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去年房價收於高點 但房市轉折跡象明顯

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【大紀元2022年01月20日訊】 (記者李捫心綜合報導)新西蘭房地產學會的最新數據,引發新一輪對新西蘭房地產市場已經出現轉向跡象的推測和評論。此前一段時間,經濟學家們一直都在講,目前的房價高得不可持續;他們還頻繁預計,房價將開始下跌,而其中一些最初預計的轉折點都已經成為過去。

專家們的預測,其實也都有實際政策做根據。政府和央行在過去一年裡確實出台了一系列政策,要給新西蘭過熱的房市潑冷水,只是這些政策的效果,似乎並沒有按照預期顯現的那麼快,令一些經濟學家,不得不多次推遲他們的預期。

不過,對於一些經濟學家來說,這次好像是「狼真的來了」。

房市轉折跡象到底有多明顯

房地產學會(REINZ)的房價指數(HPI)顯示,在經歷了長達5年半的逐月上漲之後,HPI在去年12 月首次下跌了1.0%。這對經濟學家們來說,顯然不是一個小數字。

支持這個數據的,還有HPI 下降的地區數量也在增加。在全國26 個主要城區中,從11 月的只有7 個城區,增加到12 月的14 個,而且其中還包括奧克蘭、漢密爾頓、基督城和但尼丁等主要中心城市。

而且除了HPI之外,其他指標也都顯示房市放緩。去年12月的全國房屋銷量,比前年同期下降了29.4%;是繼去年11月後再次下降(18%)。

房屋銷量大幅下滑,一般被認為是房價調整將至的先兆,特別是在待售房屋庫存也大幅上漲的情況下。去年12月,全國房屋庫存比2020年同期增長了29.7%,達到16,773套,大大超出去年全年的房屋銷售量6755套。

同時,12月房屋銷售所需的天數,也比去年同期多了2天。這些跡象似乎都指向一點,那就是12 月的 HPI數據下降不是一種偶發的異常。

偶然因素也不能忽視

不過,有兩個重要因素也不能忽視。一是在過去5年半的HPI數據中,有兩個月略有下降,都是因為有突發情況。

一次是2020年4月,這是新西蘭首次因為疫情而進入全面封鎖的期間,第二次則是在去年4月,之前的3月份政府剛剛出臺了旨在限制買房、特別是限制投資者買房的5項政策。

另外一個不能忽視的因素,就是最大城市奧克蘭的房地產市場因疫情長期封鎖受到的影響。

奧克蘭在封鎖了3個月後,到12月15日才開放邊界,之後的兩週又很快就進入聖誕新年假期,即便是人們仍然可以在線看房,但長時間的封鎖顯然會影響相當一部分人買房。

在2021年,奧克蘭房屋銷售量大降了34.4%,下降幅度大於全國平均的29.4%。但售出天數與2020年12月相比沒有變化,仍然是29天。

房貸收緊 令首次購房者受挫最多

對於REINZ報告表明的房屋銷售量、價齊降,一些經濟學家認為是政府和儲備銀行的政策開始發揮作用。

REINZ 首席執行官珍.拜爾德(Jen Baird)把這主要歸於去年 12 月 1 日開始生效的《信貸合同和消費者金融法》,指該法案要求對借款人的財務狀況進行更嚴格的審查,「似乎已經產生了立竿見影的效果」。

拜爾德說,該機構獲得來自幾個地區的反饋都表明,「買家數量在下降,尤其是首次購房者。」

西太平洋銀行首席經濟學家邁克爾.戈登(Michael Gordon)也認為,REINZ的最新數據提供了更有說服力的證據,表明更高的房屋貸款利率和更嚴格的貸款限制正在對市場產生影響。

CoreLogic NZ 的首席房地產經濟學家凱爾文.戴維森(Kelvin Davidson)則預計,今年新西蘭的房地產市場將放緩。「因為負擔能力下降、房屋貸款利率上升、貸款政策收緊以及買家在市場上有更多選擇,預計房價壓力將會減小」,他說。

從去年12月1日起,儲備銀行要求各大銀行,把對首付款低於20%的自住房貸款者的可貸款額的占比,從原來的20%降到10%;把對首付款低於40%投資房貸款者的可貸款額的占比,降到只有5%。

去年3月,政府出台了一系列措施,重點在於打擊投資者購買更多房產的意願。其中包括,逐步取消投資者以房貸利率抵扣個人所得稅的政策,該政策被認為對投資者打擊力度最大;

另外還收緊了因疫情而放鬆的限貸令(LVR),即自住房者的首付款最低占比為20%,投資者40%;政府還把對倒賣房產者繳納資本利得稅的時間,從原來的5年延長到10年,使倒賣房產獲利更加困難。

去年10月和11月,儲備銀行兩次升息,共50個基點(0.50%),導致各大商業銀行紛紛調整貸款利率,目前的定期固定房貸利率,平均比之前高出至少兩個百分點(2%)。

高企的房價加上更加嚴格的貸款政策,讓首次購房者不堪重負。而據電視三臺報導,新法規令銀行對貸款者償債能力的審查,已經嚴格到令人驚訝的程度。

該報導披露,銀行把潛在貸款人的消費習慣,比如花數百元購買聖誕禮物、每天到便利店買飲料等,作為他們超限消費的證據,因而取消他們的預批貸款。

房價高企 越來越難負擔

儘管房價指數的月度環比下降,但與去年同期相比,全國的HPI仍大漲了23.3%,顯示在過去一年裡,全國的房價仍在持續上漲。

去年12月,在全國26個城區中,有19個城區的房價中位數創歷史新高,儘管這個數字已經是自去年7月以來的最低值。

根據數據研究公司CoreLogic本週發布的數據,去年全國八成(83%)以上街區的房價中位數年淨上漲超過了10萬元。

在奧克蘭,房價中位數達到360萬元的Herne Bay,去年房價淨上漲了近56萬元,奧克蘭另外還有7 個街區的房價淨增長,也都超過 40萬元。

拜爾德表示,與前幾個月相比,雖然年度價格增長放緩的跡象越來越多,但與2020年12月相比,房價的漲幅仍相當大。這對於初次購房者來說,可負擔性顯然更加惡化。

REINZ報告的價格分布明細,也從另一面證實了住房銷售在向高價房轉移,首次購房者青睞的低價房的銷售占比則在相應減少。

在截至去年12月全國年銷售的住房中,有42.3%為100萬元以上房屋,這比前一年的27.7%占比,增長了一半以上;同時,低於50萬元房屋的銷售量,則由前一年的占比19.2%,下降到去年的10.5%,幾乎下降了一半。

責任編輯:筱康

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