【大紀元2022年04月08日訊】（大紀元專欄作家Keith Weinhold撰文／曲志卓編譯）如果你走進你最喜歡的雜貨店，看到80%的貨架是空的，你會怎麼想？

店裡空蕩蕩的。這家商店只有五分之一的庫存。這太詭異了。讓我們稱之為「貨架意識」。這喚起了你內心的什麼樣的感覺？

這些商店貨架就像是當今美國住房的可用供應量，它僅為2018年水平的三分之一。此外，這是使房地產市場達到平衡所需的供應量的五分之一，令人震驚地稀缺。

這是房地產崩盤嗎？是的。我早就說過，美國房地產的真正崩盤已經發生了。不是價格暴跌，而是始於2020年4月的供應崩潰。

這是我預計不會出現任何房價暴跌的一個重要原因。當供應不足時，競標戰更激烈了，而這會刺激價格。

現代社會已經變得更加家庭化，人們願意為房屋支付更多的錢。在2019年，家是你生活和睡覺的地方。今天，在家裡你還會工作、鍛鍊、教育孩子和種植。今天，家更有用了。

美國銀行（Bank Of America）預測，到2022年底，房價將上漲10%，2023年將再上漲5%。

空蕩蕩的商店貨架會引起購物者的恐慌。他們傾向於購買所有能買到的東西，甚至囤積。這個場景可能會讓你裝滿購物車：洗衣粉，蔬菜，花生，意大利麵，杏仁和A.1.牛排醬（如果商店的A.1醬汁賣完了，我就稱其為是一種飲食迫害）。

美國人正在囤積房屋。一些抵押貸款利率低的房主不想出賣他們的房產。當他們搬家時，他們越來越多地將以前的家作為出租房。首次購房者正被投資者擠出市場。

房地產投資者在這個市場中「看到」了什麼？要理解這一點，你必須要了解通貨膨脹率遠高於抵押貸款利率。

這意味著，當你獲得抵押貸款時，你可以用美元償還銀行，這些美元貶值的速度比貸款的利息還要高。

這也是為什麼人們不想賣掉他們的房子，而失去抵押貸款的原因。他們寧願保留它。

一個精明的投資者會擁有歷史上升值的東西（房地產），同時借入價值貶值的東西（美元）。

無論是雜貨還是房屋，當重要資源變得稀缺時，人們就會滿載而歸。我們談論的是食物和住房。這些都是絕對的生活必需品。

衡量房地產市場活力有三個主要驅動因素（點擊衡量近期水平）：

供應量可延續的月數 ——5至6個月為平衡

銷售與掛牌價格比率 ——95%至99%是平衡的

在市場上掛牌的天數（DOM，Days on Market）——30到60天是平衡的

所有指標都表明，明年市場將充滿活力，儘管競標戰可能比去年少。

回想一下，在2008年房地產引發的全球金融危機中，供過於求是罕見的全國房價低迷的原因之一。可笑的抵押貸款承銷標準（mortgage underwriting standards）是另一個原因。

這樣想吧。今天，住房供應增加500%才能使市場達到平衡，而不會有供過於求的情況。對於入門級房地產細分市場（通常提供最好的租金），供應更加稀缺。

今天的住房供應危機何時會好轉？這將需要幾年時間。一些緩解即將到來。住宅和公寓建設最近達到了45年來的最高水平。

但住房供應是沒有彈性的。它只是慢慢改變。

生產洗衣粉、大米和胡蘿蔔塞滿雜貨店的貨架，比製造供應不足5倍的新住房更容易。為什麼？

供應品不同—— 許多受限制的供應鏈項目必須匯聚在一個地方進行住房建設。

勞動力不同—— 建造住房的勞動力不足。培訓新勞動力需要時間。在線教授這些技能效果不佳。

法規—— 一些司法管轄區已經認識到危機，正在放寬這些法規，特別是加利福尼亞州。

創新限制—— 我專門用一集「致富教育」（Get Rich Education）播客來解釋為什麼3D打印和運輸集裝箱解決不了問題。

需求和效用是重要的市場指標。但由於它的無彈性和助長競標戰的能力，我更「密切關注供應」。這種普遍缺乏住房庫存可能感覺像是歷史上最長的崩潰。

作者簡介：

基思‧溫霍爾德（Keith Weinhold）是 GetRichEducation.com的創始人。他撰寫有關房地產投資的文章，並主持每週一次的「致富教育」（Get Rich Education）播客。

原文刊於《英文大紀元時報》

本文僅代表作者本人的觀點，不一定反映《大紀元時報》的立場。

責任編輯：葉紫微#◇