【大紀元2021年05月15日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）「美國地產熱點：李歐筆記」YouTube頻道，本週邀請加州房地產經紀陳建友（Kenny）作客訪談。說起Kenny，或許有不少人認識他，除了他在各媒體上非常活躍之外，幾年前他也經常在「大紀元」上投稿，近年更是經營起自己的多個視頻，每週更新房市、談論房地產法律問題、講解地產貸款知識，而且從加州南到加州北，都有所屬的Agents服務當地民眾，堪稱全方位加州地產經紀。
李歐問：加州現在允許符合規定的房東可以申請80%的租金補助，或者房客可以申請25%租金補助，關於這個租金援助 (Rent Relief Program)，現在有更新的消息嗎？或是有什麼相關的案例可以分享給我們？
Kenny答：現在已經有很多人把申請表交給政府，但還沒聽說有人得到通知或已經被接受了，可能還要等一段時間。關於如何符合申請資格，首先房客的收入不得高於該縣的中位收入的80%，在這個前提下，房東必須接受政府所提出的條件：不得追討過去所拖欠的任何租金。房東的好處是可以得到去年三月到今年四月底，共13個月的80%租金補助。雖然，房東少了20%的租金，但不用到小額法庭控告房客。
李歐問：有什麼情況，房東會放棄這個租金補助？
Kenny答：與房東急迫要賣房有關。因為如果房東接受政府的補助條件，就必須允許房客居住到今年6月30日，而且從7月1日開始，也無法以拖欠租金為由到小額法院去驅逐房客。另外一種情況是，有些房東不甘心放棄20%的租金，他們可能覺得13個月以來受了很大的委屈，沒租金收入又要繳房貸，造成房東的心理不平衡，因而不願失去20%的租金。第三種是房客的收入過高，無法符合申請條件。
李歐問：如果房東不申請補助，是否變成房客申請部分補助？
Kenny答：對，沒錯。這個計畫允許房東不參與的情況下，房客可以申請部分補助，大約最高20%。但前提是，房客仍要符合收入條件。
李歐問：在疫情一年多以來，房東、房客之間有沒有發生什麼案例可以分享？
Kenny答：疫情之下，現在加州州政府允許各個城市設置自己的行政命令，例如CDLA，洛杉磯市的行政命令就比較極端，洛杉磯房東就要更加有耐心，那邊的房客根本不需要符合AB 3088的要求，房客一毛錢都不用繳，就可以住到明年的8月份。剩下的其它區域的大多數都是根據州法來執行。
州法也規定房東還沒有驅逐房客之前，必須要給予某些具體的通知，而且這些具體的通知是在疫情之前都不需要給的。所以就會發生部分房東因為不熟悉州法的要求，而給錯通知。雖然現在州法說，要等到7月1日才可以驅逐房客，但是房東如果不熟悉法律，之前沒有給出通知或者是給錯通知，就變成之前的等候都是白白等候。有些通知是可以之後彌補的，有些通知則沒有辦法。
我知道說有某些通知，是關於從去年的3月份到8月31日所拖欠的租金，假如房東要保留今年到小額法院去得到賠償的話，你要在法律指定的時間，就已經給了房客通知，才可以保留追討那個期間所拖欠的租金。假如說你沒有給到通知，這段期間拖欠的租金，房東就無法再追討。
李歐問：有需要賣房的房東，其實你不用等到7月1日，可以現在就進行？
Kenny答：對！假如說你有理由想退出租賃市場，包括要賣你的房子，你就不需要等到7月1日，只要給予房客適當的通知。給30天通知或是給60天通知，區別在於這個房客在裡面居住了多久，少於一年的話，只需要給30天的通知，住滿一年以上就給60天的通知。
另外，假如房東擁有的物業是符合驅逐管制，或者是租金管制的物業的話，那麼你就不能夠因為你要賣房子，而去解除租賃合同，例如你擁有超過某些單位數量的話，這些房東他們是有受約束的。
李歐問：我們談一下現在加州房市如何？你有沒有什麼建議給買自住房與投資房的買家呢？
Kenny答：如果你是要買自住房的話，現在是買房的好時機。因為現在利率還低，我個人的意見是這個利率走跌的概率不大，反而是走高的概率會比較大，所以只要能夠找到合適的房子，要很有理性去競爭搶到房子，不要為了搶房而搶房。
那麼從投資來講的話，你要買的房子必須是Location很好的，只要這個投資的回報理想你滿意的話你就不要擔心， 以後即便房價跌，只要租金不跌，你的回報還是繼續維持的，除非這個經濟有大蕭條的情況，很多房客因為失業，找不到工作而不能夠繳租。除非有那個情況之下，你現在投資的話房價即便這麼高了，你能夠得到你的回報，房價高又何妨呢？！
李歐問：現在整體加州房地產的概況如何？
Kenny答：建友地產集團每個月都有舉辦三到四次的房地產房市更新直播，那我們共同意見是，目前這個房市得不到舒緩，有幾個原因，這個房源繼續的收緊，而且買家的買氣沒有減少，這種前提下，房價肯定一直往上漲。至於這個房市什麼時候可以舒緩，我們的看法是可能要等到今年的夏天，大概七、八月份那時候，會有更多的買家把房子推到市場上去賣。但也有可能因為房貸利率的走勢是走高的，那時假如說利率一上漲之後，可能買房子的人數會稍微減少，而房源又增加，所以那時候房價就不會漲得像這樣子瘋狂。
李歐問：為什麼在今年夏天可能會有更多的上市房？
Kenny答：從傳統來講的話，夏天一直都是房源最多的時候。另外，今年跟去年都是疫情年，州法允許房東7月1日可以開始到法院去驅趕房客，把房子收回來。之前房東因為對法律不了解，而有猶豫的房東，一但到了七、八月份他們的這個想法就比較清晰了，那個時候他們就比較願意把房子推到市場上來賣。
李歐問：19號提案今年初生效後，對55歲以上的屋主在換房上有房屋稅的優惠，這對房市有實質影響嗎？
Kenny答：19號提案給予滿55歲的屋主的好處有兩方面，之前屋主一生中只能享有一次換房的房屋稅優惠，現在增加到3次機會，所以之前有人擔心得不到原有房屋稅的好處，現在可以不必擔心了。但至於這會不會增加換房的人數，還要看個人情況，如果是在同一區換房，房價或許差不多；要大房換小房的話，能夠小多少，也決定了你的買價多少；如果是要換新房，新房很可能更高價，就未必買得起。所以，這個好處不是每個人都能得到。因此19號提案未必能夠增加滿55歲屋主要換房的人數，所以到目前為止還沒有看到這個趨勢。
還有，19號提案對子女繼承房產上有不利因素。舊法允許子女繼承房產不限自住用或投資用，不管子女拿這個物業是做什麼用途，都可以享用房屋稅不漲的優勢。但新法只能允許用來自住時，才能享有房屋稅的優惠。
李歐問：謝謝Kenny，你最後想補充什麼嗎？
Kenny答：買房理性，不要為搶房而搶房，要以這個房子的合適性為主要前提，房子合適，你就努力地去把它搶下，不合適就不要跟人家一窩蜂地去搶房。#
視頻：疫情期 加州房東 如何拿回租金｜加州房東給錯通知 將無法驅逐房客｜現在還是買自住房的好時機嗎｜買投資房還可以嗎？｜加州房市何時才能放緩｜19號提案會增加換房人數嗎【美國地產熱點】第17集
聲明：本文章與視頻僅作為加州房地產市場、法律之介紹，僅供參考。且因市場和法規變化快速，每個人狀況不同，無法以此作為任何法律上、投資上的憑據。觀看者有相關疑問、需求，請務必尋求陳建友等相關專業人士，已獲得最正確、及時的服務。
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本文刊載於舊金山5月15日地產版
責任編輯：李曜宇
