【大紀元2019年12月29日訊】（大紀元記者李韶薇澳洲悉尼編譯報導）投資者一般聚焦於房產中位價、拍賣出清率來估計房產走勢。澳洲知名房地產分析機構、買方代理Propertyology的一份新調查，從全澳各地近幾十年來租房市場的數據，分析了投資市場的走向。
據澳洲房地產網消息，Propertyology研究部門主任普萊斯利（Simon Pressley）說，租房市場空置率在3%通常是市場「平衡」的臨界點。
「當空置率超過3%的時候，說明供大於求，租金開始下降——之後銷售市場也會跟隨這個趨勢。反過來，當空置率低於2%的時候，租金開始上升。」
租金增長區
近幾年，霍巴特的空置率非常低衹有0.6%，不難解釋為什麼這幾年霍巴特的房產市場表現是全澳最好的。
普萊斯利說，在過去兩年裡，霍巴特最普通獨立房的周租金漲幅達100澳元。「霍巴特是本世紀以來澳洲經濟漲幅最大的城市。勞動力市場擴大了，來自外州的移民增加了，很多項目都在規劃中。霍巴特的建築業跟不上這些發展帶動下對房產的需求。」
調查顯示，在過去的一年裡堪培拉的租房市場在澳洲第二強勁。「旺盛的旅遊業、專業服務工作和國際留學生的增加，提振了堪培拉的經濟。」
「不過，隨著堪培拉新房供應的增加，特別是新公寓房的上市，可能會對租金形成壓力。」
租金持平區
近十年來，布里斯本租房市場都比較疲軟，經濟表現不盡人意，獨立房庫存太充裕，住房市場投資量很小。
普萊斯利分析說，由於悉尼和墨爾本房產市場的壓力，一些人遷至布里斯本，加上住房建築項目數量減少，布里斯本租房市場終於恢復到平衡點。但是如果私有經濟沒有大的發展，要想看到房產大幅增長也不容易。
墨爾本的租房市場在過去四、五年間還算平衡，普萊斯利說，要看到增長短期內也不大可能。「墨爾本空置率目前在2%左右，但是已經導致墨爾本和悉尼房產下滑的因素——過量的公寓房供應和價格壓力，仍在限制發展。」
再看阿德萊德，普萊斯利說不盡人意的經濟和疲弱的人口增長，導致阿德萊德的租房市場在過去十年都沒什麼增長。這裡新的獨立房供應量小，空置率衹有1%左右，對租金形成一定壓力。普萊斯利稱，阿德萊德的房產市場就像布里斯本的拷貝，沒有強勁的就業發展為動力，就看不到其它的發展，因此短期內看到租金或房價的上漲也不大可能。
租金下降區
創紀錄的新房上市、大量投資房的湧入，以及人口遷至外州，悉尼租金開始下降。
普萊斯利說，珀斯的情況與悉尼類似。「珀斯這十年的趨勢，凸顯了大量人口遷去外州導致這全國第四大城市房產的高峰和低潮。特別在過去四年裡，珀斯租房需求減少，租金下跌。」
至於北部的達爾文，普萊斯利認表示，上一次看到房價的上漲是2012年。
「經濟的持續低迷，人口的流失，導致達爾文的空置率為全國最高。租金還在下降，不過下降的速度有所放緩。」普萊斯利說。
租金上漲的非大城市郊區
普萊斯利特別挑出了一些租金上漲的非大城市郊區，認為除了大城市和中心城市，這些郊區倒是有些投資機會。
他說，凱恩斯、麥凱（Mackay）和班達伯格（Bundaberg），就是昆士蘭非大城市地區低空置率的典範，比多數首府城市都低，莫蘭巴（Moranbah）的租金最近大漲。
「在新州，臥龍崗（Wollongong）、紐卡斯爾（Newcastle）和麥覺理港（Port Macquarie）的租金有些疲軟，達博（Dubbo）和中西部大部分城鎮郊區租房市場（利潤空間）有些緊，阿米代爾（Armidale）、瓦嘎瓦嘎（Wagga Wagga）、格裡菲斯（Griffith）租房（投資市場）壓力將進一步增強。」
「維州的吉朗（Geelong）、巴拉瑞特（Ballarat）近幾年發展強勁，不過最近勢頭有所削弱，說明這些城鎮發展週期的頂峰已過。」普萊斯利說。
最後，普萊斯利的話題又回到了塔斯馬尼亞。
「朗塞斯頓（Launceston）在過去12個月間是全國最強勁的房產市場之一。伯尼（Burnie）和德文波特（Devonport）租房和買賣市場壓力都較大。」
「在我看來，塔斯馬尼亞房產市場的投資回報仍然最好。」普萊斯利說。
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