增長幅度相同；低價房下跌了7.2%。

同樣在奧克蘭中區，高價房房價在截至 4 月底的3個月內下降了 3.4%，而在截至 1 月底的3個月內卻錄得 7.7% 的正增長。

但本季度最大的低價房房價下跌發生在奧克蘭南部的Papakura，下跌-10.8%，接下來是達尼丁，-8.1%，以及赫特市高價房-8.2%。

「今年的前四個月與去年最後四個月差別很大。那時，新西蘭的主要中心都沒有出現任何負增長；除了方格瑞Whangarei、基督城和因弗卡吉爾（Invercargill），但現在他們中的大多數地區，都有可能在未來幾個月加入它們的行列，」內格爾說。

「雖然短期內很難看到情況好轉，但房地產價格暴跌的可能性仍然相對較低。即使下跌幅度加大，但過去三、四個月的負增長，仍然只回到去年11 月或 12 月的全國房價水平。」

責任編輯：筱康