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搜尋便宜投資房?專家籲睜大眼睛

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【大紀元2020年03月12日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)長期以來,能夠擁有一套或多套租賃物業,可能一直是新西蘭人最喜歡的增加財富的方式之一。

尤其是近十幾年的時間裏,全國各地的房價輪番瘋長——從奧克蘭房價衝破天,到惠靈頓等幾個主要中心房價接連上竄,現在房屋漲價的風潮,已經席捲了全國幾乎每一個角落,全國的平均要價,早就超過了70萬元,讓相當一部分人感覺難以負擔。

很顯然,房價飛昇對於已經有自己房屋的人肯定不是壞事,不過很多人也並不滿足於此,想在房貸利率持續創歷史新低的現在,購買投資物業,進一步增加自己的財富和資產。

房地產專家建議,購買投資房產要盡可能選便宜的房產,這樣相對於房價,租金的收益更高,也就是低房價房屋的收益率,一般比高房價房屋更好。

盤點上季度最便宜的房屋

Homes.co.nz網站的最新數據顯示,一處有補救問題的一居室公寓,是2019年最後一個季度中,奧克蘭出售的最便宜的住宅物業。

奧克蘭市中心Hobson街135號的一套34平方米的公寓 (其實是由野營車改造的),被廣告作為「即將升級的建築物」,打出的短期拍賣公告。它在去年12月以14.05萬元的價格易手。而奧克蘭最便宜的獨立房屋,是位於梅西皇家路(Royal Rd)的兩居室房產,售價為41.6萬元。

在惠靈頓,Johnston街上Quest大樓裡的一套公寓最便宜,售價僅為12.2萬元。Tawa街區的Main路上的房屋則是最便宜的房子,以34.85萬元的價格易手。

在基督城,本季度最便宜的住房交易,是North New Brighton街區的太平洋路(Pacific Rd)上的一處房產,售價為15萬元。

在全國其他地區,Ohai Clifden公路上的一處房產,售價僅為5萬元,而在Kaitangata的Poole街上的一套房產,售價僅為4.5萬元。

整個季度中最便宜的房產交易,是Ngarimu灣的一處房產。它在2017年的一場暴風雨中受到滑坡的影響,政府估價已經從原來的44萬元,降到了現在的2.9萬元,最後以3萬元的價格賣出。這套物業在2005年以42.5萬元的價格購買,房主已經向地震委員會申請了賠償,並且已經獲得賠償款。但這塊土地上的地震委員會保險已經被取消,這意味著如果發生意外,新房主將不會得到地震(意外天災)賠償。

在Trade Me網站上出售的最便宜的住宅物業,是位於泰晤士-科羅曼德(Thames-Coromandel)的Te Puru假日公園的野營屋,需要租賃土地,價格為1.55萬元。

購買便宜房產要格外小心

這家公司的首席數據科學家湯姆‧林特恩(Tom Lintern)說,「如果某套房產的價格似乎好得令人難以置信,那可能真的是這樣。那麼我的建議是,儘管確實存在有很好的DIY(自己改造的)機會的便宜房產,但很多其他房產,可能存在租賃土地(Lease hold),或者有其他的潛在隱患,因此請在購買之前,確保認真地進行檢查。」

房地產投資者格雷姆‧福勒(Graeme Fowler)表示,廉價物業的租金收益往往會明顯地更高,因為儘管房屋售價要比高價物業低得多,但可收取的租金並不會按比例減少。

他認為,「(廉價)公寓還可以,但是你必須看一下其淨收益率。就是指扣除所有費用之後的現金收益,包括公寓管理費(Body Corp)……還有,在奧克蘭有不少公寓的土地是租賃的,所以,再次提醒你,需要注意所有的費用。」另外,他也不建議在一個非常小的城鎮中購買房地產作為投資。

新西蘭房地產投資商聯合會發言人安德魯‧金(Andrew King)也說,「雖然小地方的房價往往較低,租金收益也相當可觀,因此,它們對某些房地產投資者可能極具吸引力。但是,他們的房客需求也往往較低,因為這些地區的許多人發現,購買自己的住房非常容易。」

「他們的經濟表現也存在風險。因為通常他們只有一種就業來源,如果該行業減少或完全倒閉,您會發現自己擁有的是租戶不想要的出租物業。」

「如果當地人口停滯增長或下降,那麼房地產價格可能不會上漲。所以(投資前)需要獲取大量知識,以確保您不會購買可能完全被淘汰的房地產。」

房地產協會首席執行官賓迪‧諾威爾(Bindi Norwell)也警告,在尋找非常便宜的房產時應該謹慎。「我們始終建議人們在購買房產之前進行詳細的調查,但是如果在其他一切都無法承受時,住房要價似乎可以負擔得起,這肯定表明您需要切實地做好功課。」

「有多種原因可能導致房產以低於市場價的價格出售。涉及的問題可能包括覆層/因為天氣而緊縮的問題、未獲得許可的工作、抵押權人出售或租賃土地等。」

投資房越便宜越好?

對於出租投資房的購買,不少專家都建議購買相對便宜的房產,因為與價格昂貴的房屋相比,租金回報率更高,也就是租金收入與房價的比率更高。

房地產投資者格雷姆‧福勒(Graeme Fowler)說,他喜歡購買1960年代至1980年代建造的(相對便宜的)房地產。因為「較舊的房屋通常需要更多的維護;而較新的房屋通常位於較現代的社區,價格相對於租金來說更高,所以在大多數情況下會使租金收益過低。」

不過一些投資者之所以選擇購買新物業,是因為銀行能夠放寬對他們的貸款,對抵押金的比率要求,可能不會像其他舊物業那麼高。

另一位房地產投資者史蒂夫‧古迪(Steve Goodey)說,因為新物業將意味著較少的維護,而租戶通常更希望擁有新物業,容易出租,並且新物業也更加可能達到租賃物業所要求的標準,相對來講更容易些。但是,較老的房屋通常位於更好的位置,並可能提供更多的增值機會。

古迪認為,「如果較低的存款就能讓你進入房地產市場,那麼你就進,在這個市場上進行投資,總比等著發現現金購買力隨著房價上升而減少更值得。」

古迪說,作為首次投資人,能夠找到讓租金超過其持有成本的物業非常重要。這些成本包括地稅(地方政府房地產稅)、維護費用、管理費和房屋貸款還款花費等。

經紀人格倫‧麥克勞德(Glen McLeod)說,人們需要明白,房地產投資是一個商業決定,而不是購買他們自己居住的家的概念。

福勒建議投資者,應該尋找總收益率超過6%的投資物業。「任何低於此水平的租金回報,都將讓你面臨資金的困擾。」

責任編輯:上官翎

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