【大紀元2019年06月24日訊】文：Steven Zhou・灣區房地產經紀
2019年的灣區房地產市場，在購房者的懷疑、期望、焦慮中，走完了前5個月。幾乎每一個我遇到的人，無論是已經置業的，還是考慮入市的，無不對房產的話題津津樂道。同時也對未來的價格走勢，表現出各種各樣的迷茫和焦慮。本文希望通過對一些數據和圖表的分析，幫助人們撥開迷霧，比較清晰地看到灣區房市的現狀，從而更好地進行抉擇。
由於灣區各個城市房產市場的冷熱不均，限於本文的篇幅，Steven Zhou（周青坤）將從以下一些城市裡，隨機挑選幾個近年我們華人比較關心的熱門城市，進行分析，以便讓人們根據自己的需求，更理性地看待當前市場。如果讀者還有其它關注的地區，可以加我的微信或電話聯繫我。
硅谷房市
（San Jose、Santa Clara、Cupertino、Campbell、Palo Alto、Sunnyvale、Milpitas、Fremont、Mountain View、San Francisco）
1.硅谷房市：聖荷西San Jose
做為灣區最大的城市，San Jose的房價變化是頗具指導性的。自2008年金融危機後，從2015年3月開始步入快速上升的通道，至今已經4年。4年中，經歷了4次快速上漲的階段，平均每次在4個月左右。
當然在這4年中，房價並非一直在上升，也有多次的起伏（表1）。期間經歷了4次比較長的人氣低迷期，每次人氣低迷的時間平均是7.5個月，而在人氣低迷的時候，房價一般也會有所下調。
其中，2017年6月到2018年2月，市場經歷了8個月的量價背離階段。正是這個量價背離催生了之後的3個月裡，房價出現非理性上漲，從而過熱產生泡沫。加上社會經濟等各種因素，導致了San Jose的房價在步入上升通道後最大幅度的下降。降幅最多的時候，市場售價中位數幾乎達到17%的降幅，個別極端的房價下降了30%強。市場至2019年2月達到階段最低位後，從3月開始拉勾反轉，人氣也開始有所回升。
由於San Jose的市場較大，分為東西南北中，同一時期在不同區域或Zip Code的市場冷暖程度又有很大區別，漲跌幅度和未來的升值空間天差地別。在有些地區，本輪的下跌才區區5%左右，而有些地區則高達20%強。
在交易中，如果不能很及時仔細了解當地的最新數據和特點，盲目聽風其它區域的市場動態，涉及到你將付出或收穫的金錢將會相差很大。歡迎你在買賣房屋之前，加我微信諮詢了解你關心地區的最新動態。
那之後的房價將會何去何從？這是已購房和想購房的人最關心的問題。我們不是神仙，房價起伏也會受到很多因素的作用。所以，我們只能藉助（表2）給大家提供某方面的判斷依據。
房地產屬於穩健型長期投資品種，正常的情況能夠抵抗通脹，並獲得投資回報。通過（表2）裡的兩根紅線a和b，我們基本框定了房價的通道。前期的過熱導致房價快速回調到了合理的區間。因此，在經濟大環境不發生系統性危機的前提下，目前的房價尚處於合理區間內的下半部。
結合（表1）下方的人氣指數，多數在售交易的競價尚沒達到非常激烈的程度。目前的市場尚處於買賣雙方膠著，且逐漸向賣方市場過度的狀態，「月售/在售」比約等於0.8左右。
對買家而言，如果能拋棄不切實際的幻想，很好的對市場進行分析，剔除某些開價偏高或狀況不佳的房源，應該可以買到性價比合理的房子；而對於出售房屋的賣家來說，客觀認識市場，選擇合理要價，制定適當市場策略，並對物業進行一些價值提升，可以獲得更好的收益和回報。
2. 硅谷房市：桑尼維爾Sunnyvale
如果你還在後悔去年幾次沒能在Sunnyvale搶到房，眼睜睜地看著當時的房價往上竄，那麼恭喜你，如果現在出手的話，你幾乎可以拿到相當於2017年底的房價，把2018年拋諸腦後！（表3）
相同於San Jose，4年來Sunnyvale也經歷了4次房價下行。但由於本地房價普遍較高，所以每一次的市場下滑，都會讓人感覺驚心動魄。就像本輪的市場下行，雖然下跌的百分比幅度和其它城市差不多，具體在數字上，San Jose中位數房價不過跌了15萬左右，而Sunnyvale居然達到42萬左右，幾乎夠在灣區的偏遠地帶買一個小Condo了。
開始下跌的時間也比San Jose晚了幾乎1個月。到2月底，San Jose的市場已經出現復甦現象，而Sunnyvale至今還在底部徘徊。目前本地的價格範圍還在房價上升通道的下方，「月售/在售」比大約為0.4，稍偏買方市場。（截止發稿時間，該地區人氣略有上升）
由於Sunnyvale的房價在2014年到2017年期間，快速衝到比較高的位置，上升的速度過快，因此在今後的中短期內，相比於灣區的某些地區，上漲幅度將會受到限制，投資回報將會比其它地區略低。
不過Sunnyvale有個值得注意的現象，這個地區的供應量一直不大，如果市場一旦轉暖，供應量往往會顯得稀缺，以至於不得不大幅加價才能買到房子，所以該地區的房價大起大落的現象將會加劇，直到像一些傳統的高價社區一樣，經過多次的大幅度起伏，最終才能回歸到一個穩定的上升通道。做為投資，需要有一定的心理承受力，而作為自住，依然是一個很好的選擇。所以，考慮買這個地區的人，現在就可以開始多多關心，爭取買在階段的低點。（表4）
近六七年裡，Sunnyvale出現了兩次量價背離的現象。而這兩次的量價背離，都是由於在上升的市場裡供應極度減少，以至於供求關係嚴重緊張造成的。#（待續）
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本文刊載於舊金山6月22日地產版
責任編輯：李曜宇
