【大紀元2021年03月15日訊】（大紀元記者林宜君紐約報導）紐約人因疫情失去工作而付不出租金，所幸還有紐約州長的禁止驅逐租戶令保護，不至於沒有地方落腳。當租戶在特殊時期受到法律保障，而房東在背有財產稅和貸款等壓力下，又遇到房屋法庭關閉，便可能採取不尋常的法律途徑解決問題。

林維洋（Andy Lin）初至紐約時，因為有感紐約市租房問題重重，因此在臉書開設社團「紐約房子填空選擇題之大家來解答」，提供開放平台讓同樣為紐約租賃、買賣苦惱的人參與互相討論，至今已有上萬成員加入社團。

疫情來襲時，林維洋表示，包括自己在內，其實多數租戶關心的都是房租問題。林維洋說：「曼哈頓的房東比較特別，他們寧願送你幾個月免繳房租，也不願意降房租。」對此，法路通律師樓合夥人蔡璧徽律師指出，其實房東也可能因為兩個原因難以降租，一是因為公寓為租金管制房，二是貸方不願意讓房東降租。

蔡璧徽律師表示，租金管制房因為租金漲幅受到限制，因此一旦調降房租，過後就很難再回調到市場價。至於貸方因為是將錢借出去的一方，具有「議價力量」（bargaining power）的優勢，為了確保借貸人有還錢的能力，會要求了解借貸人的現金流，因此貸款合約可能會要求了解房東的「租冊」（rent roll），掌握房東每月所收租金的流向，這樣一來，房東就難隨意調降租金。

但是，蔡璧徽也表示，通常是「投資房的房東」（commercial landlord）才會被貸方要求看租冊，「投資房」並不只是商業用的辦公樓，也指5家庭以上的公寓樓房型。

由於紐約州長庫默在去年頒布「禁止驅逐租戶令」，且已經延長到今年5月1日才到期。這段期間，商業租戶可以疫情重創經營為由，不受房東驅逐。

但是，房東仍有財產稅（property tax）、維修費、貸款等壓力，而在房屋法庭（housing court）半關閉或者積案甚多的情況下，仍有財力的房東如果還是想透過訴訟捍衛權益，在這種非常時期就會以非常之道解決：向高等法院（Supreme Court）對租戶提出訴訟。

「跟房屋法庭不同的是，高等法院在時間和金錢方面，有很高的不確定性，從幾千美金到數萬不等，處理訴訟的程序也複雜得多，所以過去一般都是在房屋法庭走法律程序，」蔡璧徽說，「但是，今年因為疫情影響，房屋法庭沒開又有驅趕暫停令（禁止驅逐租戶令），除了商業房東外，連一般住宅的房東也會願意花錢到高等法院打官司，因為他們可能是被欠數月甚至一年的租金。」

不過，房東砸錢到高等法院打官司，並不代表勝算機率就會比較高。蔡璧徽說：「房東一開始都只想贏得官司，但其實房屋租賃的訴訟有九成都是以和解落幕。」

蔡璧徽表示，即使房東打官司的勝訴機率高，但如果得拖上幾年時間才贏得訴訟，則房東在時間和金錢上不見得是贏家，因此律師雖然也會想贏得訴訟，但最終仍會以為客戶爭取最大利益為考量。她另指出，因為這次疫情對房東的衝擊很大，所以她代理房東到高等法院打房屋訴訟的官司件數，達到歷史新高。◇

2020疫情對紐約租賃與房市的影響系列文章：

資深在地商業租戶、房東與房產經紀人的疫情經驗談

紐約商業租戶的辛酸：未開業先賠40萬

紐約房東在非常時期遇到的困難與對策

政府不照顧 紐約房東難輕易減租

紐約房產買主大風吹 千禧世代愛好受矚

責任編輯：李悅