【大紀元2020年05月04日訊】文：Bill Qin・硅谷房地產交易專家
從新冠疫情開始截至4月25日，全美國初次失業人口已經累計突破了2700萬人，這個數字是2008年金融危機以來所創造的所有就業總和，同時也是美國前十大城市的人口總和。這樣的失業可以說是美國歷史上很少見的。那麼接下來經濟要如何發展？本次下跌會有多深？房地產何時受到波及？被影響到的幅度會有多大？
接下來我會從宏觀經濟到地區房地產市場進行分析，並且更新一下硅谷地區的房地產現狀。
恐怕損害金融體系 眾多企業要關門
對比前幾次危機，這一次的衰退更像是一次自然災害引起的。和一般的自然災害相比，新冠病毒對於經濟的打擊更為嚴重，因為，它不像地震、颶風等只影響到局部某一個地區或者一小部分人口，本次疫情影響到的是全球的人口，拿美國為例，沒有一個州倖免。
雖然，被感染人口只占總人口比例很少，但是，每個人都擔心自己是否被感染，而停止或者減少接觸、減少社交活動、減少消費。加上政府的行政命令， 導致經濟迅速收縮。以下是幾個主要受影響大的行業的收入情況，以旅遊、酒店、居住、零售、娛樂行業受創最為嚴重：
經濟的停滯給企業帶來的就是收入的減少或者消失，一般和人打交道多的產業，比如餐館行業，最大的固定成本支出就是房租和人工。大部分餐館在沒有收入的壓力下，裁員是首先選擇的動作，餐館行業只是一個代表，很多其它中小企業也面臨同樣的困境和採取同樣的行動。這也就是為什麼短期內失業人口已經積累到了2700萬之多。
裁員之後，很多企業會跟房東洽商房租的推遲或者減免。對於房東來說，也同樣要支付房地產稅、貸款利息、房屋的維護成本、管理人工薪資、保險費用等。收入減少後，房東的風險會進一步傳到到貸款銀行。現在銀行的壓力非常大，因為3個月內，即便貸款人不付貸款，銀行也不能回收房屋。而貸款一般是第二個月支付前一個月的貸款，所以，基本銀行要承受4個月的利息損失風險。
另外，由於營收不好，或者大面積的關門倒閉、清算，企業的債務不能償還，造成違約，這個風險會進一步傳導到保險公司。進而波及到整個金融市場，那麼由於自然災害所帶來的經濟停滯，收入減少，違約出現這些表層影響，就到了損害經濟核心金融體系這個心臟位置。由內至外，更多的企業得不到資金支持開始破產，新的一輪經濟緊縮又要開始。
當然，以上只是從一個層面進行推論的極端情況，其中很多變量都沒有涉及， 比如政府的救市措施、疫苗的研製速度，另外，救市受創企業的數量和韌性等等。這些變量都發揮著作用。
展望未來的發展， 我判斷會有如下幾個趨勢：
1. 政府救助挽救不了小企業
4月24日，政府通過了第二次救助計畫。第一次救助算是力度很大，不過可以看到給與小企業的資金，對比小企業的數量十分有限，我所了解到的身邊一百多個小企業中，只有一個拿到了政府第一批救助，其它的企業在第一批救助用完後，都還沒有收到任何的錢。
對於小企業而言，沒有收入，還要支付房租、人工、保險、材料費等成本，很多小企業不能支撐太久。隨著疫情不能得到根本解決的時間越長，破產關門的小企業會越來越多，而且還會有更多的中型企業，甚至大企業加入破產清算的行列。
政府所支付的救助，也只能勉強維持極短的時間，而且很多都是給企業員工的福利。對於更大的危機是信心層面的，如果看不到希望，企業主們會選擇放棄堅持。
政府估計會用近10萬億資金救市，流動性問題應該可以緩解。但本次衰退是消費端引起的，不消費，還是不能重啟經濟，要讓人放心地消費，就要從根本上解決，即研製出疫苗或者藥物。
2. 體制好的企業 疫情過後會更強大
和2008年相比，這次疫情引起的衰退來勢更猛。2008年不是大部分產業都有受到消費萎縮的影響，而這一次，受衝擊的面積之大，強度之猛前所未見。另一方面，2008年之後，很多企業和個人的的財務體制也明顯增強。
在此次經濟衰退中，體制不好的，缺乏準備的公司會被淘汰出局。會有一批企業破產或者被兼併。剩下的企業，因為競爭減少，疫情結束後會有更大的發展。
3. 經濟不會短期快速恢復
因為沒有疫苗，即便居家防疫（SIP）解除，但是人們都還是不敢完全恢復娛樂、社交。比如很多人會選擇不去飯館吃飯，或者減少去喝咖啡，改為叫外賣或者自己帶飯；電影院也會比以前少很多人流；郵輪、主題公園，很多人也都會避免在疫情沒有完全結束前前往。這部分雖然會有一些其它替代辦法，比如網上看Video等。和疫情前相比，占美國半壁江山的產業還是處於萎縮，而不能完全恢復。
即便是現在疫苗有了，到生產足夠多的疫苗，給每個人都注射，需要至少3個月的時間。在這之前，雖然信心會恢復，但是經濟還不能快速發展。
在疫情期間，由於工資收入減少，疫情後很多人需要恢復，比如現在不能交房租，和房東的協議沒有交的房租，在今後的幾個月內補齊，那麼今後幾個月支付的房租就會增加。而前幾個月沒有收入，支出沒有減少，但是收入減少了，那麼就選擇減少消費。
另外，一些企業如果消失，新的企業要是再重新創立，到成長壯大也需要時間，這期間有些職位是長期消失的。就業的減少直接會讓經濟恢復緩慢。俗話說病來如山倒，病去如抽絲。危機會排山倒海的來，恢復確是緩慢而持久。本次改變的影響很可能是深遠的，很多我們的行為模式、習慣都在這次開始轉變。即便疫情結束，對於大家的生活也許會是個新的開始。
本次疫情對於房地產市場的影響正在逐步顯現。以下以加州房地產為例：
加州房市處於半停滯狀態
自從3月中各地陸續開始執行Shelter-In-Place（SIP）order（禁足令）後，包括房地產行業在內，大家都被「禁足」在家，不再開展工作，房地產市場一度停滯：不能Open House、不能實地看房、一些銀行不能做房屋估價、一些縣不能Recording等等。
之後禁令對於房地產行業逐步放寬。3月底開始，住宅房市被認為是「Essential Business」，開始放寬房地產行業的相關業務，CAR（加州房地產協會）制定了因應新冠病毒的相關合同和補充條款，提供給買賣雙方根據情況使用：允許網上E-Recording；可以看房，但是只有一個家庭可以同一時間在房子裡；房子仍可以上市，但還是不能Open House；在SIP期間不計算Days on Market的時間；各銀行開始drive-by房屋估價等政策。房地產行業交易逐漸活躍。
房地產市場因為政府禁令的影響，基本處在半停滯狀態，所以 現在只能看到的是成交量大幅下降，價格基本變動不大，有小幅下降的趨勢。
買家求降價 賣家不想降
從3月20號以後，96%的房地產專業人士都認為已經對房地產有衝擊。在買房交易中的人有想退出合約的還在持續上升，超過40%的買家都想退出。從4月10日開始，有更多的賣家想把房子從市場上拿下來，現在占比超過50%。
交易不能進行的占比突破25%，超過30%。90%的買家希望減價購買。30%的買家在交易完成前和賣方談價錢。33%的賣家有意願降價，但是67%的賣家不想降價。所以，現在買賣雙方對價格的看法很難促成交易。價格還沒有受到直接的衝擊，還是比較穩定的。
我判斷還會有更多的房子上市，至於為什麼，請看我4月份的YouTube視頻講解。
在居家防疫（SIP）的時候，大量房子交易被取消，房屋延遲上市，買方處於觀望。這種情況基本處於緩和，更多的房屋開始上市，買方繼續觀望。在價格方面，沒有看到明顯的下降，因為買賣雙方還沒有對降價有共識。我在 2020年4月份的視頻中有詳細的闡述。
另外，對於今後市場的展望，近期房價很可能小幅下降，成交量會有所上升， 供給量持續增加，需求停滯不前。在3個月的時間內看不到大規模的法拍屋情況。
硅谷房市仍穩定 3個月後見真章
很多投資人問，什麼時候房價會大跌？這次如果沒有金融系統的風險，房價大跌的可能性不大；失業進一步擴大的話，在15%-20%的調整是有可能的，現在還不會發生。現在較低的貸款利率也是支撐房價的另外因素。對於現階段是不是要買賣房屋等問題，請看我的YouTube視頻。或者直接加我微信：iBillQin。
再到微觀市場，以硅谷Santa Clara縣為例，看一下現在市場及三月份市場數據，市場沒有大幅變動。相信3個月之後能看到變化。
Santa Clara縣四月初到25日的房市數據：
3月Santa Clara的數據相比去年同期仍比較慘烈：
-庫存量為853，相比去年同期減少35%。
-新上市房屋數量為902，相比去年同期減少19%。
-成交量為636，相比去年同期減少19%。
-獨立屋中位價為$1.4M（+8% VS.去年同期），平均在市場上的時間為8天，售價與要價比為106%（+5% VS.去年同期）。
欲了解更多關於硅谷各縣及地區的房地產市場，請看我微信公眾號其他文章。每個地區有差異性，但是在大形勢下差別優先，所以，看到一個地區，對於了解其它地區也有很大幫助。#
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本文刊載於舊金山5月2日地產版
責任編輯：李歐
