【大紀元2019年11月06日】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）與許多商品一樣，房價也受供需經濟影響。供不應求時，房價漲，反之亦然。不同的是，房市中的供需關係對房價的影響，不像表面上看得那麼簡單。房屋需求的強弱和供應的多少都會影響到房價。以下是詳盡分析。

影響需求的5大因素

一是利率。利率是影響房屋需求的關鍵因素。所有其他條件同等的情況下，利率越低，房屋需求越高。利率低，借貸成本就低，人們按揭貸款能力越大，買房支出能力也越大。反之亦然。

回顧1970和1980年代，當時按揭利率高達2位數，和如今信用卡利率差不多，貸款買房意義不大，因此許多人根本不願買房，導致房屋需求下降。如今按揭利率不到3%，貸款成本超低，導致全國房屋需求高漲。

二是經濟因素。整體經濟和就業形勢，也決定著房市需求。經濟和就業形勢好時，房屋需求隨之上升，反之亦然。其中道理很簡單：就業形勢不好，工作都沒了，未來工作又沒著落，誰會急著買房呢？就業形勢大好時，雇主和整體經濟前景看好，消費者買房信心也隨之高漲。

這一道理也適用於整體經濟。經濟衰退時，雖可能暫時還沒失業，但會擔心隨時被裁員，自然沒心情和信心買房。誰也不想買了房子幾天后工作沒了，導致無力償還貸款。

三是房價擔負力。房價擔負力是當地房價與收入相比後的買房承受能力。房價相對收入過高時，買房需求下降，反之亦然。以多倫多為例，多倫多總體家庭平均收入較低，但房價全國第二貴，擔負力就差。渥太華平均收入比多倫多高，房價卻比多倫多低，擔負力就高。租金擔負力也影響房市需求。如果租房比買房划算，人們可能會多選擇租房而非買房。

四是移民因素。一個城市移民越多，房屋需求就越旺盛。外國人要想獲得永居身分或入籍，必須達到規定的分數。這意味著，移民多能力強，收入高，買房也就越容易，從而推動房市需求。以大多倫多地區為例，大多區每年吸引近10萬移民湧入，極大推動了房市需求，導致房價飆漲。

同樣，海外買家也會影響房市需求。外國人買加拿大房產是為了安全投資，買房子雖不是為了居住，但一樣會推動房市需求，導致市場供應緊張。為遏制這一因素，有些省開始收海外買家稅，但超級有錢人，多半不會在乎支付這點微乎其微的稅，收效可能不會太大。

五是按揭政策。近年來，政府多次收緊房貸按揭。過去能輕鬆拿到40年按揭，如今首付不足20%，最高按揭期限只有25年，首付20%最高按揭也僅30年。收入不錯，所在城市房價又便宜的人，貸款買房固然不成問題。但要在多倫多和溫哥華等高房價的城市買房，即使收入不錯，恐怕也難拿到貸款。

去年年初實施的按揭壓力測試，也抑制了房市需求。按揭壓力測試要求，申請人在當前按揭利率基礎上再加2%或按央行5年基準利率（目前高達5.19%，二者之中，參照高者）條件下，仍有能力還貸，人們買房能力因此被削減近20%。許多人在新規實施前有能力買房，新規實施後就買不起了，只能選擇觀望，抑制了房市需求。

影響供應的4大因素

一是房源，即活躍掛牌量。活躍掛牌量越多，說明房源越充足，買家選擇越多，反之亦然，有些小區有時可能只有1、2套房掛售，買家選擇太少。活躍掛牌量少，需求強勁，意味著房子更有可能以高價售出。活躍掛牌量多，需求少，房子有可能賣不出去，或降價求售。

二是新屋開發。房市中有2大類房屋，一是現房，即二手房，二是新房。房市供需失衡時，新屋數量能填補短缺，得有足夠新屋建成，才能實現供需平衡。如果可開發土地緊缺，政府審批程序繁瑣漫長，新屋開發速度可能會跟不上需求增長，從而導致房價上漲。

三是開發許可。開發許可審批，決定新屋開發速度。如果政府新屋開發審批程序繁瑣，新屋上市周期會更長，房屋供應就緊張，房價會面臨上漲壓力。如果開發審批程序快捷，新屋上市周期短，房屋供應就充足，房價就呈下跌趨勢。

政府頒發開發許可數量多，並不一定意味著新屋開發量就會上升，開發商拿到開發許可後，還得籌集足夠資金，才能繼續推動項目。如果房價大幅下跌，利率上漲，開發商即使拿到許可，也可能會暫緩開發。

四是土地使用

土地使用規劃，通常由市級政府決定。土地使用規劃，分住宅和商業規劃，明確規定土地的人口密度、建築高度和物業類型（如獨立屋、鎮屋或共管公寓等）等。如果土地使用規劃跟不上新屋開發需求，會導致房屋供應緊張，推動房價上漲。舉例說，所有人都想買某個地區帶後院的獨立屋，但當地土地使用規劃只允許建共管公寓，當地獨立屋房源就緊張，房價自然會上漲。

土地緊缺也會導致房價上漲。以溫哥華為例，溫哥華多山，平地少，意味著能供房屋開發的土地少。

綜上所述，影響房屋供需因素很多，每個都很關鍵。下次發現一個地區房價太高時，可從以上幾個方面分析。每個因素對房價到底有多大影響，雖很難具體量化，但可以肯定的是，每個因素都多多少少地影響著房價。◇

責任編輯：文芳