【大紀元2021年10月06日訊】（大紀元記者李歐採訪報導）想到佛羅里達州，就會聯想到海灘、高爾夫、樂園，盡是悠閒度假的景象！這也是為何在新冠疫情爆發之後，佛州（以下簡稱佛州）更是大大增加人口移入的一大主因，尤其在奧蘭多（Orlando）都會區更是吸引了東北部、西海岸人們的嚮往。本次筆者就訪問到當地華人地產經紀劉雲飛，由他帶領我們一覽佛州、奧蘭多的魅力所在。
問：請問劉先生從事地產行業多久了？
答：我是1998年就移民來美國，第一個城市就是奧蘭多（Orlando），所以我們是一直在奧蘭多，二十多年來一直是生活在佛州，後來搬到坦帕市（Tampa）南面一個海濱城市。我們來的第三年買了第一個自住房。我有一個非常要好的一個地產經紀朋友，就是他幫我買的第一個房子，我們認識二十幾年，我跟著他買房、賣房，慢慢發現這個行業還是不錯的。買舊房重新裝修就可以順利賣出去，或者是找銀拍屋來投資。後來我就聽朋友建議，乾脆考個地產執照自己獨立投資，到現在已經是第6年。
問：為何近期搬到佛州的人特別多？
佛州在美國算一個人口大州，房價卻比幾個更大的州都便宜很多，雖然現在佛州漲得很厲害，房價還是低。而且現在佛州是美國最大的人口移入州，德州已經名列第二，原因也很簡單，基本是疫情改變了工作、生活模式，在紐約、舊金山等大都市生活的人不用再到辦公室工作，而佛州的休閒度假環境，加上房價低，紐約一套小康斗的錢就能到佛州買一套大房子；當然再加上低利率、通貨膨脹，都加速了東西兩岸大都市的人搬往佛州的速度。這些剛性需求造成市場供不應求。
其實，佛州從2008年的次貸危機房價下跌，到了2011年年底，然後就開始復甦，一直上漲，只是不是那麼迅猛的漲幅，但是一直都在往上走，只是今年以來走得比往年更猛一些。當前奧蘭多的房價中位數大約在35萬美元左右。
問：大概都哪些族群搬到佛州或奧蘭多？
答：實際上，今年我們公司成交的房子多數還是外州來的買家，紐約是最多的，加州也不少，從加州來的在前些年是非常少的，但是紐約、紐澤西等東北部的幾個州，往年都是比較多的，包括加拿大多倫多都有很多人到佛州買房。
但今年開始，我自己就接待了很多加州人，這是很明顯的改變。我和加州朋友（主要是華人）聊天，他們來佛州主要原因還是政治因素，因為這裡是共和黨州，施政、理念比較傳統，對待一些黑命貴等群體採取比較嚴格的執法態度，治安相對較好；還有佛州沒有州稅，生活成本低，氣候也宜人，生活節奏比較悠閒，所以來這退休的人也多，遺產稅對一般人來說沒有影響。這些因素造成佛州成為許多人嚮往移入的地方。
搬到佛州的人以有孩子的家庭和退休人士居多，基本是比較追求健康的族群，而且奧蘭多這裡以迪士尼樂園為主導，可以影響到法律的制定，例如博弈、特種行業在這裡都是被禁止的，再加上友善的自然環境，很多戶外活動都是家庭、孩子喜愛的，光是迪士尼樂園就有6個園區，最大的海洋世界、環球影城也在奧蘭多，還有橙縣國際會展中心（Orange County Convention Center）。另外，在奧蘭多東邊，車程約四十分鐘就是肯尼迪發射中心。所以，雖然奧蘭多不算一個很大的都會區，但它的休閒旅遊特色讓很多人非常嚮往。
視頻：為何搬到佛州奧蘭多 ? 原來好處這麼多（上） | 迪士尼出租房 高回報 | 治安好 沒租霸 | 高爾夫、遊樂園隨你玩 | 佛州買房【美國地產熱點】第37集
問：奧蘭多天氣如何？除了遊樂園還有哪些休閒？
答：佛州屬於是三面環海，東面是大西洋，西邊是墨西哥海灣，整年平均氣候是26攝氏度，冬天不會太冷，夏天雖然比較炎熱，但是在有蔭的地方還是很涼快，不是屬於悶熱型的氣候。奧蘭多屬於中佛州，往東邊去順著4號高速公路，車程50分鐘就能到戴通納海灘（Daytona Beach）；往西開約1小時路程，就到坦帕市（Tampa），所以到海邊衝浪、釣魚都很便利。另一個娛樂是打高爾夫球，首先是球場多，整個佛州約有兩千多個球場，全美密度最大，價格又便宜，而且一年四季都可以揮桿，因此許多高球高手都定居佛州，或是把訓練總部設立在這裡。
問：奧蘭多房地產的投資情況如何？
答：因為奧蘭多特殊的旅遊行業，從2014年就突破七千多萬人來這裡從事各種活動，而且每年都在增長，七千多萬流動人口，這個比紐約還多，所以這個城市非常有活力。迪士尼周邊的這些短期度假屋，包括旅館、餐廳、Airbnb等等，都是很大的市場，很多外州的投資人都很看好這一方面。當然因為外來人口移入很多，投資長期住房的人也很多，就拿我自己的公司來說，總共管理五百多套出租房，這十來年之間，沒有一套是連續兩個月都租不出去的，也就是說每一套都持續出租中，所以回報率很高。
短租房回報率雖然比長租房高一些，但事情也多一些，長租的回報率其實也不低，跟其它州比起來還是高一些，因為這裡的房價便宜、好出租，所以加州的朋友在這裡投資之後，都會介紹朋友來買房。很簡單的算數可以說明差異，加州一套100萬的房子可能租個4000元，在佛州100萬能買上三四套房，每套房租2500元，回報率高下立見。
來佛州投資，有些人會在網上找房，然後讓我們來把關，其實這樣做不如直接找當地經紀推薦房產，主要原因是網上找房沒有監管，房產好壞差異很大，投資人在外州不熟悉當地，更容易吃虧。拿短租房來說，不管是二十多萬到五十多萬的房子，我們都會先跟客戶說明大概有多少回報率，比方在迪士尼樂園附近的短租社區，都修建的很漂亮，很適合旅遊的人，類似這種的淨回報率（已扣除地稅、HOA、保險等所有費用）能有7%，加上額外還有房價的升值利潤，這樣合算後回報率肯定超過百分之十以上。
要是長租房的回報率，新房或二手房都差不多，例如迪士尼的南邊城市達文波特（Davenport）或是基西米（Kissimmee），這裡稍微便宜一些，三十來萬就能買到獨立房，原因也是它的學區沒有那麼好（但也不差），不過回報率和你在冬季花園（Winter Garden）、溫德米爾（Windermere），買所謂的學區房（四十多萬）也差不多少，包括東邊的醫療城：諾娜湖（Lake Nona）也是屬於好學區，都是中產階級居住的好社區，回報率都不錯。
也就是說，資金足夠可以買這幾個學區房，租金相對會好一些，但房價也會多出十多萬；達文波特、基西米租金較低，但房價也較低，所以淨回報率大概都在4%~4.5%（較保守估計）。現在房貸利率如果以3%計算，投資人還是有正現金流的，等於租客在幫你供房貸。
另外，當前的租房市場很緊俏，各地都在漲房租，拿一個兩千平方呎的學區房來計算，一般來說能租兩千五，但現在標價兩千七或兩千八都能租出去，因為市場上房源很少。所以現在長租房要獲得5%的回報率也是很輕鬆的。
問：長租、短租除了回報率不同，還有什麼地方不一樣？
答：對比短租房、長租房，比如說一個紐約客投資一套迪士尼短租房，除了有7%回報率，自己到奧蘭多度假時，還能享用自個投資的度假房，省去住宿費用，但是短租房一個壞處是，要打理的事情比較多，它就像一個旅館一樣，租客一走就要有人去清理，你也要常去計算費用、安排租客日期，還要時常查看Airbnb打沒打錢過來，過程中要費心許多。而且還要注意，要是投資人管理好短租房，賣房時會有好價格，管理不好，賣得也不好。
相對來說，長租房就很簡單、省事，管租客定期交租就行，到時出售也是按當地行情價出售，不會有因為管理好不好而受到影響。
問：當地治安如何？
答：上面說到迪士尼影響到當地的法律，因為這是世界頂級兒童樂園，所以當地的治安比其它地方都讓人安心許多，南佛州的邁阿密就稍差了。當初我在中國住的都是防盜窗、防盜門，在這裡房子沒圍欄、沒鐵門，窗戶離地面那麼近，大門好像一腳就能踹開，但是你住久了就知道了，根本不用擔心這方面，這也是這幾年這麼多「藍州」人想搬到「紅州」的原因了。
問：有不少人會很擔心颶風？
答：這麼說吧，我在這裡二十多年，只有在2005年的卡崔納颶風（Hurricane Katrina）讓我感覺風真的很大，等颶風過後，開車出去確實有發現部分樹林的樹被吹斷了，然後有個朋友的車子被吹落的屋瓦砸了，其它沒有過多的傷害（其它地區較嚴重，如路易斯安那州）。
不過有很多國內的朋友都傳聞房頂被掀翻了、汽車被吹上天了等等，真是鬧笑話了，那是龍捲風才會造成的傷害，颶風（颱風）一般來說就是風大雨大，每年從6月到11月是颱風季節，政府也會發出公告警示，但大家也不太當回事，頂多把車子移到車庫停放，以防被刮傷、碰傷而已。
我自己有一套六幾年的老房子，離海岸才一英里距離，當作出租房，你看這六幾年老房了，都經歷了無數次颱風了，根本沒有損壞過什麼東西，屋頂的瀝青片也沒因為颱風換過。所以說颶風的擔憂基本可以略過，對沒待過的人來說好像挺嚇人，但真的啥事都沒有。
問：當地環境、交通如何？
答：整個自然環境也相當舒適，我在這裡住了二十多年，有人說那是你住習慣了才說那裡好，其實真不是這樣。佛州大家都知道這裡是陽光州，加上海洋氣候，所以它有百分之百的植披覆蓋率，也就是說整個佛州沒有一塊土地是裸露的泥土，連大風吹過也不會有塵土飛揚的景像，就可以想像當地環境有多好了。
這裡的地形都是平地，要不就是濕地，沒有山陵地形，都是一馬平川。說到交通，來過奧蘭多迪士尼的人都是「哇！」這種感覺，園區裡面的道路都是去3條、回3條，就是6條大道供你開，整個奧蘭多的道路都一直在修建，因為人口也一直在增長當中，不管是東西向、南北向的高速公路一條又一條，街道上很少One Way所以很好開車，堵車雖然也是會堵，但比起紐約、洛杉磯那還是好得多。
問：有華人聚集的區域嗎？對華人生活便利性如何？
答：奧蘭多總共不到三百萬人口，包含4個縣，因為人口流動多，來自世界各國的人，所以美食也多，華人的餐飲也是越來越多，在奧蘭多現在有3家大型亞洲超市：東方、新金麟、愛新鮮。這裡差不多只有三萬多華人，並且華人居住的區域比較分散，沒有一個特別集中的地方，但是許多華人朋友喜歡住在冬季花園和溫德米爾，就位在迪士尼魔術王國的北方，屬於學區房區域，各方面的配置都比較好，算是富人區。諾娜湖（Lake Nona）也是華人比較喜愛的，靠近奧蘭多機場，環境、區域也是比較好的新開發社區。
奧蘭多迪士尼樂園小檔案：
迪士尼樂園所佔據的地方非常大，份布在3個縣之間，在1959年，迪士尼製作公司就開始為他們的第二座主題公園尋找適當的地點。當時，他們對在迪士尼樂園遊玩的遊客進行了市場調查，該調查發現只有5%的遊客是來自於密西西比河以東的區域；而當時這一區域的人口占美國總人口數的75%。另外，華特迪士尼不喜歡加州迪士尼樂園周圍衍生的商業圈。他希望新的主題公園擁有更寬廣的空間以供迪士尼公司來管控。
1963年11月，華特迪士尼來到奧蘭多。他看到此地已有眾多已修建完畢和計劃好的交通網絡，其中包括了當時還在計劃中的4號州際公路以及位於東邊之後成為奧蘭多國際機場的空軍基地。於是，他選定一塊靠近灣湖的中部地點作為公園所在地。
當初在成立之前，據劉雲飛說，迪士尼當時雇用上百家地產律師樓在當地匿名找地、買地，等全部的土地都買齊後，才宣布迪士尼樂園要在這裡興建，1967年開始建設，1971年10月1日樂園開幕。#（下集待續）
奧蘭多房地產經紀劉雲飛
電話：941-928-8573
電郵：yliu6553@comcast.net
微信：yunfei-multichoice
本文刊載於舊金山10月2日地產版
責任編輯：李曜宇
