【大紀元2019年09月05日訊】（大紀元記者李捫心報導）最新的OneRoof-Valocity房地產報告發現，受奧克蘭房市低迷影響，全國房屋中間價（包括奧克蘭在內）目前為61萬元，在過去三個月裡上漲了0.82％，在過去一年裡上漲了4.1％；然而，如果不算奧克蘭，全國房價的增長前景則樂觀不少：季度增長率為1.77％，年增長率高達6.19％。
不過，新西蘭先驅報的記者本·賴希（Ben Leahy）認為，奧克蘭的房價問題，是一個複雜的難題，影響因素多變、複雜，並不是用單一下降就可以解釋的清的；多位專家也預計，隨著春天的到來，奧克蘭的房市也會逐漸轉暖。
北島中部漲幅最大
根據OneRoof及其合作夥伴Valocity的最新數據，北島中部和東部的一半地區，房價上漲最快。
其中黑斯廷斯（Hastings）和旺格努伊（Whanganui），現在是新西蘭最熱門的房地產市場，這兩個城市的房價，在過去的一年中，上漲幅度都達到了最大。
黑斯廷斯的房價中位數在過去12個月內上漲了29.9％，達到50萬元，追上了緊鄰的耐皮爾（Napier）；而旺格努伊的房價中位數，則上漲了26.1％，達到26.5萬元。
全國房價飆昇最大的地區是霍克灣（Hawkes Bay）的懷柔阿（Wairoa），其房屋中間價同比增長了52％至16萬元。懷柔阿位於黑斯廷斯與最東端的吉斯本（Gisborne）之間，吉斯本的房價在之前的統計數據中，曾經是漲幅最大的。
按照街區算，全國房價漲幅最快的三個街區，都在旺格努伊：Waverley、Milton和旺格努伊中心區，它們的房價在過去12個月中，都上漲了超過30％。
在房屋銷售價格與政府估價（CV）的差別方面看，OneRoof的報告發現，旺格努伊的房屋銷售價格與CV比率最高，通常銷售價格為CV的1.55倍，即售價比估價高出一半還多；黑斯廷斯居第二位，銷售價格比估價高出44%。
OneRoof的編輯歐文·沃恩（Owen Vaughan）認為，黑斯廷斯和旺格努伊房價都很低，所以「房市表現都很亮麗。兩個地區都有一些價格頗具吸引力的房屋，這當然會引起首次買房者和投資者的關注。」
「然而，重要的是要把這些地區房價暴漲前後聯繫起來考慮。對於旺格努伊來說，增長的基數很低——五年前的房屋中間價只有18萬元；而黑斯廷斯也終於趕上了緊鄰的另一座城市耐皮爾，耐皮爾的房價也是最近幾年才被推高的。」
多數主要中心呈增長趨勢
OneRoof-Valocity的數據顯示，除了奧克蘭和基督城的數據有些疲軟之外，其它5個主要中心的房價都呈增長趨勢。
儘管過去三個月沒有變化，但惠靈頓的房價中值同比上漲了5.5％至76.5萬元；漢密爾頓和陶朗加的房地產市場都比較活躍，漢密爾頓的房價中位數在過去12個月裡，上漲了5.6％至56.5萬元，而陶朗加比去年同期上漲了6.3％至67萬元。
達尼丁仍然是新西蘭主要城市中心中，表現最強的。目前年度房價增長率高達17.1％，季度增長率也達到了7.2％，這使達尼丁成為唯一一個房價呈兩位數增長的城市房屋中值達到了44.5萬元。
基督城的住房市場在過去12個月中幾乎沒有變化，房屋中間價下降了1.1％，達到44.3萬元。
奧克蘭房價下跌原因複雜
OneRoof 房地產報告中公佈的數據也顯示，全國最昂貴的房地產市場——奧克蘭，感受到的壓力最大。在過去12個月中，房價中位數降低了3.0%，降至96.5萬元。
OneRoof發現，負擔能力是奧克蘭房地產市場放緩的主要因素，所以最受影響的就是那些最昂貴的街區；而首次購房家庭一般都會趨向購買低端房產。
在新增的抵押貸款中，投資者的比例下降到了14.3％；而換房者的比例仍然低於10％；最大的買家群體仍然是首次購房者，他們佔上個月新貸款人數的27.4％，儘管這比前一個月稍微有所下降。
沃恩說：「儘管首次購房者構成了大部分的房地產市場活動，但他們所追逐的100萬元以下的房產數量正在減少。這同時可能也表明，那些擁有這個價位房產的房地產投資者們，如果感到戰線過長，可能現在就是出手的好時機。」
房地產分析公司Valocity的估值主管詹姆斯·威爾遜（James Wilson）表示，在今年剩下的4個月裡，奧克蘭低迷的房地產市場，可能會導致價格的波動。
他說，當房屋銷售量減少時，銷售價格中位數往往會變化較大，因為一些較高或較低價格房屋的銷售，可能會扭曲數據，造成（不真實的）大漲或大落。
因此，在首次購房者突然變得活躍的街區，因為他們會購買更便宜的房產，就會導致這個街區房價下跌；另外，大量新公寓和更便宜的房屋，也會被推向市場。
最受奧克蘭房市低迷影響的街區，都是那些昂貴街區。其中包括著名的200萬元街區Herne Bay、Ponsonby和Remuera等，其房屋中間價在過去12個月裡下降了3％，而奧克蘭北岸的著名海濱街區，如Takapuna、Devonport和Campbells Bay等，房價中位數都下跌了2.8％。
威爾遜表示，奧克蘭的市的走向可能會轉變。「由於儲備銀行決定將官方現金貼現率（OCR）降至1％，致使抵押貸款利率下降，這降低了首次購房者和投資者的購買成本。」
「降低利率和春季的溫暖天氣，都可能誘使現有房主進行交易。」
過度開發致一些地區房價下跌
另外，奧克蘭的一些近幾年開發的遠郊街區，也經歷了房價同比下跌幅度最大的一次。這帶動了整個奧克蘭房價為負增長。
其中西北部的Kumeu跌幅最大，房價中位數下跌了23.7％至114萬元；南部的Bombay也下跌了16.5％;較中心的Westmere（-12.9％）和北岸的中心Albany（-12.1％），下降幅度也很大。
Mike Pero 房地產公司Kumeu分公司的格雷漢姆·麥肯泰爾（Graham McIntyre）認為，「不受控制的開發」和「供應氣球」，是促成Kumeu等街區房價大降的主要原因。
以前，奧克蘭的Kumeu一直是著名的田園房產地區，在奧克蘭市政府開放了Kumeu和鄰近的Huapai、並將其劃為未來住房開發區後，大量的新房開始在這兩個地區建造出售。
「五年前，在Huapai總共只有300套房產，」他說，「但現在，我們手中可以隨時出售的，就有超過300套房產。」
這意味著，在18個月前，這個地區很少有低於99萬元的四居室房屋出售；但現在，全新的四居室房屋只賣79.9萬元。
相比之下，鄰近的Waimauku在很大程度上並沒有受到新開發項目的影響，因為它的田園房產區塊在過去一年中仍然非常受歡迎，房價從一年前的112萬元，增長了14％至目前的128萬元。
麥肯泰爾懷疑，北部的Albany和南部的Bombay等郊區，房價可能也受到了同樣的影響，使它們列在去年奧克蘭10大表現最差的街區。
責任編輯：上官翎
