【大紀元2020年08月24日訊】文：文君・ADU專家

自從2020年加州放寬了ADU「附屬第二單元」政策之後，ADU成了火爆話題，我們也接到了大量關於加建改建ADU的諮詢。除了每週二ADU Tuesdays分主題討論之外，文君還會不定期的回答小夥伴來自各方面的關心熱點。

1. 灣區ADU：ADU和JADU的區別

ADU（有些城市標註成SADU）和JADU的區別只是面積大小嗎？500平方英尺以下的就一定是JADU嗎？不正確！

ADU或Standard ADU具備了與主房一樣的所有生活功能，包括臥室、廚房、衛生間、獨立的出入口等，面積只要不超過1200平方英尺（州法規定，有的地方政府規定不超過1000平方英尺），但因為要求配置所有的生活功能區，所以，ADU應該不會小於300平方英尺。

ADU的種類可以是Detached ADU（與主屋分離）、Attached ADU（與主屋相連），或者車庫轉建或獨立車庫二層加蓋ADU。所以，如果是一個兩車位的車庫（一般都不超過500平方英尺）轉建成ADU，它是屬於ADU，而不是JADU，儘管它小於500平方英尺！

而JADU的「J」代表Junior的意思，就是經濟型的ADU，它跟ADU的區別不在於大小（如果都是500平方英尺以下的），而是它的配套功能和所處的位置。怎麼講呢？如果面積太小的區域想轉成ADU，可以省去衛生間的功能，而與主屋共享衛生間；而且，JADU須是從主屋的現有居住空間Existing Living Space轉建，車庫轉建的原則上（州法）是不允許轉成JADU的。但與ADU一樣，JADU須有獨立的廚房、睡覺的空間和獨立的出入口。

所以，那些沒明白JADU的定義，就想把車庫轉成JADU，再加建另一個ADU的設想，在絕大多數的城市都是行不通的。

2. 灣區ADU：房屋估值

加建或改建了ADU後（前提是合法的，申請了Permit的），原則上是會增加房屋價值的。這是不是個讓人欣喜的事情呢？你的第一反應是Yes呢？還是No？如果只有一個回答，就是思路還不清晰。標準答案應該是「不一定」。為什麼？看官接著往下讀。

一方面，增加的房屋面積（到County辦公室登記備案了之後）會增加你的Property Value，當你申請重貸Refinance或者賣出resale的時候，增加的價值會按你房屋所在的Location的均價計算，應該會讓你拿回更高的價格，所以，從Property Appreciation的角度講，這對屋主是天上掉下來的好機會！

另一方面，你的ADU project申請了Permit之後，縣的估值辦公室（Accessor Office）也同樣得到了你的物業即將升值的確鑿證據了，下一年你的Property Tax地稅帳單不出意外的話，肯定會漲！你的房屋持有成本就更高了，這方面讓人有點不爽，對吧！

但是，縣估值辦公室是怎樣估值你的property增值的幅度呢？灣區有一個county在ADU項目的物業增值估值上還是比較仁慈的，就是Santa Clara County。其它的縣，如San Francisco County、Alameda County、San Mateo County等，使用的都是Fare Market Value的方式，就是找到Market Comparable；而Santa Clara County對ADU使用的估值方式是Fare Cost Value，按照上一年的消費指數、按地區的不同index計算你的property所在的區域，建一個多少面積的ADU所花費的平均成本，來作為增加地稅的重估基數，這對居住在Santa Clara County的屋主來說，無疑地稅的漲幅要小很多啦！

至於你建ADU所期待的投資回報會更側重哪一方面？那就要看您對此的預期了。做好大勢研判和項目預算，調整好預期值，看準房地產的這一波風口，該出手時就出手。#

作者簡介：

文君，灣區房地產特色節目「我愛你家」的製作人和主持人，採訪過房地產領域的專業人士及官方機構上百人，出品了三百多期房地產相關節目內容，對灣區房地產動態，及發展趨勢有深度了解和獨特見解；文君也是灣區華人社區了解和深度報道ADU政策及動態的第一人，目前已整合與ADU相關的很多資訊與資源，提供Plan-Design-Build及貸款融資等一條龍服務。

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責任編輯：李歐