【大紀元2022年12月01日】（記者唐鳳報導）俗話說，危機與機會並存。在加拿大央行因應對通脹大幅加息後，加拿大房市開始出現疲軟，特別是多倫多市，房價和房屋交易量都大幅下跌，那麼作為投資人，是否到了入市抄底的時機？

據《多倫多星報》報導，抵押貸款經紀人布雷登．胡珀（Brayden Hooper）制定了雄心勃勃的房市投資計劃。

胡珀於2021年10月以48萬9,900元的價格購買了他的第一處投資房，即安省劍橋市的一套三室三衛公寓，他支付了20%首付，以每月3,000元出租，他獲得每月300元的正現金流。

他希望在未來5年，再買4套房產，用於長租和短租，包括經營Airbnb和混合用途的商業地產（一樓是商店，二樓是公寓）。

現在，胡珀面臨的最大問題是：何時才是購買第二套房產的最佳時機？

投資時機到了嗎？

投資格言通常是在市場低迷時進行投資。自2022年2月峰值以來，多倫多房價已下跌超過15%。然而，抵押貸款利率也同時增長了兩倍，這意味著較高的利率正在抵消較低的房價。

「但較高的利率不會永遠存在。」經紀人經理和Fox Marin Associates創始人拉爾夫．福克斯（Ralph Fox）說。

「更高的利率幫助抵消飆升的通脹，這將導致經濟放緩。」福克斯說，「當這種情況發生時，利率便會下降，因為它（高利率）是不可持續的。」

房地產專家表示，目前尚不清楚抵押貸款利率何時會下降，但一旦下降，將是投資的好時機。或者，如果到春季房價再下跌10%至15%，投資成本可能低到足以抵消（或減輕）利率上升的影響。

福克斯稱，現在市場的吸引力在於買家面臨的競爭減少，與2021年10月相比，2022年10月的銷售活動減少了49%，因此對買家來說是一個更加平衡的市場。

「買家不必像2022年1月和2月市場狂潮那樣激烈競爭。」他補充說，買家可以在報價中提出更多條件，例如驗房，並且可以有更多時間與賣家談判。

轉售還是出租？

多倫多Royal LePage Signature Realty銷售代表兼團隊負責人湯姆．斯托里（Tom Storey）表示，購買投資房產的目的應該是出租，而不是轉手。

「當價格下跌時，轉售房產並不明智。但如果是出租，並且是長期投資——擁有物業至少5年，但最好是10年，那麼這將是一項有利可圖的投資。」斯托里說。

目前，多倫多兩居室公寓的平均租金為3,360元，同比上漲27.7%。斯托里補充說，租金看起來不會很快下降，飆升的租金可以幫助投資者支付更高的抵押貸款。

然而，儘管多倫多租金大幅上漲，但仍不足以讓投資者的現金流為正，充其量可以保持現金流中性，這意味著他們在年底時不會從物業中獲利。

「在多倫多，這就是為什麼它應該是一項長期投資。」斯托里說，「你通常每個月都在虧損，但你的目標是在長期內建立大量資產。」

謹慎從事

Butler Mortgages抵押貸款經紀人羅恩·巴特勒（Ron Butler）警告說，即使保持現金流中性也是有危險的，投資者在購買前必須算一算細帳。

其中包括：每月的按揭付款；地稅和其年增長率；大約1%的財產價值應留作維修（如果房屋價值100萬，應留出至少1萬元用於維修）；如果租戶離開，應該預留30天的空置期。

買家還需要評估資產回報率（資本化率，Cap Rate），計算方法是年租金收入（扣除抵押貸款以外的所有費用）與當前房屋市場價值之間的比率。利率必須高於支付的抵押貸款利息，否則將無法賺錢。

巴特勒說，大約10年前，資產回報率為6%到7%。但現在，安省南部的資產回報率為3%左右。在病毒大流行期間，當利率低至1.5%時，可以獲利；現在，利率接近6%，在多倫多市中心，很難獲利。

多倫多郊區

胡珀表示，為了獲得正現金流，在多倫多以外的地方購買房產是一個安全的選擇。這就是為什麼他在劍橋市購買房產，並正在尋找房價更便宜的地區，例如Ajax或Oshawa。

他說，這是一種權衡，離多倫多較遠的房屋升值不多，但你卻可以每月賺取利潤。

「我真的鼓勵投資者將目光投向別處，因為像劍橋這樣的地方，土地轉讓稅較低且房產價格『便宜』。」胡珀說，「你可以擁有更好的現金流，然後以比購買時更高的價格出售。」◇

責任編輯：文芳