【大紀元記者李捫心綜合報導】根據新西蘭統計局的最新數據，截至2020年6月的一年中，奧克蘭因為人口增加而產生的對住房的需求，小於新建成住房的供應，即供過於求；在過去的兩年中，奧克蘭累積住房短缺的狀況一直都有所緩解。
單從這個數據上看，奧克蘭的住房危機可能很快就會結束，儘管實際上在6月份解除封鎖之後，奧克蘭乃至全國的房價都在持續上升。
最新的人口增長和住房完工數字表明，奧克蘭正在建造的新房數量，已經超過了過去兩年人口增長帶來的需求。但是，因為前些年建造的房屋相對於民眾對住房的需求而言，一直處在累積短缺的狀況，所以住房供應雖然有所緩解，但總體仍然可能比較緊張。
在截至2020年6月的一年中，奧克蘭的人口增加了36,900，而按照2018年人口普查數據，奧克蘭的平均家庭入住率（即每戶平均居住人數）為2.89，那麼增加的這些人口，對應於對12,768套住房的需求。
同時，奧克蘭市政府的數據顯示，在截止到2020年6月的12個月內，奧克蘭總共完成了14,353套新房的建造，比需求的12,768套新房，多出1585套。
而在截至2019年6月的12個月裡，也出現了供大於求的趨勢，在這段時間裡，奧克蘭的人口增長了25,700，也就是增加了對8892套住房的需求；但在同一時間裡，奧克蘭有10,080套新房完工，比需求多出1188套新房屋。
這些數字表明，在過去的兩年中，奧克蘭新房的供應已經超過了人口增長帶來的對住房的需求，總共多出2773套。但由於新房在過去五、六年的累積短缺缺口過大，這些增加的供應，並沒有對奧克蘭房地產市場造成明顯衝擊。
據Interest.co.nz網站估計，在截至2015年6月的12個月中，奧克蘭年度房屋短缺量高達8919套，達到房屋短缺的高峰，而在截至2018年6月的一年中，這一數字已經逐步下降到3434套。所以，在截至2018年6月的五年中，奧克蘭累計住房短缺量逐漸增加到了34,150套。
但是在2019年，隨著已建成房屋的數量開始超過人口的增長造成的需求，奧克蘭住房短缺的趨勢開始扭轉，只是這兩年緩解的2773套住房，相對於34,150套的累積短缺，還不足十分之一，所以緩解的程度仍然很有限，可能需要再花費一些年時間才能使供需恢復到某種平衡。
過去兩年的跡象表明，在未來幾年中，奧克蘭累計住房短缺量下降的速度，可能會繼續加快。
根據奧克蘭市政府的數據，奧克蘭的新住宅竣工量仍在上升，截至今年6月份的一年中，新建住房比前一年淨增加了4273套；新的住宅建造審批數也在強勁增長，這表明奧克蘭未來幾年內開發建造的新房屋數量，也會繼續增加。
但是，上面只是在講住房的供應增加，而等式的另一側——需求側，卻因為大瘟疫的影響而變得不確定。
根據新西蘭統計局的數據，奧克蘭人口的自然增長（即出生人數超過死亡人數的量）相當穩定，每年約為12,800人。但是，該地區人口統計有個特別現象，那就是每年離開奧克蘭移居到全國其它地區的人數，比從新西蘭其它地區移居到奧克蘭的人數要多。
在截至今年6月份的12個月裡，奧克蘭的國內淨移出人數為12,600人，而之前12個月的淨移出人數為11,800人，這幾乎抵消了人口的自然增長（出生人數）。這意味著，奧克蘭地區的人口增長，幾乎完全由海外移民所驅動。
在截至今年6月份的12個月裡，由於從海外來的移民人數淨增加了36,700人，比前一年同期的24,700人大幅增長。所以，儘管短期內奧克蘭人口的自然增長相對穩定，但國內和國際移民的前景並不確定。
特別是目前仍處於疫情之中，世界各地的疫情又開始出現嚴重的趨勢，所以在短期內從海外來的淨移民的數量似乎不會大幅提升；但與此同時，住房的供應卻在顯著增加，這可能可能會大幅減少這個地區累積的住房短缺，同時也會大大緩解過去幾年住房市場積攢的壓力。
低價房年漲8.5萬元 年輕家庭仍難買房
根據新西蘭房地產協會的數據，全國的低價房的價格在10月份達到了52萬元，（這個價格是房屋售價的最低四分之一的價格點），比去年10月份增加了8.5萬元，增長率高達19.5％；
而自2017年10月以來，全國低價房的價格共上漲了15.7萬元，三年上漲了43.3％。也就是說，在過去三年中，全國低價房的價格平均每週上漲1000元，超過賺取中間收入者每週的收入。
在全國房價最昂貴的奧克蘭，低價房的價格從2017年10月的65.4萬元，上漲到了今年10月的76.9萬元。在過去12個月中增加了3.15萬元，在過去三年中則增加了11.5萬元。
這就意味著，在全國購買一套低價房，以20％押金計算，所需的抵押金，三年內從7.26萬元增加到10.4萬元，與此同時，需要償付的房屋貸款的量，將從29.04萬元和增加到41.6萬元。
而在奧克蘭購買一套低價房，同樣情況下，所需20%抵押金，從三年前的13.08萬元，上漲到15.38萬元，之後所需償付的貸款，也從三年前的52.3萬元，增加到61.5萬元。
對於一對賺取全國中位數工資的年輕夫婦來說，假設兩人都做全職工作，那麼在今年10月，他們的稅後週薪合計為1713元。與去年10月相比，每週收入增加了34.14元，漲幅為2.0％，與三年前相比，每週收入則增加了129.91元，漲幅為8.2％。
也就是說，在過去三年中，首次購房者最感興趣的低價房屋價格上漲了43.3％，而工資收入只增加了8.2％，房價上漲幅度高達年輕家庭收入增長幅度的5倍。
與此同時，在過去三年中，房屋貸款的利率也在持續下調。2017年10月，各大主要銀行提供的兩年期固定房貸利率平均為4.70％。從今年10月開始，相應的房貸利率下降到了2.65％。
所以，儘管在過去的三年中房貸利率在不斷下降，抵消了房價上漲的部分因素，但由於房價的上漲幅度遠遠超過工資的增長幅度，住房的可負擔性仍在惡化，年輕家庭購買第一套房所需存夠押金的時間，比三年前更長，從4.2年增加到5.8年。
責任編輯:筱康
