【大紀元2022年10月18日訊】（記者李明德編譯報導）本地專家預測了卡爾加里市場的未來，考慮了從利率和通脹到氣候變化的一切因素。
如果說過去的幾年教會了我們什麼，那就是生活是多麼的不可預測。這對住房市場來說是雙重的。
誰會在病毒大流行開始時就想到，一場威脅到世界經濟脫離正軌的全球性危機最終會影響房地產的運行，而卡城已經有近十年沒有出現過這樣的情況？
的確，在2020年春天房價觸底後，當人們囤積衛生紙和摸索遠程工作時，卡爾加里的住房市場猛然飆升，2022年5月，獨立屋基準價達到648,500元，比前一年增長16.6%。這遠高於2012年和2013年期間上一次油價高峰時在賣方市場上看到的那種價格漲幅。那麼在未來10年，還有哪些力量會影響我們在這個城市生活的方式和地點？
可悲的是，我們沒有水晶球（如果有，我們會在某個遊艇上靠2000年初的蘋果股票生活）。因此，我們尋找下一個最好的東西：當地專家對未來十年可能影響卡爾加里房地產的主要因素進行評估。
好消息是，卡爾加里的宜居性、相對可負擔性和日益多元化的經濟應能使我們保持在積極的軌道上，並相對地免受任何其它可能將要發生的全球性衝擊的影響。壞消息是，在這裡買房可能會越來越貴。無論你是想進入市場，還是想搬家，有10個因素可能在未來10年裡會影響卡爾加里的房地產。
1. 供需情況
是的，這真的很簡單。中學經濟學中的基本原則是整個北美房地產市場的主要驅動力，卡爾加里也不例外。房屋的價格，以及它們的漲跌，基本上取決於在任何特定時間內有多少房屋投放在市場上，以及有多少人想要買它們。
卡爾加里房地產委員會（Calgary Real Estate Board）的首席經濟學家安-瑪麗·勞瑞（Ann-Marie Lurie）說，最近的價格上漲，特別是獨立屋的價格上漲，歸結於被壓抑的需求和住房庫存的缺乏。「現在，市場已經有點瘋狂，問題是供應。」
然而，她指出，我們在過去兩年中看到的價格上漲實際上預示著卡爾加里住房市場的復甦，而這種復甦早就應該開始了。
勞瑞說，2014年能源價格暴跌後，卡爾加里的需求下降，因為金融衝擊促使許多人留在原地，避免升級住房帶來的額外費用。病毒大流行期間創紀錄的低利率，加上經濟復甦的早期跡象，以及人們被困在家裡對更多空間的渴望，最終導致那些一直考慮搬家的人鋌而走險。其結果是，對相對穩定的住房庫存的需求大增，4月份的供應量下降到只有1.4個月。但勞瑞說，她並不期望這成為常態。
與加拿大其它大城市相比，卡爾加里的一個主要優勢是有能力增加更多的住房，因為卡城沒有像溫哥華那樣被物理障礙物所包圍，也沒有像多倫多那樣被其它密集的城市夾在中間。「我們確實有能力增加供應，只是需要一些時間。」勞瑞說。這需要多少時間，以及在此期間會發生什麼，將在決定未來的住房成本中發揮重要作用。
2. 利率、通脹和可負擔性
當然，還有就是人們願意為住房支付什麼以及能夠支付什麼。隨著通脹和利率的上升，人們可以存錢和借錢買房的金額將受到影響。自去年春天以來，加拿大央行已經進行了一系列的加息，作為其抑制通脹和冷卻加拿大許多城市火爆的住房市場戰略的一部分。預計這將繼續下去。ATB首席經濟學家托德-赫希（Todd Hirsch）說：「我們正在進入一個更高的利率環境，這將使住房價格和住房需求的風帆失去一些動力。」雖然這可能有助於減緩價格上漲，並保持卡爾加里與加拿大其它地區相比享有的相對可負擔性，但其影響不會平均分布。
首次購房者將感受到最大的壓力，因為他們越來越難以獲得融資資格，也越來越難以通過聯邦政府的抵押貸款「壓力測試」，該測試要求借款人證明他們有能力支付比貸款人所報利率高2%的款項，或5.25%的政府基準，以較高者為準。「這將使一些潛在買家更難進入市場。」赫希說。反過來，這可能會導致卡爾加里建造的房屋類型發生變化。
3. 租賃的興起和「缺失的中等房」
隨著更多的人被排除在住房市場之外，或者購買力下降，我們可能會看到對一些類型的住房（在卡爾加里很少見的房型）的需求不斷增長：適合家庭的低層出租的三居室公寓﹑相連的排屋和聯排別墅，以及「別墅群」。據RNDSQR的開發商阿爾卡裡姆·德瓦尼（Alkarim Devani）說，卡爾加里可以成為開發這些所謂「缺失的中等房」住宅形式的領導者，如果玩得好的話。
德瓦尼說：「我們必須研究其它方法，在理想的社區提供可負擔的、可獲得的住房。」這可以採取多種形式，從RNDSQR在成熟社區開發的以家庭為中心的出租房，到新郊區更多的公寓、聯排別墅和複式住宅。德瓦尼表示，不僅僅是成長中的家庭和年輕的租房者需要多樣化的住房類型來填補獨立屋和小高層公寓之間的空白，嬰兒潮一代的老齡化也可能增加對小型、低維護住房的需求，使老年居民在年老時能留在他們的社區。
這是一個得到市政府現行政策支持的願景，例如在交通節點附近進行密集的住宅開發，將市中心的辦公大樓改建為住宅，以及50/50增長戰略，即到2069年，現有社區和新社區的增長各占50%。卡爾加里人對這些「缺失的中等房」住宅的接受程度還有待觀察，但德瓦尼樂觀地認為，卡城可以在許多其它城市失敗的地方取得成功。「我們可以利用這個令人難以置信的機會來做好這件事。」
4. 移民、遷徙和人口結構的變化
健康的人口增長對於維持健康的房地產市場至關重要。亞省的人口「自然」增長率為0.08%，在加拿大處於領先地位。省政府的預測顯示，亞省的人口有望在2046年達到640萬，比2021年增加200萬。這可能意味著卡爾加里每年增加數萬名新居民，其中大部分是新移民和來自全國其它地區的移民。
連接第一信用社（ConnectFirst Credit Union）首席執行官威靈頓·霍爾布魯克（Wellington Holbrook）說，對新居民的吸引力與前幾代人不一樣了。回顧上世紀80年代和90年代，「人們來到這裡發家致富，往往有回家的計劃。」他說，卡城的人口隨著石油和天然氣工業的前景而起伏不定。
霍爾布魯克表示，卡城的便利設施、靠近山區、相對可負擔性和遠程工作自由，以及新產業的崛起，正在吸引那些想要紮根的居民。這既帶來了挑戰，也帶來了機遇。卡爾加里可能會發現自己在未來有更多的老齡人口，因為回「家」養老的人越來越少。習慣於為大市場的房地產支付高價者的湧入，可能會對房價造成上升的壓力。
這導向下一個論點……
5. 投機
籠統地說，投機是把房地產市場視為股票市場的做法：在市場低迷時購買，打算在市場高漲時出售（並獲利），而不對房產進行任何實質性的改變。這是一種高風險、潛在高回報的做法，許多專家認為在過去十年裡這對加拿大市場出現的極端價格上漲發揮了作用。
商業和土地登記解決方案提供商泰拉網（Teranet）發布的2021年加拿大住房市場報告發現，在2011年至2021年間，安大略省的多房產投資者在市場上的比例從16%增長到25%以上，超過了首次購房者。卡爾加里為什麼應當關注這件事？因為在國內尋找新的、更實惠的投資地區的投機者可能很快就會把目光投向卡城。
霍爾布魯克和勞瑞都表示，沒有跡象表明投機在卡爾加里的房地產市場上正發揮著實質性的作用，但當地人表示，有跡象表明這種做法可能正在增加。
張伯倫集團（Chamberlain Group）房地產經紀人賈里德·張伯倫（Jared Chamberlain）說，他注意到在過去的一年裡，「在多倫多和溫哥華賺了很多錢」的買家湧入了卡爾加里市場。「不僅僅是公寓，而是整個公寓項目都被賣給了這些投資者。」他說，「這是一種非常投機的投資方式。」
高山公園（Alpine Park）的開發商——夢想無限（Dream Unlimited）公司的高級開發總監伊恩·梅雷迪思（Ian Meredith）說，他也注意到有更多的外地買家被吸引到卡爾加里來，因為這裡有負擔得起的房地產投資。「有消息說，他們中的很多人……被多倫多或溫哥華的市場所淘汰，他們認為這是下一個市場。」
但是，在缺乏定性數據的情況下（我們並不傾向於追蹤人們為什麼在加拿大購買房產），任何關於這一趨勢是否會在未來十年繼續增長的預測，充其量只是一種猜測。
責任編輯：齊守善
