【大紀元2019年05月19日訊】（大紀元記者容亮澳洲悉尼編譯報導）根據澳洲稅務局的數據，超過210萬人，即澳洲約8％的人口擁有投資房產。
H＆R Block公司的Mark Chapman譔文說，如此多的房地產投資者，給稅務局帶來了特殊的挑戰，他們既要確切知道誰擁有什麼房產，又要確保納稅人不會在納稅系統中舞弊。
稅務局局長最近表示，在對投資房產所有人進行的一系列隨機審計中，發現幾乎十分之九的報稅都有錯誤。
因此，房主們可以預期今年他們的稅務申報會受到仔細審查。這也意味著，更有必要尋求專業人士幫助，把站不住腳的退稅申報項目剔除掉，而任何合法的申報項目也不要漏掉。
那麼，如果你擁有一棟投資房產，可能出現的報稅問題主要有哪些方面呢？
稅務局密切關注過度的利息費用申報，例如房主試圖對自住房與投資房的貸款利息都申報。
稅務局還密切關注房主之間不正確的租金收入和支出分配，例如，房產的共同主人收入高的一方報稅多，而不是按一半對一半的分配。
稅務局密切關注投資房沒有真正提供出租的證據。房主衹能申報房產租出去或可供出租期間的退稅。
如果自己住，那麼無法申報。這對於度假房來說尤為重要。
最近，稅務局列出了四個問題，請度假房房主問自己：
1）你如何宣傳你的出租房業？如果你在一個廣為人知的在線網站上做廣告，這是一個很好的跡象表明該房可供出租。
而如果你的唯一營銷形式是前門放一個簡潔的卡片，那麼你可能需要關注你的廣告形式了。
2）你的出租房的位置和情況是什麼？如果你的房產維護良好，租戶就會想租。
3）你設置的出租條件是否合理？如果你收取的租金大大高於市場行情，或者你附帶著不合理的條款，比如只租給無子女者，那麼你的房產可能不會被視為真正可用於出租。
4）你是否接受有興趣的租戶？如果你對租房的人不合理地挑剔，那麼稅務局可能會認為你不是真正地想把房子租出去，你的房產實際上並不屬於可供出租。
稅務局密切關注新買的出租房的維修索賠。購買時存在的損壞和缺陷，例如漏水的屋頂或腐爛的窗框，其維修費用，還有裝修費用不能立即申報。
這些費用可以在數年內扣除，或者作為資本利得稅（CGT）用途添加到房產的成本基礎中。
如果房子以折扣價出租給朋友或家人，則視為非商業出租。報稅最多隻能報到租金那麼高，不能申報虧損。
不要忘記，稅務局可以訪問許多第三方數據，包括訪問熱門的房子出租列表網站，因此他們可以相對輕鬆地確定某個房子「可供出租」的聲明是否正確。
關鍵的一點是你確保自己保持良好的記錄。黃金法則是，如果你無法證實它，你就不能申報它，所以必須保留所有支出的發票、收據和銀行對賬單，以及證明你的房子可供出租的證據，例如出租廣告。
什麼可以申報？
你可以申報你的房子在出租期間或可供出租期間的有關花費：
管理和維護成本，包括貸款利息，通常可以立即申報（即扣除當年的收入）。
借款費用、折舊和基本工程支出可以在若干年內扣除。
什麼不能申報？
不是實際由你支付的費用，例如租戶支付的水費或電費。
收購和處置成本，包括購買成本、轉讓和廣告費用以及所有權轉讓的印花稅。相反，這些通常包含在房產的成本基礎中，這將在你出售房產時沖減資本利得稅。
為房子出租購買任何物品而涉及的商品消費稅（GST），商品消費稅不適用於住宅出租房。但是，在將費用作為扣除額申報時，你可以申報總金額（如果適用的話，包括商品消費稅在內）。
責任編輯：簡沐
