【大紀元2019年10月24日訊】（大紀元記者李捫心編譯報導）根據interest.co.nz網站本週出台的「房屋貸款負擔能力報告」，超低的房貸利率和家庭收入的增加，提升了全國首次購房者對房屋貸款的負擔能力。其中房價最難負擔的奧克蘭的首次購房者，成了近期創歷史新低的房貸利率的主要受益者：除了北岸之外，大奧克蘭地區的共7個地區中，有6個地區的低端住房，讓首次購房家庭都可以負擔得起房屋貸款；而全國其它地區房價雖然仍在上漲，但也被較低的房貸利率大大抵消，全國除了皇后鎮湖區之外，其它地區的低端房屋，都能讓首次購房家庭負擔得起。

這份報告使用了3種數據：

• 房價——房屋售價，把房價從低到高分成4個部分，取其中最低的一部分；
• 收入——首次購房家庭的稅後收入，即實得收入，基於25-29歲夫婦的平均薪資水平；
• 房屋貸款——採用主要大銀行的兩年期固定貸款利率，計算出所需償付的房貸額度。

這份報告使用了新西蘭房地產協會（REINZ）的房價數據，採取今年9月時每個地區住房售價的最低四分之一部分，計算所需要償付的房屋貸款額度，再進一步計算其佔有首次購房家庭的稅後收入的比率——如果所需償付的房屋貸款佔家庭實得工資的40％或者更少，就被認為是負擔得起。

奧克蘭房屋變得更易負擔

「房屋貸款負擔能力報告」顯示，自今年3月以來，普通奧克蘭首次購房者需要償付的房屋貸款，一直都低於40％的可負擔門檻。尤其是央行最近一次意外降息，再次提高了奧克蘭住房的可負擔性。

在今年9月，房貸佔奧克蘭首次購房家庭淨收入的比率，跌至35.77％，這是自2014年9月以來的最低水平，也就是說，奧克蘭低端住房變得5年以來最容易負擔。

在房價方面，按照房地產協會的數據，奧克蘭的低端房價在5年內上漲了50％，從2014年9月的44萬元，增加到今年9月的66萬元。

過去5年的數據顯示，所有50%房價的增長，幾乎都發生在2014年9月至2016年9月的兩年中，當時奧克蘭低端房價從44萬元增加到65.5萬元，但在接下來的3年裡，房價則一直趨於平緩。

但與此同時，房貸利率也在大幅降低。幾大主要銀行提供的兩年期固定利率的平均值，從2014年的6.13％下降到今年9月份的4.50％，下降了42.9％。這是住房可負擔性提高的主要決定因素。

另外，雖然幅度相對較小，工資的增長也有助於住房負擔能力的提高。奧克蘭典型的首次購房者的實得薪水，從2014年9月的每週1530.27元（對於一家全職工作的奧克蘭夫婦來說），增加到今年9月的每週1687.49元，5年中增長了10.3％。

因此，總而言之，對於典型的奧克蘭首次購房者來說，在過去的5年裡，雖然低端住房的價格上漲了50％，但首次購房家庭拿回家的工資上漲了10.3％，再加上房屋貸款利率下降了42.9％，綜合的結果導致房屋房貸能力提升。

負擔能力的改善，幾乎發生在大奧克蘭的所有地區，在7個地區中，有6個進入到首次購房者負擔得起的地區的行列，只有北岸的房價，雖然最近一段時間持續有所降低，但整體上仍然過高，低價房的中間價仍高達80萬元，是唯一一個讓首次購房者難以負擔的地區，房貸佔實得工資高達44.4％。

 2019年9月大奧克蘭地區的低端住房可負擔性（房屋貸款佔家庭收入的比率，%）

來源：房屋貸款可承受性報告

城市或地區	低端房價 / 萬元	每週家庭收入 / 元	可負擔性 / %
大	66.0	1687	35.8
	68.5	1687	37.3
	80.0	1687	44.4
	65.0	1687	35.2
	70.1	1687	38.3
	66.0	1687	35.8
	58.0	1687	30.9
	56.5	1687	29.9

全國房價可負擔性都有改善

較低的房貸利率，還改善了全國大多數地區首次購房者的負擔能力，除了馬努瓦圖/旺格努伊和奧塔哥兩個地區以外，所有地區的住房負擔能力都有所改善。但改善的幅度，與奧克蘭大多數地區相比，則相對較小。因為在全國許多地區，低價房屋的售價仍在持續上漲，但在過去的3年中，奧克蘭的房價則基本保持不變。

在全國范圍內，除了奧克蘭北岸（44.4%）和皇后鎮（51.4%）以外的所有地區，首次購房者仍然都可以負擔得起低價住房，即那個地區首次購房者的房屋貸款額度，佔家庭實際收入的比率少於40％。

9月份全國低端房屋中間價為42.1萬元，住房可負擔性為21.6%。在懷卡托地區，低價房屋的房屋貸款，只佔9月份首次購房者實際收入的22.6％，豐盛灣地區為25.0％，大惠靈頓地區平均為24.9％，坎特伯雷地區為17.2％，奧塔哥地區為19.5％，住房負擔能力仍然都遠遠低於大奧克蘭（平均35.8%）。

2019年9月全國每個地區和城市的低端住房可負擔性（房屋貸款佔家庭收入的比率，%）

來源：房屋貸款可承受性報告

城市或地區	低端房價 / 萬元	每週家庭收入 / 元	可負擔性 / %
	42.1	1655	21.6
	39.0	1671	19.4
	42.9	1622	22.6
	50.2	1616	27.5
	58.0	1567	33.6
	35.2	1609	18.1
	44.6	1550	25.1
	38.5	1544	21.1
	28.7	1408	16.9
	36.5	1553	19.6
	40.0	1675	20.0
	22.5	1459	12.8
大	49.0	1711	24.9
	32.5	1342	20.3
	50.5	1527	29.5
	56.4	1624	31.2
	48.5	1665	25.4
	63.5	1944	29.1
	47.5	1589	26.2
	36.0	1667	17.9
	38.4	1473	22.3
	85.4	1574	51.4
	24.8	1540	13.3

責任編輯：上官翎