【大紀元2021年04月08日訊】（記者李捫心綜合報導）ASB銀行在本週發表的最新一期《經濟週刊》中，調整了其對住房市場的預測，ASB首席經濟學家尼克‧塔夫利（Nick Tuffley）表示，新西蘭正在冒著玩住房的「打地鼠」遊戲的風險，因為政府正在試圖找到合適的槓桿來平衡市場。
所謂的打地鼠遊戲，就是地鼠在哪裡露頭就打哪裡，更接近於中文裡的「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的意思。
塔夫利表示，ASB調整了先前對房價走勢的預測，以回應政府上個月宣布的對房地產市場的新規定。新規定中有兩條對投資者很不利，包括把明線測試（Bright line Test，即免稅倒賣房屋的最低年限）的期限，從原來的5年延長至10年，以及逐漸取消投資者用房貸利息成本抵扣租金收入的規定。
政府將打擊房價和租金兩個「地鼠」
塔夫利說，「在過渡時期，政府為了打擊房價這個「地鼠」，實質性地提高了私營部門房東的成本結構，而這些房東作為一個整體，是新西蘭最大的住房租賃服務商。」
他說，投資者增加購買租賃物業的願望很可能會因政府新政策而下降，而在民眾對租賃物業需求旺盛、都在等待上市房屋增加的時候，租金可能就有上升的風險。
「儘管政府有關政策的改變對租房市場的影響，目前尚無官方說法，但隨著時間的推移，實際影響會逐漸明朗。
「那麼下一個跳上來的住房’地鼠’就將是租金」，因為政府的政策變動確實「強化了」租金將繼續上漲的速度——現在上漲的更快了。
他說，「邊際稅率為33％的房地產投資者，實際上將面臨債務償還成本增加50％的情況。一些房東必然就會試圖將其中的一部分成本轉嫁出去。
「我們已經預計，到2025年中期租金將再增加15％，這將使每年的CPI通脹率增加約0.3個百分點。」
控制租金上漲 可能並不是最好選擇
塔夫利認為，「控制租金的確可以為目前的租房者帶來了好處，無論他們的財務狀況如何，也無論進入租房控製網絡的房屋的狀況如何，但都是幾乎所有人都要承擔這個上漲的成本。」
「但未來的租房者往往仍會面臨（租金控制的）房屋短缺，因為很少有目前的租戶會願意放棄他們意外得到的好處，而私人房東則不願提供便宜出租房。
「如果允許這樣的調整，房屋往往要麼得不到維護（像紐約戰後那樣），要麼被過度翻新維修來增加租金。」
他說，柏林對2014年以前住宅實行的一年一度的租金控制，造成了租金受到控制的物業的短缺，同時由於新的租房者別無選擇，因此大大提高了免稅新建房屋的租金。
塔夫利說，在瑞典斯德哥爾摩，平均要等11年才能正式租用租金受到控制的房屋。
他認為，「總而言之，一項不按需求來分配利益的政策，可能在住房短缺的情況下，限制了出租房屋的供應，這可能無助於解決新西蘭住房市場潛在的高房價和供不應求的問題——無論是對潛在的業主，還是潛在的租客。」
改善住房供應 長期解決問題
塔夫利認為，新西蘭大部分住房問題，都與住房供應的高成本和反應緩慢有關。新西蘭仍然存在潛在的住房供應問題——目前沒有足夠的房屋來容納增加了的人口。
「關鍵的長期解決方案在於改善住房供應，特別是要成功更換資源管理法案（RMA）。任何可以加快規劃和建設階段、並為冒著開發風險的人們提供更多時間和成本確定性的措施，都將會有所幫助。
「正如我們在KiwiBuild建房項目上看到的那樣，建造房屋並非易事。政府正在努力制定政策，以永久改善供應響應，但要使這些努力產生影響還需要時間。」
ASB調整預測
ASB銀行對今年剩下來的時間裡的房價前景預測為「基本持平」。房地產投資者可能願意為房地產支付更低的價格，而在投資者最為活躍的中低端市場，首次買房者很可能成為設定接下來價格的群體，而且他們會在仍然供不應求的市場中這樣做。
塔夫利說，」出於這個原因，我們預計房價仍將獲得一定程度的支持：從本月起到今年中期，房價將基本持平。這意味著2021年的年增長率約為9％～10％，而我們在政府房屋政策發布之前的預期為15％。在這之後，我們預期房價年上漲率為3％～5％。
「基本上，我們預計在接下來的六個月中，房地產市場的熱量將急劇散發出來，過熱的市場將很快降溫，而不是像我們之前預期那樣逐步放緩。如果投資者的需求在接下來的幾個月中突然發生變化，與去年實行封鎖禁售後相似，那麼房價可能會出現逐月輕微下降的趨勢。
「儘管政府正在免除新建築的明線測試規定，保持5年倒賣新房不交稅的最低期限，並且還可能免除投資新房的利息抵扣政策變化，但塔夫利表示，開發商的房價疲弱信號以及利息抵免政策的不確定性，將拖累新房建築活動。
「到2021年底，我們已將住房建設預測降低到了8％，但需要新房的基本問題仍然很緊迫。基於跨塔斯曼的人員流動很快將變得更加自由，我們還上調了對淨移民數量的預測。」
政府新政策的效果還很難判斷
取消投資者利息抵扣，將打擊住房投資者的現金流量。新西蘭房地產投資商聯合會主席沙龍‧卡裡克（Sharon Cullwick）預計，60萬元的投資房每年將增加6,000元的成本，這個數字是巨大的，可能會大大破壞人們對住房作為「必贏」投資選擇的信心。
早前，奧克蘭最大房地產經紀公司Barfoot＆Thompson在市中心拍賣室的拍賣清盤率，一週前降至57％，而此前四周均為79％。
而一項針對3700多個投資者的調查顯示，大約三分之一原打算買房的人將不再購買，而四分之一的人正在考慮出售其擁有的住房。
這些數字令人震驚，但要判斷房市熱是否已經轉向，還為時過早。儘管針對投資房的稅收政策變了，但目前市場仍將保持上升趨勢。◇
責任編輯：筱康
