【大紀元2021年04月15日訊】（記者李捫心綜合報導）對於政府最近出臺的住房政策，可能沒有誰會對未來會有什麼樣的變化非常確定，繼上週ASB銀行調整了對房地差市場的預期之後，本週西太平洋銀行（Westpac）也調整了一些預期。
這家銀行的經濟學家建議，那些高槓桿投資者們最好把房賣給現在的租戶，而不是試圖提高房租。他們認為，房價不會在短期內下跌，但長期會顯著下跌，到2024年底，房價會累積下跌10%；官方現金利率仍會提升，但時間可能會比之前預測的時間（2024年）延後1年。
總理對政策的影響也不確定
總理嘉辛達‧阿德恩（Jacinda Ardern）在電視一臺的」問與答」節目中說，她並不清楚新的政策變化到底會給新西蘭房地產市場帶來什麼影響，即使是那些政府諮詢過的專家，也沒有就將會發生的影響達成共識，但她表示，「會有所不同，只是很難確定有多大的不同」。
但政府希望「從我們所看到的市場中，去掉（房價的）指數級增長」，她並補充說，過去一年中全國房價增長了20％多。
她說：「沒有人相信這對新西蘭的經濟有利，對我們的首次購房者肯定不利，並可能造成危害所有人的泡沫。」
她堅信政府需要採取行動，儘管政府部門提出了各種不同甚至是相互矛盾的建議，「當面臨房價上漲20％之類的指數級增長時，不採取行動是不負責任的。」
很難說政策變化會讓租金上漲多少
西太平洋銀行的代理首席經濟學家邁克爾‧戈登（Michael Gordon）和高級經濟學家薩蒂什‧蘭喬德（Satish Ranchhod）在本週發表的《經濟簡報》中表示，住房政策變化不會導致租金大幅上漲。
但是他們已經大大降低了他們對房價的預測，認為住房市場將趨向走平；他們也改變了對利率增長的預測，表示儲備銀行在2025年之前，不會提高官方現金利率（OCR），這比他們早前預期的利率提升時間晚了1年。
兩位經濟學家認為，新政策取消投資物業的利息抵扣，意味著房東要繳納更高的稅款。「這導致人們猜測（或指控）這些投資者將試圖通過大幅增加租金來彌補損失。
「事實是，即使事後來看，也很難說因為政策變化會導致多少租金上漲；但租金總是會隨著時間的推移而上漲——在那些房屋短缺日益嚴重的地區，租金就會上漲，比如惠靈頓租金的快速上漲，就與房價的快速上漲相關；但在過去幾年中，奧克蘭的租金增長卻沒有那麼明顯。
租金不會大幅上漲
這兩位經濟學家比較傾向於租金不會大幅上漲，「這類似於我們對房價的推理：因為高槓桿投資者不再是市場上的房價上限的制定者。
「在新的平衡中，如果高槓桿投資者退出房地產市場，則有足夠的購房者和那些不用槓桿貸款的投資者來取代他們。」
經濟學家們表示，短期內這將意味著市場會重新洗牌，因為高槓桿投資者向其他投資者或購房者出售手中房產，租戶則要麼搬走要麼買下租住房產。
他說：「對投資者稅收上的改變，對居住人數或住房數量都沒有影響。如果租戶購買他們目前所居住的房屋，就更容易看到這一點。
他說：「事實上，房東出售房屋給房客，而不是試圖大幅度提高租金，可能會更合算。
「按目前的住房貸款利率計算，即使購房者的平均支付意願不像賣方希望的那樣高，但也不可能比最近的銷售價格差很多。
「對於首次購房者而言，最大的負擔能力障礙就是要積攢足夠多的抵押金，而當價格不能持續不斷上漲時，這就會更容易些。」
房價會下跌 但不會短時間急劇下跌
西太平洋銀行的經濟學家，在早些時候針對政府的住房變化表示，在市場重新調整的同時，短期內房價可能會急劇下跌。但他們現在改變了此前的想法。
「住房銷售肯定會放緩，因為那些高槓桿投資者不太可能再增加投資買房，但逐步取消的利息折扣，及已經存在的至少5年賣房免稅的明線測試規則，可能又讓他們不會急於出售住房。
「一個更好的描述是，稅收變化消除了我們此前預期的價格上漲空間。」
戈登和蘭喬德說，房屋貸款利率在去年暴跌至創記錄的低點，這對把住房作為一項投資的價值產生了巨大影響，「我們得出的結論是，這一點還會進一步起到作用」。
「但是，購房者現在處於主導地位，他們的支付意願並沒有增長那麼多。我們現在預測，房價在今年剩餘時間內將趨於平穩，這與我們在過去的9個月中看到的價格飆漲，形成了很突然的變化。
「我們仍然維持之前的第一部分結論，即貸款利率已達到了本次周期的低點，隨著經濟的改善，長期利率已在全球範圍內開始上漲。
「隨著定期房貸利率開始上漲，房價可能會下跌，而這將在官方現金利率實際升息之前發生。到2024年底，我們預計房價將比目前水平累計下跌10％。
官方現金利率的提升延遲
經濟學家們說，相對於之前的預測，他們的新預測是房價將「大幅下調」，並且會對家庭支出、經濟活動和通脹壓力，產生更大影響。
「一段時間以來，房價下跌一直是我們預測的特徵；事實上，在我們最近的季度經濟概覽中，它確實是突出的特徵。政府對投資者稅收的變化使這個時機提前了。」
「最後的結果是，新西蘭從大瘟疫的衝擊中復甦的步伐會放慢，這反過來又會延遲儲備銀行在實現通貨膨脹和就業目標方面的進展。
「我們現在預計，直到2025年初，官方現金利率才會上調。
「這將減緩長期利率的上升，減輕稅收變化對我們的房價、產出和通脹預測的影響。
「我們確實考慮了進一步寬鬆的情況——新西蘭央行強調，只要條件允許，它既願意而且有能力做更多的事情，包括將官方現金利率降至零以下。
「我們的觀點是，削減官方現金利率將需要證據證明消費者支出或者房屋建造量突然下降。如果是經濟復甦放緩的狀況，我們認為耐心和穩定的手法會更合適。」
責任編輯：筱康
