【大紀元2021年11月10日訊】（英文大紀元專欄作家Milton Ezrati撰文／原泉編譯）美國房地產市場正面臨著越來越強大的逆流。

一方面，較低的抵押貸款利率刺激了購買和議價。最近的通貨膨脹加劇了這種提升，因為這使低利率更具吸引力，許多人將房地產視為抵禦通貨膨脹的一種手段。

另一方面，不斷上漲的房價對普通家庭的收入構成壓力，隨著時間的推移，這種壓力將變得越來越強烈，尤其是如果房貸利率上升的話。

這種組合影響如何顯現，以及多快顯現，將幾乎完全取決於美聯儲的利率政策。

就目前而言，這些逆流的好處似乎占了優勢。儘管調查顯示，40%的美國人認為現在不是購房的好時機——這一比例比上世紀80年代初以來的任何時候都要高——但住房銷售依然強勁。

9月份新房銷售比8月份增長了近14%。儘管這一數字比一年前受大流行影響的不正常銷售水平下降了約18%，但現在的銷售額仍比2019年的平均水平高出18%。9月份的建房活動雖然低於8月份的峰值，但仍比去年同期水平高出8%，比2019年的平均水平高出近21%。

自2019年以來，房價上漲了32%，但較低的抵押貸款利率和家庭收入的增加，暫時還能應付得了抵押貸款的負擔。

顯然，抵押貸款的低利率是這一情況的關鍵部分。2018年，新增抵押貸款的平均利率接近5%。通過將利率降至現在的3%，美聯儲一手引發了購房熱潮。由於大多數人都知道利率不會無限期地保持在這麼低的水平，購房者感到了一種特殊的緊迫感。即使是那些原本會等待購房的人也湧入了市場，以獲得較低的抵押貸款利率。儘管疫情影響了購買行為的發生，但美聯儲的政策是最重要的因素。

最近，通貨膨脹的壓力更加刺激了購買。2021年迄今為止，消費者價格年增長率約為6%，沒有人知道這種增長率是否會持續下去，但人們可以看到，通貨膨脹極大地增加了抵押貸款的低利率的吸引力。假設一個借款人支付3%的抵押貸款，而他（或她）支付的美元價值，大約比一年前少了6%，實際收益為3%。

這是一個相當有吸引力的誘惑，特別是對於那些預計通脹將保持在這個水平或變得更糟的人。

如果美聯儲將利率維持在低於通脹率的水平，這種購買將繼續下去，房價將相應上漲。歷史表明，這種模式可以持續相當長一段時間。

然而，如果任其繼續下去，房價將大幅上漲，即使在目前的低利率下，家庭承受抵押貸款的財務能力也將感受到壓力。

隨後，購房者買房願望回落，歷史已經證明，房地產市場將隨之崩潰。這就是2008年發生的事情，在房屋購買數量和房價長期上漲之後。

我們國家不想重演這段歷史，即使是以不那麼強烈的形式。畢竟，大衆逃離房地產導致了2008～2009年的金融危機和大衰退。

美聯儲可以通過逐步提高利率，來阻止這種情況發生。這一舉措將消除當前的緊迫感，從而減緩買房步伐。適度加息也可能使一些人相信通脹將會減弱，從而緩解另一個購買壓力的來源。因此，房價的上漲幅度將減小，買家之間的調整將逐漸形成，國家將避免崩潰。

實現這點應該成為目前美聯儲政策的目標。要取得適當的平衡遠非易事。政策制定者必須果斷地提高利率，足以產生影響，但又不能太快或太高，以致於馬上無法承擔抵押貸款；那樣的話，美聯儲的政策所能做的就是比其它情況下更早地促成崩潰。

儘管歷史讓人對美聯儲能否處理好這種平衡沒有信心，但這種努力是房市能夠「軟著陸」的唯一希望，進而，經濟也能夠軟著陸。

作者簡介：

米爾頓‧埃茲拉蒂（Milton Ezrati）是《國家利益》（The National Interest）雜誌的特約編輯，紐約州立大學布法羅分校人力資本研究中心的榮譽學者，也是紐約傳播公司「Vested」的首席經濟學家。他的最新著作是《三十個明天：未來三十年的全球化、人口統計學和我們的生活方式》（Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live）。

原文：刊登於英文《大紀元時報》

本文只代表作者觀點，不代表《大紀元時報》立場。

責任編輯：高靜#