【大紀元2019年03月06日訊】（大紀元記者溫妮綜合報導）據房貸顧問透露，新西蘭各銀行已經開始考慮利率上漲2%的情況下，潛在貸款人的負擔能力。房地產網站模擬數據顯示，如果利率上調2%，奧克蘭房主可能每月需要為現有貸款多付1000元。專家認為，趁著利率偏低，儘快還貸是明智之舉。
若利率上漲 你會增加多少還貸額？
近期房地產網站OneRoof與其數據合作夥伴Valocity模擬了利率從5%升至10％，新西蘭6個主要城市住房貸款的還款情況。
結果發現，壓力最大的是奧克蘭，如果利率升至7%，奧克蘭房主每月可能要為現有抵押貸款多付1000元；如果利率升至9%，每月需增加2000多元。
若利率升至7%，惠靈頓人每月需多付800元，陶朗加人每月需多付600元。變化最小的是達尼丁，若利率升至7%，每月只需增加202元還款額；利率升至10%，會增加1097元。
這些數據是根據各城市中間價估算的，如果你買的房子更貴，那麼增加的還款額會更多。
OneRoof編輯沃恩（Owen Vaughan）表示，目前利率處於歷史低位，但央行表示，未來可能會加息，10%的利率在新西蘭並不罕見。
貸款中介公司Squirrel Mortgages負責人博爾頓（John Bolton）表示，各銀行已經在批准貸款前，計算利率上調2%的情況下，貸款人的負擔能力。
無貸款住房擁有率降至33%
自2016年11月以來，官方現金利率（OCR）始終處於1.75%的歷史最低位。不過，儘管利率持續偏低，但新西蘭無貸款住房擁有率卻在下降，目前只有三分之一的房產沒有抵押貸款，這意味著很多人退休時仍未還清債務。
OneRoof網站3月3日發布的房產報告顯示，全國無貸款住房擁有率從2014年的36%降至目前的33%。全國67個地區中，有41個地區在過去5年裡無貸款住房擁有率出現下降，只有Coromandel和Wairoa兩個地區超過50%。
沃恩表示，這表明，新西蘭可能面臨很高的房貸壓力，而新西蘭人希望退休時沒有房貸的夢想，就像20多歲時購買首套房的夢想一樣，正在迅速消失。
Valocity估值創新總監威爾遜（James Wilson）表示，過去5年裡資本增值顯著，加上低利率，人們用增加的淨值購買汽車等其它資產，結果可能導致貸款人背負更長時間的債務，甚至不得不推遲退休時間以償還貸款。
無貸款住房擁有率低的另外一個原因是高房價，因為購房者的負債超過了其負擔能力，並降低了他們晚年存有一定存款的機會。
最新調查顯示，65歲以上的人群中，有13%仍在租房，另有13%仍在償還抵押貸款；在55～64歲的人群中，只有38%的人完全持有自己的住房。
如何最短時間內還清貸款？
去年1月，房貸經紀公司Mike Pero Mortgages首席執行官柯林斯（Mark Collins）曾敦促人們考慮未來3～5年的融資情況，因為越早還清貸款，你支付給銀行的利息就越少。
事實上，現在很多家庭都在這麼做，他們採取的策略包括，先在便宜地段購買一套普通住房，並抵擋住升級住房（換好房）、翻新或擴建的誘惑。對於孩子們已經離開的空巢老人來說，如果願意縮小戶型，也可以更快地還清貸款。
據Oneroof網站報導，拜爾（Josh Byer）夫婦償還貸款的首要策略是買房要適度。他們有很多朋友和同事住在昂貴的街區，而且只要條件允許就會升級住房。但拜爾夫婦卻在房價飆升前的2011年，選擇在奧克蘭便宜街區購買了一套住房。
他們在購買之初，就決定提前還清貸款，因此他們放棄了很多不必要的奢侈開支，包括度假、服裝乃至理髮等瑣碎的消費。這樣一來，20年期的抵押貸款他們只用了7年就還清了。
另一對夫婦卡莉（Carli）和大衛·阿格紐（David Agnew）不到15年就還清了25年期的抵押貸款。
BNZ銀行移動按揭（mobile mortgage）經理捨基（Shilane Shirkey）表示，如果你採用經驗證有效的策略，可以更輕鬆地償還抵押貸款。她提出了四點建議。
（一）化零為整增加還貸額
例如，如果你需要在30年內還清80萬元貸款，最低還款額為每週901.10元，那麼你每週還個整數910元，最終約可節省2.2萬元，並提前9個月還清貸款。
（二）採用每週還貸的方式
從長遠來看，增加還款頻次可以減少需要支付的利息，而且能夠節省一大筆還款額。例如，你貸款66萬元，如果每週還款的話，相比每兩週還款可節省18.8萬元。
（三）拆分貸款
與捨基一樣，柯林斯（Mark Collins）也建議將抵押貸款分成不同部分，這樣可能有助於規避利率同時大幅上調所帶來的風險。
捨基表示，如果你將貸款分成不同的類型，例如等額本息還款（Table Loan）和定製貸款（tailored loan），你可以先還清其中一種貸款。如果你以這種方式在15年內還清50萬元貸款，那麼你可以節省27.8萬元。
有些貸款，比如BNZ銀行提供的定製貸款，還款額會逐年遞增，這樣可以加快還款進程。還清一筆貸款後，再開始還另一筆貸款。
（四）抵消還貸額
以你日常TotalMoney帳戶的餘額抵消你的TotalMoney住房貸款，那麼你不僅可以節省大量利息，而且可以縮短貸款期限。
滙豐銀行新推3.69%兩年期利率
儘管很多人已經開始為利率上漲做準備，但目前利率仍然持續偏低，而且各銀行仍在以超低利率刺激市場需求。
3月5日，滙豐銀行（HSBC）推出了有史以來最低的2年期特惠利率3.69%。該利率打破了該行於2016年8月創下的最低2年期利率3.79%，而且比Kiwibank提供的第二低利率4.19%低50個基點。
此前滙豐銀行推出了3.95%的 1年期、2年期和3年期利率。現在該行收回了這些利率，但將其2～5年期利率分別降至3.99%、4.39%、4.89%和4.95%。
滙豐銀行下調利率是因為從2019年初開始，新西蘭2年期掉期利率下跌了10個基點。另外，由於悉尼和墨爾本房價持續下跌，人們擔心下跌趨勢會蔓延至奧克蘭。
該行首席執行官拉塞爾（Chris Russell）上月對媒體表示，其夏季行動旨在刺激疲弱的市場需求。
目前Westpac銀行和TSB銀行也在提供3.99%的1年期特惠利率。
責任編輯：上官翎
