【大紀元2019年12月08日訊】（大紀元記者陳光澳洲悉尼編譯報導）目前悉尼的房產市場似乎正在升溫。根據房地產數據分析機構CoreLogic的最新住房價值指數，在截至2019年10月31日的三個月中，悉尼中位住房價格上漲了5%。悉尼房價的上漲推動了全國平均房價季度上漲了2.9%。

據澳洲金融比較網消息，但按年度計算，悉尼的中位房價仍下降了2.5%；與兩年前的峰值相比，下降了10%以上。

盡管悉尼房價的總體趨勢似乎有所上升，但仍受到許多其它政治和經濟因素的影響，而這些因素將會繼續影響2020年的悉尼房地產市場。

澳洲Starr Partners房地產集團的總裁Douglas Driscoll，對2020年的悉尼房地產市場做出了十項預測。

1、房價將上漲5-10%

Driscoll預計，悉尼房價明年將上漲5%至10%，具體漲幅各區會有所不同。如果澳洲儲備銀行再次降息的話，房價上漲可能會超過10%。

他說：「由於銀行現在有放貸限制，所以我不認為銀行監管機構澳洲審慎監管局會在短期或中期內進行干預。」

根據Driscoll的說法，悉尼的房價上漲是由於需求上漲而相對而言供應卻有所不足造成的。CoreLogic的報告顯示，悉尼上市出售的房產數量處於2010年以來的最低水平；與此前一年相比，8月的房源數量水平降低了22%。

2、大量首次置業者進入市場

數據顯示，最近首次置業者數量激增，8月份，新的借款人數達到29.8%，為6年來最高水平，與之前房價下跌的情況相對應。

盡管與2018年9月相比，今年9月首次置業者的人數增加了6.8%，但是，由於對住房可負擔能力的擔憂的重現， 9月份首次置業者的活動出現了2019年以來的首次下降。

Driscoll表示，由於聯邦政府將從2020年1月1日起開始實施首次置業貸款首付優惠計劃（First Home Loan Deposit Scheme），在這一財政措施的刺激下，預計明年悉尼的首次置業者人數仍將繼續增加，特別是明年開始的頭幾周。

3、房源供應仍將保持低位

根據以上數據，掛牌上市的房源數量目前處於極低水平，那麼賣家可能會繼續坐等觀望。

Driscoll認為，由於大部分房主將坐等，直至確定房價再次達到高峰，因而明年掛牌上市的房源數量仍將會保持在較低的水平，買家可能要等到2020年年底才會看到更多的房源。而一旦發生這種情況，房價將會攀升至接近2017年初的水平。

4、房產將更快地被售出

Driscoll表示，房產供應（低）和需求（高）之間的比例失衡將使2020年的房地產營銷活動的時間縮短。他說：「今年8月至9月間，悉尼上市房產的平均待售天數已經縮短了七天，並將繼續縮短。」

根據CoreLogic的數據，今年8月底，悉尼上市房產的平均待售天數為56天；今年9月底為49天。

5、調查委員會將對公寓樓建築質量展開調查

Driscoll還大膽地預測，2020年，調查委員會將可能對高層公寓樓的建設展開調查。

「去年的澳寶塔樓（Opal Tower）的危機和今年的馬斯科特塔樓（Mascot Towers）事件大大地提高了人們對建築質量的關注。隨著新州政府開始實施其建築改革的第一部分，人們對建築物質量的關注將在2020年持續。」

澳洲房地產分析研究機構Propertyology最近向Savings.com.au披露，高密度住宅區的那些存疑的高層公寓大樓將成為影響澳洲房地產市場的最大問題，也將是澳洲房地產250多年曆史中的最大問題。

根據Propertyology研究部門主管Simon Pressley的說法，在未來十年中，公寓房房主的資產「極有可能出現零增長甚至重大損失」。

可能導致調查委員會展開調查的一個最大的問題就是施工質量低劣和匆忙建設完工。

6、房產面積越來越小

澳洲人曾經擁有世界上最大的獨立式住宅，但最近的趨勢顯示，我們正在開始縮減住房面積。

根據聯邦證券（Commsec）的數據，澳洲在2018-2019財政年度中新建的獨立房平均面積僅為228.8平方米，與上個財年相比下降了1.3%，是自2001-2002財年以來的最低水平。

Driscoll認為，這種趨勢將在悉尼繼續。

他說：「悉尼的地理限制使其衹能向西北和西南擴展，這就意味著住房將變小，以便容納更多住宅。」

此外住房的實用性也將日漸流行。由於外賣等便利實施的出現，人們做飯的程度已不如從前，因此廚房的面積也將會越來越小。

7、更獨特的住房

近年來的「投資者熱潮」導致許多以 「一刀切」方式建造的「千篇一律的」或「樂高式的」住宅的出現，不過開發商可以著手建造更多適合特定人口的住房。

Driscoll說：「在2014年至2018年，公寓樓在澳洲獲批建設的所有新房建造中佔了大約三分之一，因此開發商使用’千篇一律’的做法也就不足為奇了。」

千禧一代、首次置業者和大房換小房者是開發商考慮採用新配置的原因。

8、再融資保持強勁

2019年在澳洲房地產市場上發生的最令人難以置信的事件之一是低現金利率。到目前為止，澳洲儲備銀行已分別在今年的6月、7月和10月三次下調25個基點。有人還預測，儲備銀行還將可能在明年2月再度降息。

澳洲統計局9月份的數據顯示，不包括現有貸款的再融資，新房貸款上升了2.9%，至184億澳元；而8月份包括再融資在內的新貸款申請數額增長了4.5%，至279億澳元。這是自2018年10月以來的最高數額，許多借款人正在利用低利率的環境優勢。

Driscoll表示，隨著貸款環境變得越來越具有競爭性，借款人對較小的貸款機構的態度也更加開放，他們會貨比三家，並會轉換貸款機構以確保能獲得更好的貸款利率。

9、「遠郊區」的興起

遠郊區是指城市大都市區以外的繁華郊區，這些郊區通常擁有一個自給自足的產業生態系統，擁有良好的基礎設施和便利設施。

Driscoll說：「在大悉尼地區，這樣的地區有西北部的Box Hill和西南部的Oran Park和Menangle。」

他認為，悉尼附近將會有更多的遠郊區。

10、對印花稅的重新評估

Driscoll預計，作為新州政府搖錢樹的印花稅將會被重新評估。

他表示，在2016-2017財政年度，印花稅給新州政府帶來了80億澳元的收入。但是，由於最近房地產市場的不景氣，新州財政廳的印花稅收入下降。 2018-2019財年的印花稅收入為74億澳元，預計2019-2020財年的收入將為69億澳元。

「由於預計明年房源數量將仍保持低位，因此新州政府為了自已的利益，將會對印花稅模式進行全面評估，我預計這些話題將在2020年的州政府事務中發揮關鍵作用。」

責任編輯：簡沐