【大紀元2022年01月20日訊】 （記者李捫心綜合報導）新西蘭房地產學會的最新數據，引發新一輪對新西蘭房地產市場已經出現轉向跡象的推測和評論。此前一段時間，經濟學家們一直都在講，目前的房價高得不可持續；他們還頻繁預計，房價將開始下跌，而其中一些最初預計的轉折點都已經成為過去。
專家們的預測，其實也都有實際政策做根據。政府和央行在過去一年裡確實出台了一系列政策，要給新西蘭過熱的房市潑冷水，只是這些政策的效果，似乎並沒有按照預期顯現的那麼快，令一些經濟學家，不得不多次推遲他們的預期。
不過，對於一些經濟學家來說，這次好像是「狼真的來了」。
房市轉折跡象到底有多明顯
房地產學會（REINZ）的房價指數（HPI）顯示，在經歷了長達5年半的逐月上漲之後，HPI在去年12 月首次下跌了1.0%。這對經濟學家們來說，顯然不是一個小數字。
支持這個數據的，還有HPI 下降的地區數量也在增加。在全國26 個主要城區中，從11 月的只有7 個城區，增加到12 月的14 個，而且其中還包括奧克蘭、漢密爾頓、基督城和但尼丁等主要中心城市。
而且除了HPI之外，其他指標也都顯示房市放緩。去年12月的全國房屋銷量，比前年同期下降了29.4%；是繼去年11月後再次下降（18%）。
房屋銷量大幅下滑，一般被認為是房價調整將至的先兆，特別是在待售房屋庫存也大幅上漲的情況下。去年12月，全國房屋庫存比2020年同期增長了29.7%，達到16,773套，大大超出去年全年的房屋銷售量6755套。
同時，12月房屋銷售所需的天數，也比去年同期多了2天。這些跡象似乎都指向一點，那就是12 月的 HPI數據下降不是一種偶發的異常。
偶然因素也不能忽視
不過，有兩個重要因素也不能忽視。一是在過去5年半的HPI數據中，有兩個月略有下降，都是因為有突發情況。
一次是2020年4月，這是新西蘭首次因為疫情而進入全面封鎖的期間，第二次則是在去年4月，之前的3月份政府剛剛出臺了旨在限制買房、特別是限制投資者買房的5項政策。
另外一個不能忽視的因素，就是最大城市奧克蘭的房地產市場因疫情長期封鎖受到的影響。
奧克蘭在封鎖了3個月後，到12月15日才開放邊界，之後的兩週又很快就進入聖誕新年假期，即便是人們仍然可以在線看房，但長時間的封鎖顯然會影響相當一部分人買房。
在2021年，奧克蘭房屋銷售量大降了34.4%，下降幅度大於全國平均的29.4%。但售出天數與2020年12月相比沒有變化，仍然是29天。
房貸收緊 令首次購房者受挫最多
對於REINZ報告表明的房屋銷售量、價齊降，一些經濟學家認為是政府和儲備銀行的政策開始發揮作用。
REINZ 首席執行官珍．拜爾德（Jen Baird）把這主要歸於去年 12 月 1 日開始生效的《信貸合同和消費者金融法》，指該法案要求對借款人的財務狀況進行更嚴格的審查，「似乎已經產生了立竿見影的效果」。
拜爾德說，該機構獲得來自幾個地區的反饋都表明，「買家數量在下降，尤其是首次購房者。」
西太平洋銀行首席經濟學家邁克爾．戈登（Michael Gordon）也認為，REINZ的最新數據提供了更有說服力的證據，表明更高的房屋貸款利率和更嚴格的貸款限制正在對市場產生影響。
CoreLogic NZ 的首席房地產經濟學家凱爾文．戴維森（Kelvin Davidson）則預計，今年新西蘭的房地產市場將放緩。「因為負擔能力下降、房屋貸款利率上升、貸款政策收緊以及買家在市場上有更多選擇，預計房價壓力將會減小」，他說。
從去年12月1日起，儲備銀行要求各大銀行，把對首付款低於20%的自住房貸款者的可貸款額的占比，從原來的20%降到10%；把對首付款低於40%投資房貸款者的可貸款額的占比，降到只有5%。
去年3月，政府出台了一系列措施，重點在於打擊投資者購買更多房產的意願。其中包括，逐步取消投資者以房貸利率抵扣個人所得稅的政策，該政策被認為對投資者打擊力度最大；
另外還收緊了因疫情而放鬆的限貸令（LVR），即自住房者的首付款最低占比為20%，投資者40%；政府還把對倒賣房產者繳納資本利得稅的時間，從原來的5年延長到10年，使倒賣房產獲利更加困難。
去年10月和11月，儲備銀行兩次升息，共50個基點（0.50%），導致各大商業銀行紛紛調整貸款利率，目前的定期固定房貸利率，平均比之前高出至少兩個百分點（2%）。
高企的房價加上更加嚴格的貸款政策，讓首次購房者不堪重負。而據電視三臺報導，新法規令銀行對貸款者償債能力的審查，已經嚴格到令人驚訝的程度。
該報導披露，銀行把潛在貸款人的消費習慣，比如花數百元購買聖誕禮物、每天到便利店買飲料等，作為他們超限消費的證據，因而取消他們的預批貸款。
房價高企 越來越難負擔
儘管房價指數的月度環比下降，但與去年同期相比，全國的HPI仍大漲了23.3%，顯示在過去一年裡，全國的房價仍在持續上漲。
去年12月，在全國26個城區中，有19個城區的房價中位數創歷史新高，儘管這個數字已經是自去年7月以來的最低值。
根據數據研究公司CoreLogic本週發布的數據，去年全國八成（83%）以上街區的房價中位數年淨上漲超過了10萬元。
在奧克蘭，房價中位數達到360萬元的Herne Bay，去年房價淨上漲了近56萬元，奧克蘭另外還有7 個街區的房價淨增長，也都超過 40萬元。
拜爾德表示，與前幾個月相比，雖然年度價格增長放緩的跡象越來越多，但與2020年12月相比，房價的漲幅仍相當大。這對於初次購房者來說，可負擔性顯然更加惡化。
REINZ報告的價格分布明細，也從另一面證實了住房銷售在向高價房轉移，首次購房者青睞的低價房的銷售占比則在相應減少。
在截至去年12月全國年銷售的住房中，有42.3%為100萬元以上房屋，這比前一年的27.7%占比，增長了一半以上；同時，低於50萬元房屋的銷售量，則由前一年的占比19.2%，下降到去年的10.5%，幾乎下降了一半。
責任編輯：筱康
