【大紀元2019年10月10日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大央行發現，近幾年，越來越多加拿大人拿房屋淨值做抵押貸款，加人房屋淨值被抽取得越來越多，也因此極大推動了消費和經濟。但問題是，房屋淨值被抽取太多，整體經濟會越來越經不住房價調整的任何一點風吹草動。

附帶效應

據betterdwelling網站報導，房價上漲時，拿房屋淨值做抵押貸款消費，會產生附帶效應，經濟也會因這類消費被推動，這種局面是房價漲和經濟增長雙贏。

但如果房價跌，基於房屋淨值的這類支出就會消失，銷售放緩，帶動整體經濟放緩。也就是說，房價跌，不僅僅是帳面上的財富縮水，對整體經濟也會生成重大衝擊。

去年房屋淨值貸款4,775億元

央行估計，去年加人房屋淨值抵押貸款（HELOC）總額估計高達460億元，比2017年峰值減少27億元。去年加人轉貸（又稱貸款重組）總額高達371億元，比2017年峰值減少32億元。兩兩相加，去年加人房屋淨值抽取額總計近831億元，比2017年少6.62%。

過去幾年中，加人房屋淨值抽取總額驚人，自2015年以來，每年抽取總額一直在800億元以上。過去6年中，房屋淨值抽取額累計4,775億元，這個數字，足以買下像帝國石油（Imperial Oil）這樣的大企業。

轉貸數小 金額巨大

加人抵押貸款，最鍾愛的是房屋淨值抵押貸款（HELOC）。央行估計，去年HELOC貸款個案總計1,894,100件，比2017年降4.43%。去年轉貸個案總計29.6萬件，比2017年降10.27%。

轉貸個案數雖遠不如HELOC，但金額遠大於HELOC。去年單件轉貸抽取淨值，中位數高達6.28萬元，比2017年升2.44%。相比之下，去年單件HELOC淨值抽取中位數僅1.2萬元，和2017年持平。也就是說，轉貸淨值抽取中位數是HELOC的近5倍。

1/4淨值增長被抽取

加拿大統計局數據顯示，2015年全國物業價值淨增3,330億元，當年房屋淨值抽取額總計829億元，相當於1/4的增長淨值被抽取。問題是，房屋價值增長只是根據邊際買家（價格上漲後首先離開市場的買家）所付房價推斷得出的估值，是個有可能上下波動的數字，而債務，不是推斷得出的估值，是實際的欠債。

當然，經濟大衰退後，並非所有市場的房屋增值會在房價暴跌中流失殆盡，多數情況是人們淨值因房屋淨值被抽取太多不再增長。

責任編輯：文芳