【大紀元2019年05月05日訊】（大紀元記者容亮澳洲悉尼編譯報導）臥室兼客廳的一室公寓房（Studio Apartment），雖然房價便宜，但把它們作為投資，是否合適呢？這取決於許多因素。

位置是關鍵

我們都熟悉房地產界的格言「位置、位置」，當你的房產特別小的時候，位置就更加顯得無比重要了。

有大量的證據表明，臥室兼客廳的一室公寓房的購買者和租住者在家中花費的時間往往比大房中的人少，因此衹有位置優越的這種公寓房纔是受歡迎的。

Laing + Simmons Potts Point房地產公司的經紀人Sylvia Vitale說，生活在這種公寓房裡的人經常出門，他們造訪咖啡館、餐館、畫廊、或者沿著悉尼港散步。

Vitale表示，Potts Point的臥室兼客廳的公寓房往往是悉尼最小的那種，通常面積介於17至30平方米之間。然而，頂級的城市位置彌補了家裡空間的缺乏，因為什麼設施都在家門口了。

房地產投資專業公司（Property Investment Professionals）主席Peter Koulizos說：「位置優越的小房比位置不好的大房更好，因為你永遠無法改變位置。」

「如果它靠近中心商務區，就像墨爾本市中心的頂端或悉尼的Potts Point，或者像Bondi、Bronte、Manly這樣靠近海灘或任何靠近悉尼港的地方，都很難出問題。」

空間小、回報高

SQM Research房地產研究所的分析師兼所長Louis Christopher表示，即使整體租金收益率在過去12個月下降，小公寓房仍然提供比其它房產類型更高的收益率。

「它們的收益率仍然比其它房產類型高出1%至1.5%，」他說，「在悉尼，這相當於總租金收益率約為4.25%。」

Vitale表示，如果把臥室兼客廳的小公寓房放上傢具，用作短租或假日出租，那麼租金會更高。

然而，雖然Koulizos同意小公寓房往往帶來更好的租金收益，但他認為這是以小的資本增長為代價的。他認為，這樣的公寓房土地成分最小，而土地是推動價格上漲的原因。

不要依靠貸款

盡管住房發展趨勢是朝向更小的面積、更大的居住密度，但各大銀行一直對臥室兼客廳的小公寓房有所歧視，因為它們太小而不給貸款。

房地產貸款公司Home Loan Experts的總裁Otto Dargan表示，許多銀行的貸款政策規定，房產必須超過40平方米，有的甚至要求超過50平方米。

「有的還要求，公寓房中臥室和其它部分之間必須有隔離牆，或者不允許有共用洗衣設施，而共有洗衣設施是臥室兼客廳的小公寓房中常見的，」Dargan說。

多小才算太小？

Dargan說，有關最小面積規定因貸款銀行而異，但有三種共同的要求。

第一個要求是內部面積至少為40平方米。第二是內部區域、車位和陽台，面積超過50平方米。第三是允許內部面積至少18平方米，但前提是貸款與房產價值比低於80％。

Dargan說，這取決於提供貸款的銀行，所以要買這樣的小公寓房最好獲得貸款機構的預先批准，並了解貸款機構對公寓房規模的相關政策，這意味著你在出價前應先了解清楚公寓房的尺寸，以免因無法獲得貸款而失望。

需要大筆首付款嗎？

Dargan說，通常情況下，需要至少20％的首付款才能獲得貸款。

Vitale說，較大的首付要求是臥室兼客廳的小公寓房更傾向於吸引投資者而不是自住房主的主要原因之一。

小公寓容易出售嗎？

「銀行擔心臥室兼客廳的小公寓房的轉售市場有限，」Dargan說，「我個人認為他們錯了，他們沒有考慮人口統計學的變化。」

Dargan認為，對於單身的首次購房者來說，這種公寓房是一個很好的選擇。「他們非常實惠，往往位於很棒的地方，」他說，「通過Airbnb短租網站把它們租出去，投資者也賺得很好。」

他建議買家對有電梯、游泳池、健身房和門房的公寓房要三思而後行，因為房產管理費會很貴。

Vitale表示，在Potts Point，臥室兼客廳的小公寓房買家大部分是投資者，也有少量的首次購房者和退休人員。當市場在2017年達到頂峰時，這種公寓房上市後一週就被搶購一空，比任何其它房產類型都快。

責任編輯：簡沐