房貸利率超低 重新貸款、買投資房問答
1、目前房屋貸款利率超低，但不會持續太久
大家都很關心這個問題。我知道大家都很想知道問題的答案，但是沒有人能夠預測未來。但是這個低利率是我工作30多年來最低的。我想這一段時間應該是不會太久，等到疫情慢慢轉好之後，經濟就會回升，那麼這個利率就會跟著上來。
我從事貸款大概有30多年。在我剛開始貸款的時候，很多人不知道，那個時候利息是在百分之九、十以上。慢慢一直往下掉。當我看到利息降到百分之五時，我就覺得有史以來從沒見過這麼低的利息！後來又降到百分之四，就覺得從有史以來沒見到這麼低的利息！上個禮拜之前利息曾經降到百分之2.5！但現在又回升到百分之三。但利息還是非常的低。
2、房貸低利率，現在是買房的最好時機
很多人可能都會考慮到這個問題：就是房貸的利率跟你的房價的關係。根據我的計算，當一個房貸利息是百分之三的時候，跟利息是百分之四的差別是什麼呢？比如說你買一個30萬的房子，貸款利息是百分之四；當你買一個35萬的房子，利息是百分之三。你每個月貸款交出去的錢可能相差無幾。所以說貸款利息跟買房子大小有很大的差別。利息低相對就少交很多錢。所以現在為什麼很多人想要利用這個時機買房、尤其是買投資房產的一個好時機。
3、什麼情況下重新貸款才划算？
重新貸款當然是利息低的時候你可以節省每個月的支出。可是你要考慮到重新貸款是有些費用。如果這些費用，跟你每個月省下來的支出、在兩年之內能夠回收的話，你可以考慮重新貸款。否則我覺得雖然利息比較低，也不見得就必須要重新貸款。尤其當你的欠款少於10萬塊、或者是少於12萬的話，我覺得重新貸款意義不太大。因為你的費用，和每個月省下的錢相比，可能要好多年才能夠打平。所以在這種情況下我都會跟我的客人說，你可以考慮考慮，你就不需要再重新貸款。
也有一些人是不願意做繁瑣的過程，因為重新貸款常常需要提供很多的文件，有的人就覺得這是一件很麻煩的事情。但是雖然這個過程有點麻煩，但是你每個月可以省下的錢能夠抵消你那一段時間的麻煩，我覺得是值得的。
3a、是否有必要重新貸款？
當我們決定想不想要重新貸款、或者重新貸款能不能得到相應得到的利益呢？可以把你（重新貸款後）每個月省下的錢與（重新貸款）你需要支出的費用對比一下：如果你能夠在兩年之內把這個費用給收回來，你可以考慮一下重新貸款。但是如果你要很長的時間才能夠把這個費用收回來，那我就覺得沒有必要重新貸款。不是說你的利息能夠降低你就一定能夠得到好處。
3b、誰能拿到沒有費用的重新貸款？
但是也有一些的人會考慮到用這種完全沒有費用的重新貸款。這種重新貸款通常在你的貸款比較高的時候，通常25萬以上或者30萬以上，你有可能拿到沒有費用的重新貸款。在這種情況下，即使利息能夠降低百分之零點五，我覺得都是可以考慮做重新貸款。
3c、不查收入貸款利率較高
但是我還是要提醒一些顧客：有些顧客常常打電話來問，你們有沒有提供不查收入的貸款？因為每一個人的情況都不同，財務狀況也不同，不是說你聽朋友說這邊有辦不查收入的貸款，你就想要辦不查收入的貸款。如果你提供的文件少的時候，（貸款）利息就相對比較高。現在如果你不能夠提供稅表，那麼利息會在百分之四以上；如果你能夠提供稅表，現在利息是百分之三。這中間的差距也是蠻大的。除非你實在是提供不了一個稅表，我們可以做這種不查稅表、不查工資單的貸款。但是很多人一打電話來就問：你有沒有辦這種不查收入的貸款？我都會告訴他/她：先把你的收入讓我審查一遍，我再告訴你什麼方式是最適合你的。
3d、買投資房產不需要申請不查收入的貸款
（疫情期間）我覺得投資房的人比較多了。自住房通常是跟他自己本身住房的需要而定，跟貸款的利息不是有很大的關係。譬如說他換了工作，他必須要買自住的房子，跟當時的利息多寡不是有很直接的關係。但是當利息低的時候很多人買一個投資房。趁貸款利息低的時候買房，你的投資報酬率就相對高了。
在買投資房產的時候，一般來說都不需要做不查收入貸款，因為你在投資房產的時候你有租金的收入。通常租金收入能夠把你的貸款給抵消掉。所以這種情況之下，你就沒有必要說我要做這種不查收入的貸款。
3e、買投資房是否需要成立公司？
有人問過說買投資房需不需要成立公司？還是以個人的名義買？通常這個問題就必須自己解決。因為你用個人的名義買房，是申請住家貸款；如果你用公司的名買房的話，那你就必須要使用商業貸款的方式貸款。通常商業貸款利息比較高、費用也比較多。那好處是以後要是有什麼責任的話，那就完全由你的公司來負責，不會牽扯到你個人的資產。
但是如果說你買一個商、住兩用房的話，我通常會建議客人成立一個公司來買房。因為這樣的話，責任風險就不會承擔到你個人的財務上。
3f、申請投資貸款客戶所有錢必須存銀行60天以上
買投資房的時候，有一個大家最忽略的問題就是：審批投資貸款時，要求你所有的錢都必須在銀行裡面60天以上。因為我們在辦貸款的時候需要提供60天的月結單。但這60天的月結單裡，不能有大筆存款進來。如果你有大筆的存款，我們就要查你這筆存款是怎麼來的？如果這筆存款是你剛剛賣掉一個房子、或者你賣掉股票、或者你是從另外一個帳戶轉過來的錢都可以。但是如果這筆錢是你父母給的或朋友給的，那麼這就不符合規定了。所以我告訴房地產中介或者是買投資房的人，都要他們提早準備把錢存在銀行裡面。你存進去以後，你開始看房子，你來辦理貸款的時候，這筆錢必須要轉銀行裡面60天，才會在辦理貸款的時候引起不必要的誤會。
3g、夫妻買2棟房能都用自住房貸款嗎？
還有一點要強調的就是：很多夫婦都會說我買投資房以我老公的名義來買、不要把我的名字放上去。我為什麼要這樣呢？她說以後我可以用我的名義再去買一個房子。那我兩邊都說是自住房，利息比較低。這種狀況在十幾年前、20年前有可能這麼做，但是現在因為網絡資訊太發達了，只要上網一查，就知道這個房產是你老公的或者是你老婆的，再買另外一個房子就肯定要用投資的房子的利息來買，不可能說我要自住。
3h、如何斷定你買的是自住房而不是商用房？
那還有一點：怎麼樣能斷定說你買這個房可以說我要自住呢？就是你買的房跟你工作的地點只要不超過一個小時，通常我們可以說是自住房。或者說夫婦兩人有一個人在這裡、但是另外一個在外地工作，這種也可以說是自住房。舉個例子：如果說你在費城有個房子。那你想在費城再買一個房子的話，我們就比較這兩個房子的條件。假如說這兩個房子條件差不多，你很難說服貸款審批人說你要買的這個房子要自住。
如果你現在的房子是一千尺，你要買一個房子兩千尺，那麼有可能你是自住，要搬到比較大的房子住。但是你從大的搬到小的房子住、除非是你退休了可以這麼說。一般來說是你買的房子要比你現在的房子條件好、或者在你工作範圍1個小時之內，可以考慮是自住房，否則可能都要用投資房的利息申請貸款。
4、疫情下貸款審查要求更嚴一些
（疫情）對貸款生意來說是沒有太大影響，但是對於借款人來說（比原來）增加了很多附加條件。譬如說我們以前做貸款的時候，借款人只要提供報告就可以。但是自從疫情之後，他們又多加了條件：必須要你的收支平衡表，還要你的銀行的那個月結，來證明你的這個收支平衡表是你的月結單上面的數字，是正確的。還有，所有的文件之前通常是在60天之內都有效，但是現在規定必須在30天之內有效。所以我在辦貸款的過程當中，常常會要求客人提供你的工資單、銀行的月結單，諸如此類的文件。相對來說是嚴格一些。
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