【大紀元2019年08月22日訊】（大紀元記者李蓓報導）你可能正想為自己建套新房養老，或者為自己年輕的家庭建造第一套房，或者乾脆就是想要建房投資，而正好家裡的花園可以再分割，所以自己設計建造新房，就成了一個不錯的選擇。
但我們經常會被告知，在新西蘭的建新房比在其它國家更貴，要求也更繁瑣，真實情況是這樣嗎？讓我們來聽聽專家怎麼說。
新西蘭新房造價是澳洲的兩倍
New Ground Capital公司的聯合創始人兼董事總經理羅伊·湯普森（Roy Thompson）證實，他最近去了墨爾本的一個住房/家庭展示會，他發現，在澳大利亞建造新房，每平方米的成本大約只有1000新西蘭元，相比之下，新西蘭的每平方米住房造價，高達2000元或者更高，超過澳大利亞兩倍。
湯普森說，新西蘭兩倍於澳大利亞的住房造價，“似乎是徹底地反駁了這樣一種觀點，就是新西蘭的土地成本和市政府的合規成本，是住房造價高的關鍵問題。”他認為關鍵問題是建築材料的成本。
「澳大利亞的Henley Homes為買家提供一種建築面積高達382平方米的住房設計，包括人工、建築材料和利潤在內的總建築成本，為36萬900澳元。」
Henley Homes公司提供的另一個設計，是建築面積為274平方米的四居室住宅，兩層或多層，建築成本只有27萬6900澳元（合28萬9693新西蘭元）。
湯普森說，新西蘭最大的房屋建築商出售的類似的房屋，建築成本約為55萬元，約合每平方米造價2000元。
按照QV Costbuilder的數據，2018年在新西蘭，建築面積為150平方米的三臥室或四臥室房屋的平均建築成本——比上面所說的澳大利亞的274平米的住房要小得多——在奧克蘭為31萬315元，基督城為31萬1250元，達尼丁為28萬2190元，懷卡托為28萬9690元，惠靈頓為28萬5940元。
新西蘭各個主要中心的新房建築成本，在過去10年中增長了30％以上，其中奧克蘭增長最快。
在同一個10年中，土地價格飆升了50％，勞動力成本上漲了17％，石膏板、水泥和混凝土產品的通貨膨脹率則保持在13％的水平，與此同時，房價上漲了57％。
建築材料成本高
湯普森表示，新西蘭為了符合抗震強度的住房設計和建造，成本都比澳大利亞高，由Branz運行的一個方案，顯示了一個建築產品或系統，是否符合建築規範的要求。「新西蘭的房屋和公寓需要更長的時間來設計、獲得許可和建造。」
湯普森說，由於新西蘭建築研究協會（Branz）認證的成本很高，所以新西蘭對於替代建築材料的創新很少。澳大利亞的產品質量往往更好。
湯普森說，建築材料競爭的另一個障礙，是產品製造商通常提供建築材料回扣計劃，以激勵建築商和行業從業人員使用其產品。
不過，建築用品公司ITM和BuildLink的創始人凱文·馬瑞維奇（Kevin Marevich）認為，回扣有助於建立關係、認可有價值的客戶並可以加強市場競爭。
馬瑞維奇說，比較塔斯曼海兩邊的新西蘭和澳大利亞，這很困難，因為兩國的人口規模、建築規模和類型、以及地理條件等都不同。
大家似乎都在批評新西蘭最大建築公司Fletcher Building對石膏板的市場主導地位，但馬瑞維奇表示，石膏板只佔整體材料成本的相對較小的一部分。
「雖然有其它替代產品可以選擇，但是建造一套房屋的總體成本，也只節省幾百元而已。」並且替代產品目前仍然存在風險，還可能延遲已經建造好的住房的合規簽字。
「我們是一個人口不到五百萬的國家，地理狀況很差，合規成本也高得離譜。所以沒有簡單的答案，」馬瑞維奇說。
建築規範使成本上升
Mike Greer Homes建築公司的創始人邁克·格里爾（Mike Greer）表示，除了土地成本對於開發商和房主來說，是一筆巨大的開支之外，「下一個最大的成本，則來自於我們的建築規範，因為它要求建築材料要過度工程化（性能過剩）。而澳大利亞的要求則更輕巧一些，就連他們的鋁制窗戶也會更輕一些，他們使用的房屋的木框架和包層也都更輕便。」
「雖然我們可以通過使用工廠的預製產品，來獲得更便宜的房屋造價，但我們新西蘭的建築規範，是為在現場建造房屋而設計的。」並不適合預製產品。
Mike Greer建築公司建造的房屋面積一般約為160平方米，他們最大的市場在奧克蘭和基督城。
格里爾認為，與澳大利亞相比，建築合規性是新西蘭建房業發展的一個巨大障礙，中央政府需要承擔責任保險，而不是由地區或市政府來承擔。
在今年3月發布的由建築營銷服務公司所做的一個調查發現，建築規範是新西蘭建築行業的首要問題。有500位建築商、行業從業者、建築師、設計師和繪圖員參加了調查。
大約80％的受訪者表示，建築行業面臨的關鍵問題是建築規範，它是審批和導致建房延誤的最大障礙。
在建房成本問題上，70％的受訪者表示，關鍵問題是降低建築材料的成本，69％的受訪者表示，審批和批准程序需要重新審查。
使用預製產品會降低造價？
AUT的建築管理副教授約翰·圖基（John Tookey）說，預製產品有助於降低建房成本，但新西蘭有太多的人期望個性化的定制住房。
「目前大多數新房批准的是四到五臥室住房，而我們需要的是更多的兩、三間臥室的經濟房，所以我們需要認真考慮使用預製產品來建房。」
圖基說，當地的建築商和開發商都是從海外採購預製產品，從而可以以較低的價格、大批量地交付，但他們不太願意接受責任和服務保證，因為這也需要花錢。
但有些預製產品存在質量問題，「在過去的幾年裡，我們已經多次看到不良的佈線、管道和石膏板的情況。雖然說在這一點上，進口商負有責任，但總的來說，這是一種風險遊戲，」圖基說。
NZIER的高級經濟學家邁克爾·必令（Michael Bealing）相信，土地和基礎設施成本佔建房成本的32％，建築材料成本佔20％，各種費用和稅收約佔16％。
德勤（Deloitte）公司的研究員琳達·米德（Linda Meade）表示，澳大利亞建造的房屋更加標準化、商品及服務稅也更低，並且對地震、火災和外牆的要求也更少，所以總的建房成本更低。
「這就解釋了澳大利亞和新西蘭建房成本的差異。新西蘭用的石膏板，與澳大利亞用的石膏板是不同的產品。在新西蘭，它被用作建築規範合規牆的支撐組件。而在澳大利亞則沒有這樣的要求。 」
「由於新西蘭的地震要求，進入混凝土板的鋼筋數量也明顯地更多，」米德說。
木材是最大的單一材料成本，約佔房屋總成本的8％，其它大部分原材料，約佔總成本的4%，只佔木材的一半。
影響新房造價的因素很多
根據Branz的說法，建房價格受到很多因素的影響，可以根據房屋形狀而變化很大，一般情況下，L形比H形更簡單，因此成本相對要低。
一般情況下，建築商會為一套基本的、開放式四臥室、200平方米的房屋定價，並會給出更高規格產品的成本。
比如，從標準的廚房檯面升級到花崗岩檯面，成本將從2600元升至4400元，將丙烯酸淋浴升級為瓷磚步入式淋浴間，成本將從1800元升至3000元，房屋從矩形變為L形將提升設計成本，花費將從3000元升至18,500元。
房地產研究員Hugh Pavletich認為，經濟適用房應該是家庭收入中位數的3倍，而不是目前的3倍，與土地相比，建築材料成本只佔總成本的一小部分。
責任編輯：上官翎
