【大紀元2019年12月05日訊】隨著中國留學生越來越多，那麼來美國後到底是租房還是買房好呢？針對目前中國、美國房地產現狀以及如何應對等問題，爵碩大學（Drexel University）金融碩士、費城大學城房產投資專家田冬蕾女士(Grace Tian)與大家分享：投資美國房地產的優勢、在費城大學城買投資房的優勢等等。

在費城大學城買投資房的優勢

費城大學城， 是指從西費城，到Schuylkill河邊。常春藤大學之一的賓大，和爵碩大學（Drexel University）， 兩所大學沒有圍牆，學生都有四、五萬人，加上教職員工就更多了。賓大在費城擁有最多的員工，有2萬多，是很大的一個群體。之所以我把投資房都集中在西費城、大學城，有幾個原因：

第一是我自己非常熟悉這個區域，我從1999年來費城至今20多年，一直在這兒，我原來工作的電力公司PECO離Drexel大學走路十分鐘就到。20多年呆在這兒，很熟悉。

第二是我對大學城周圍房地產的價值非常看好。我自己也曾在這一片當過學生、租過房子，後來自己也在這兒投資買房、做房東。也幫很多客戶管理房子、出租房子。在這歷史過程中能看到這兒的房子的價值增加了非常多。現在真是很後悔，當學生時，那時的房子幾萬塊錢就能買下，現在都上百萬了！難以想像，增長速度都趕上深圳的房子增值的速度了！房子價值增加，這是主要一部分。

第三個非常重要的原因就是，出租的租客本身是一個非常好的群體。不管是學生、年輕職工，或者訪問學者，租客市場非常大，年輕的，還沒成家，這個群體的人都是受過教育的，所以我的租客當中很少有不交房租的，需要到法庭上趕走不交房租的租客少於百分之一、二。這兒絕大多數的房客不會有不交房租的問題，這對很多房東來講是一個很大的放鬆。

因為我的客戶和我自己投資房都在這個區域，信息也比較多一些，管理起來也比較方便一些。

我提供的服務不只是幫客戶買房，還負責後續的出租、管理、房子的維修。我有很可靠的信息資源，對我的客戶來講是一個比較放心的投資。

我可以清楚的告訴客戶：租金是多少？增加一個衛生間、改造一個廚房需要花多少錢？這些我都非常清楚。不會有那些不穩定的因素，或冒風險。我向我的客戶推薦這個區域的時候，我可以提供這種有保障的回報率、花銷和收入的分析。

美國房市穩中帶升、中國房市呈泡沫現象

美國的房地產市場相對來講是比較穩定的。我現在回頭看中國現在的房地產市場，我覺得不正常。它的租金的回收的比例和賣房的房價，有很大的泡沫因素在裡面。我舉個例子，我們家在深圳有個房子，如果賣的話，大概能賣4、5百萬人民幣，但出租的話，一個月也就租個5千人民幣。算一下，差不多要一百年才能用租金把房子買回來。可是，在費城的房子，我在大學城的投資房，賣的話50萬左右，每個月能收大概5千美金。差不多收十年的租金就可以把這個房子買回來，但在中國要一百年。

當然產權問題這裡就不談了。

就回報和投資來講的話，在中國的房子只能靠它增值，翻十倍。。。很多一線城市是這樣。但在美國看的是現金流。你買了房子後，房價可能在逐漸地增長。

美國也就一兩百年的歷史，美國的房市，過十年就會有一個下降、上升這麼一個階段，基本上就是每十年就是這麼一個周期。但是總體上是呈往上升的趨勢，比較平緩，沒有大起大落。

我覺得你做房地產時，不能只看房子增值，肯定會有，但不會像中國那樣，十年翻十倍，不太可能。

但是如果你買的房子每個月都能給你產生淨現金流，給你回報。那你的房子就值得留下，是一個好的投資。

投資美國房地產的優勢

在美國投資房看回報有幾個方面：一個是每個月有現金流，不管你是全款買的還是貸款買的，把每個月的費用扣除後，你還有錢收回來。這就是你的現金流。

另外你在收房租的同時，你可以付掉你的貸款。貸款裡包括利率、本金，慢慢的你的房子equity在增加。相當於這個房子你自己擁有的部分就會越來越多。

還有付的利率可以免稅。如果你不是買房子而是租房子，每個月你付出的房租，沒有利可圖。但你買房貸款，這個國家是鼓勵人買房子的，所有政策都是傾向於給買房子的人，給房主，不管是自己住還是投資房的房主。美國鼓勵買房子，提供很多優惠政策。對租房子的人沒有任何好處。所以如果你聰明的話，你就應該去做房東。當然有的人就是選擇那種生活方式：自由、隨時想走就走，他就不能最大化的得到所有的利益。

利率、本金、將來的升值（Appreciation）、現金流–這是作為房地產投資商需要看到的四個非常重要的利益，我們都應該把它抓住。

在大學城投資，這些所有的都是非常有利的。我自己有合適的機會，自己也買投資房。有些是Flip、裝修後賣出去，絕大多數是自己就留下來了，然後出租、收房租。我覺得很多美國華人，比如說雙職工，拿W2，拿工資，很多人都有很多存款。因為我們中國人都存款，不管在中國還是在美國。你存了款幹嘛？你不能把它放在銀行裡。那利息基本上可以忽略不記，所以一定要投資，一定要自己有一些房地產的投資，抓住四個重要的投資優惠。

金融碩士、投資房地產專家田冬蕾Grace Tian

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