【大紀元2020年03月12日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）長期以來，能夠擁有一套或多套租賃物業，可能一直是新西蘭人最喜歡的增加財富的方式之一。
尤其是近十幾年的時間裏，全國各地的房價輪番瘋長——從奧克蘭房價衝破天，到惠靈頓等幾個主要中心房價接連上竄，現在房屋漲價的風潮，已經席捲了全國幾乎每一個角落，全國的平均要價，早就超過了70萬元，讓相當一部分人感覺難以負擔。
很顯然，房價飛昇對於已經有自己房屋的人肯定不是壞事，不過很多人也並不滿足於此，想在房貸利率持續創歷史新低的現在，購買投資物業，進一步增加自己的財富和資產。
房地產專家建議，購買投資房產要盡可能選便宜的房產，這樣相對於房價，租金的收益更高，也就是低房價房屋的收益率，一般比高房價房屋更好。
盤點上季度最便宜的房屋
Homes.co.nz網站的最新數據顯示，一處有補救問題的一居室公寓，是2019年最後一個季度中，奧克蘭出售的最便宜的住宅物業。
奧克蘭市中心Hobson街135號的一套34平方米的公寓 （其實是由野營車改造的），被廣告作為「即將升級的建築物」，打出的短期拍賣公告。它在去年12月以14.05萬元的價格易手。而奧克蘭最便宜的獨立房屋，是位於梅西皇家路（Royal Rd）的兩居室房產，售價為41.6萬元。
在惠靈頓，Johnston街上Quest大樓裡的一套公寓最便宜，售價僅為12.2萬元。Tawa街區的Main路上的房屋則是最便宜的房子，以34.85萬元的價格易手。
在基督城，本季度最便宜的住房交易，是North New Brighton街區的太平洋路（Pacific Rd）上的一處房產，售價為15萬元。
在全國其他地區，Ohai Clifden公路上的一處房產，售價僅為5萬元，而在Kaitangata的Poole街上的一套房產，售價僅為4.5萬元。
整個季度中最便宜的房產交易，是Ngarimu灣的一處房產。它在2017年的一場暴風雨中受到滑坡的影響，政府估價已經從原來的44萬元，降到了現在的2.9萬元，最後以3萬元的價格賣出。這套物業在2005年以42.5萬元的價格購買，房主已經向地震委員會申請了賠償，並且已經獲得賠償款。但這塊土地上的地震委員會保險已經被取消，這意味著如果發生意外，新房主將不會得到地震（意外天災）賠償。
在Trade Me網站上出售的最便宜的住宅物業，是位於泰晤士-科羅曼德（Thames-Coromandel）的Te Puru假日公園的野營屋，需要租賃土地，價格為1.55萬元。
購買便宜房產要格外小心
這家公司的首席數據科學家湯姆‧林特恩（Tom Lintern）說，「如果某套房產的價格似乎好得令人難以置信，那可能真的是這樣。那麼我的建議是，儘管確實存在有很好的DIY（自己改造的）機會的便宜房產，但很多其他房產，可能存在租賃土地（Lease hold），或者有其他的潛在隱患，因此請在購買之前，確保認真地進行檢查。」
房地產投資者格雷姆‧福勒（Graeme Fowler）表示，廉價物業的租金收益往往會明顯地更高，因為儘管房屋售價要比高價物業低得多，但可收取的租金並不會按比例減少。
他認為，「（廉價）公寓還可以，但是你必須看一下其淨收益率。就是指扣除所有費用之後的現金收益，包括公寓管理費（Body Corp）……還有，在奧克蘭有不少公寓的土地是租賃的，所以，再次提醒你，需要注意所有的費用。」另外，他也不建議在一個非常小的城鎮中購買房地產作為投資。
新西蘭房地產投資商聯合會發言人安德魯‧金（Andrew King）也說，「雖然小地方的房價往往較低，租金收益也相當可觀，因此，它們對某些房地產投資者可能極具吸引力。但是，他們的房客需求也往往較低，因為這些地區的許多人發現，購買自己的住房非常容易。」
「他們的經濟表現也存在風險。因為通常他們只有一種就業來源，如果該行業減少或完全倒閉，您會發現自己擁有的是租戶不想要的出租物業。」
「如果當地人口停滯增長或下降，那麼房地產價格可能不會上漲。所以（投資前）需要獲取大量知識，以確保您不會購買可能完全被淘汰的房地產。」
房地產協會首席執行官賓迪‧諾威爾（Bindi Norwell）也警告，在尋找非常便宜的房產時應該謹慎。「我們始終建議人們在購買房產之前進行詳細的調查，但是如果在其他一切都無法承受時，住房要價似乎可以負擔得起，這肯定表明您需要切實地做好功課。」
「有多種原因可能導致房產以低於市場價的價格出售。涉及的問題可能包括覆層/因為天氣而緊縮的問題、未獲得許可的工作、抵押權人出售或租賃土地等。」
投資房越便宜越好？
對於出租投資房的購買，不少專家都建議購買相對便宜的房產，因為與價格昂貴的房屋相比，租金回報率更高，也就是租金收入與房價的比率更高。
房地產投資者格雷姆‧福勒（Graeme Fowler）說，他喜歡購買1960年代至1980年代建造的（相對便宜的）房地產。因為「較舊的房屋通常需要更多的維護；而較新的房屋通常位於較現代的社區，價格相對於租金來說更高，所以在大多數情況下會使租金收益過低。」
不過一些投資者之所以選擇購買新物業，是因為銀行能夠放寬對他們的貸款，對抵押金的比率要求，可能不會像其他舊物業那麼高。
另一位房地產投資者史蒂夫‧古迪（Steve Goodey）說，因為新物業將意味著較少的維護，而租戶通常更希望擁有新物業，容易出租，並且新物業也更加可能達到租賃物業所要求的標準，相對來講更容易些。但是，較老的房屋通常位於更好的位置，並可能提供更多的增值機會。
古迪認為，「如果較低的存款就能讓你進入房地產市場，那麼你就進，在這個市場上進行投資，總比等著發現現金購買力隨著房價上升而減少更值得。」
古迪說，作為首次投資人，能夠找到讓租金超過其持有成本的物業非常重要。這些成本包括地稅（地方政府房地產稅）、維護費用、管理費和房屋貸款還款花費等。
經紀人格倫‧麥克勞德（Glen McLeod）說，人們需要明白，房地產投資是一個商業決定，而不是購買他們自己居住的家的概念。
福勒建議投資者，應該尋找總收益率超過6％的投資物業。「任何低於此水平的租金回報，都將讓你面臨資金的困擾。」
責任編輯：上官翎
