【大紀元2021年10月23日訊】（大紀元記者林宜君紐約報導）今年7月，紐約州首都奧本尼市通過「正當理由驅逐法案」（Good Cause Eviction Bill），要求房東具備「正當理由」且透過法庭行使驅逐權，才可能讓房客離開，並嚴格限制房東調漲租金。

眼見紐約州「禁止驅逐租客令」（eviction moratorium）在明年1月就要到期，紐約市左派民團與提案的州參議員在21日集會，要求「正當理由驅逐法案」在紐約州與紐約市「遍地開花」；但小房東組織負責人指出該法案影響租賃市場機制，迫使房東調漲租金。

州參議員提案 左派民團應聲要求通過立法

「紐約公民行動」（Citizen Action of New York）在聲明中表示：「隨著紐約州的禁驅逐令將於2022年1月到期，除非州領導人採取行動，否則數以萬計的驅逐可能會被允許進行。」

「紐約公民行動」指出，紐約無家可歸的成人和兒童超過8.9萬名，而「不公正的驅逐、不公平的租金上漲和不安全的生活條件對紐約黑人和棕色人種的影響不成比例」；「正當理由（驅逐）必須在全州範圍內通過，以便每個租戶都能在安全且負擔得起的房屋中過上有尊嚴的生活」。

民主黨州參議員卡瓦納（Brian Kavanagh）是州參議院住房委員會主席，以及「正當理由驅逐法案」的共同提案人，也出席了當天集會。

卡瓦納表示：「（2019年通過）頒布《住房穩定和租戶保護法》（Housing Stability and Tenant Protection Act）代表著為租戶挺身而出的一大步，彌補了一些房東從不擇手段、有時甚至是掠奪性行為中獲利的漏洞，穩定了我們的社區，並防止了（人們）無家可歸。但我們還有很多工作要做，在法律上確立正當理由驅逐法案，其背後的合理原則就是這項工作的核心。」

民主黨州參議員薩拉查（Julia Salazar）兩度作為「正當理由驅逐法案」的主要提案人，她在2021-2022年州參議會的立法會期中，再度提出「正當理由驅逐法案」（Bill S3082），並獲得21位州參議員參與提案，其中包括州參議員劉醇逸。

所謂「正當理由」也就是「續約權」（right to renew），指的是房東如果不能證明掌握「正當理由」，例如租戶不支付租金或違反租約等，就不能驅逐租戶；「正當理由驅逐法案」要求房東向信譽良好的租戶提供續約，並防止大規模、任意的租金調漲。

正在競選州長的紐約市公益維護人威廉姆斯（Jumaane Williams）、市議長張晟（Corey Johnson），以及多個民選官候選人與民間團體，都表態支持「正當理由驅逐法案」。

想趕租戶得先跟法官報到 租約形同虛設

紐約市小房東（NY Small Landlords）會長何德鄰表示：「如果房客不願意搬，就算租約已經到期，房東是不可以把房子收回來的。如果我想把房子要回來，我不是跟你（租戶）說，是要跟法庭說。」

「也就是說，合約已經完全沒用了。」何德鄰直言，「我房子要拿回來，不是跟租戶說，而是跟法官說，那我（房東）為什麼還要跟你（租戶）簽約？」

一旦法案在紐約州全面通過，何德鄰認為將會影響租賃市場的運作機制，房東會考慮未來難以調租的風險，而先行調漲租金。

「首先，房東發現要收回自己的財產不那麼容易，因為不是由自己做決定，而是由法官幫你做決定；再者，現在不光是運用財產的問題，（房東）連明年定價的權利都沒有了，因為這法案差不多讓你實際上沒辦法再加租了。」

另一方面，何德鄰表示，房東將會更慎重挑選房客，會以容易離開的單身租客為首選，而非租給家庭；因此家庭式的租戶在未來可能會比較難租房子。

此外，該法案還將衍生有關房東即使有正當理由也趕不走房客的問題。

何德鄰指出，紐約市的房東儘管有「正當理由」要求房客離開，但以紐約市的判例來看，曾發生穩租房的房客，以房東沒辦法證明「非要自己的房型不可」，而拒絕搬走；「房客就說：『你可以要503、504，有這麼多單元，你不可以來要我這間房。』」

目前，紐約市的房屋法庭還沒正式開庭，已經累積數十萬訴訟案，未來如果連房東有正當理由驅趕房客，也得向法庭報到的話，恐怕得等上一年半載，才看得到法官。

何德鄰說：「以紐約的判例時間來看，如果房東真的想住進去，你可能要等兩年才見得到法官。」

責任編輯：鄭樺