【大紀元2020年05月04日訊】編譯：艾薇・大紀元
（上期：舊金山灣區 三十年房市週期分析（1）、舊金山灣區 三十年房市週期分析（２））
舊金山都會區 不同價位曲線
圖一是專門統計自2012年舊金山灣區5縣房市復甦以來的房價走勢。同樣以2000年1月房價為基準100指數，例如260表示比2000年1月房價還高出160%。一般而言，春季銷售季節的升值幅度最大。下半年升值放緩或趨於平緩是很常見的。
如圖二所示，在2015年末和2016年，買家的需求開始轉向低價的住房價位（藍色曲線）。在2018年夏季，趨勢開始發生變化，呈下降趨勢。然後在2019年初，他們開始再次飆升。
圖三比較舊金山和美國，1987年以來的房屋價格升值趨勢，除了1989年的地震、互聯網泡沫，以及近期的灣區高科技繁榮以外，其它的指數變化情況，兩者都非常相似。當然，房屋中位數價格差異巨大，舊金山都會區現在是全美中位數價格的5倍以上。
舊金山2012年至今的變化
單獨看舊金山縣，2011年開始表現出振興的跡象，經濟狀況的改善，租金的飛漲，低利率和買方需求的增長，以及上市庫存的減少，開始對價格構成上行助力。與1996年一樣，2012年市場由於競爭激烈的競標而瘋狂增長。富裕社區帶動了經濟復甦，而新的富人——高科技工作者被認為收益最大。但是，幾乎整個城市很快都經歷了類似的價格快速上漲。
在2012年至2015年上半年，舊金山的房屋銷售中位數價格均急劇上升。與之前春季銷售季節的競爭狂潮相比，2016年，舊金山市場明顯降溫。但2017年至2018年初，市場可能再次出現了自2000年以來最熱的市場迴響。在2018年夏季，到年底之前，市場明顯降溫，恰逢股市異常波動和利率急劇上升。
然後，在2019年，股票市場再次飆升至新的高峰，利率下降至多年低點，當地高科技獨角獸開始大量的首次公開募股。2019年春季市場急劇反彈，2019年第二季度房屋中位數銷售價格超過了2018年的峰值。
舊金山租金
除了房價，房屋租金是住房成本和當地經濟狀況的主要指標。在舊金山及灣區的其它地區，租金的上漲幅度甚至超過了的房價。當然，租戶沒有從低利率、多重減稅和優惠，或房價升值中獲得好處。價格過高的租金是房價過高的一個經典指標。
有趣的是，與2008年金融市場崩盤相比，互聯網泡沫破滅後，舊金山的租金下跌得更多（見圖五）。它表明，當地租金可能受高科技人才招聘和就業的影響，而較不受股票市場變化等其它宏觀經濟問題的影響。
如果一個人在該地區丟了工作，很可能到另一租金價格較低的地區再找一份工作，迫使租金下跌。如果某人的淨資產因股市崩盤而暴跌，那麼他可能再也無法購買房屋，這可能迫使房價下跌。或許這是過分的簡單化，但仍然可以通過某種方式，解釋購買和租賃市場對不同的宏觀經濟事件的不同反應。
租金在2015年達到頂峰之後，舊金山租賃市場在2016年降溫。因為新房的釋出，需求減弱（高科技繁榮暫時降溫），租金開始下降，尤其是高端房屋。舊金山的租金要價比2015年的峰值下降了大約8-10%。在2018年，出現了一些上漲的跡象。
消費者信心
媒體報導每月波動的消費者信心，相對沒有意義，因為沒有情景。但消費者信心的長期變化對整體經濟趨勢意義很大。心理學中的自信、樂觀、恐懼、悲觀，這些在金融和房地產市場中通常起著巨大的作用。一些時候，有的事件會迅速地使消費者信心轉變，暫且不管這種變化是否合理。一般而言，悲觀情緒對經濟不利，信心和樂觀情緒對經濟是有利的，過度自信（有時被稱為非理性繁榮）是危險的。難以找到一個界線，來劃分信心轉變為非理性繁榮。
抵押貸款利率
從任何歷史角度來看，當前利率仍然很低，2016年的大選過後，利率有向上的走勢，現在因為中共肺炎疫情，又再度往下降（見圖六）。利率在可負擔性房屋和房地產市場的持續成本中起著重要作用。自2007年以來利率的大幅下降，補貼了自2011年以來大部分的房價上漲。
灣區住房負擔能力
住房負擔能力指數（HAI）的趨勢線（見圖七），與房地產價格週期的趨勢線，之間存在反比關係，如圖所示。在市場不景氣的情況下，HAI率跳升，在房市觸底時又達到頂峰，然後隨著房市的復甦而下降。2007年，灣區住房負擔能力創歷史新低，正好在2008年市場崩盤之前。
2008年舊金山灣區房地產崩盤，不僅僅是由當地的承受能力危機引起的，也是由金融市場的宏觀經濟事件引發的，該事件影響了全美國房地產市場。值得注意的是，在過去，至少可以追溯到50年之前，對灣區房價的重大調整併不是孤立發生的，而是與國家經濟事件同時發生的。儘管1989年地震發生在國家衰退之前，這無疑加劇了當地的不景氣。
可負擔性下降肯定是過熱的表現，市場可能被推得太高。根據上面的圖表，有趣的發現是，所有灣區縣的市場在2006-2007年的峰值時，可負擔性都達到了類似的歷史低點。例如，始於舊金山市場的壓力向周邊市場施加，直到所有區域的可負擔性都觸底。
這表明不僅是舊金山房市高漲，購房者在該地區的任何地方，都找不到負擔得起的房屋。我們肯定會看到，房價的輻射壓力現在正在發生，從舊金山和聖馬刁開始，延伸到各個地區。
灣區不同價位房市分析
綜合圖表的對比，顯著說明了2000年以來，灣區不同房價區間的不同的市場走勢（見圖八）。圖表說明了，舊金山5個縣的都會區高、中、低房價漲跌走勢。泡沫、崩潰、和目前的復甦，但程度各不相同，這主要取決於次級抵押貸款的影響。價格越低的房價，泡沫和崩盤越大。
低價位房市在次級貸款中的泡沫巨大（2000-2006年升值170%），引來巨大崩潰（下降60%，2008-2011年）。2012年後強勁的復甦，自2016年中以來，低價層已開始引領房價上漲，現在略高於先前的峰值。
中價位房市情況好過上述的低價位，較小的泡沫（2000-2006年升值119%）和崩潰（下降42%）。同樣有強勁的反彈，使其大大超過2006年的峰值。
值得注意，中低價位的房屋基本上無視2001年互聯網泡沫破滅的陰影，而高價位的房屋和公寓（公寓的租金）則出現了大幅下降。這個例子也說明了，對整個灣區市場做出綜合的分析和總結是很困難的。
高價位房市，從2000年到2007年，房價上升了84%，房市崩潰後降幅達到了25%，但經過約5年時間即回到上次的峰值，現在則遠高於2007年的房價。顯見體質好的房市，其保值能力明顯較高，在崩潰期跌幅較小，升值卻更快，回復時間更短。
如上分析是根據可靠來源的數據所進行的，但可能包含錯誤，也可能會進行修訂。所有數字均為近似值，百分比變化會略有不同，具體取決於復甦的確切開始日期和結束日期、峰值價格和市場最低價。#
原文來源：Haven Group SF
數據來源：Compass
聲明：本報告僅供參考，不作為任何法律、稅務、投資或其它建議，亦無法保證未來的房市走勢，投資人、房地產買賣者應自行做出判斷，本媒體無法對其損失做出負責。
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本文刊載於舊金山5月2日地產版
責任編輯：李曜宇
