【大紀元2019年01月06日訊】（大紀元記者容亮澳洲悉尼編譯報導）如果你想在房地產投資方面取得成功，你需要有一位優秀的房產管理員。
據澳洲房產投資者雜誌網報導，房產管理員不僅會確保你獲得最好的租金和最低的空置率，而且還可以在出租房與租戶的日常管理方面為你免除一大堆的壓力。
但是，一些房產管理員的很多做法欠妥。他們的維修和維護過程有問題。這會影響到你的出租房的長期回報。
房地產管理行業有82％的投訴與溝通和維護相關，顯然不是很多房產管理員都做對了。
以下是房產管理員的不佳的處置方式，會真的影響你的投資房回報。
1、不查不看
這是最常見的抱怨之所在。通常出現在沒有經驗的房產管理員身上。
這樣的房產管理員就像機器人一樣在工作。當他們一接到租戶的電話時，就招人來修，而不是先去檢查一下，看看問題究竟是什麼樣的。
為什麼這會導致你的回報受損？實際上根本不需要派人去修理，這就使你無緣無故地為招來的修理人員登門服務而付費。
2、不問問題
與上述做法類似，你的房產管理員在接到租戶電話後不問問題，不去了解事情的真實情況，就找人來修。
例如，房產管理員接到租客的電話，說他們沒有熱水了。房產管理員什麼問題也不問，請管工來。
管工來後，告訴說不需要修理，因為那是一個電熱水系統，在一天中的某些時段是不工作的。
但管工畢竟被叫來了，房東必須要付上門服務費。
3、沒有強大的關係網
擁有強大的關係網意味著你的房產管理員手頭上有現成的管工、電工、雜工、家電維修等人員的聯繫方式，有調動他們來服務的經驗，知道在什麼情況下應該請什麼樣的人來，而且通常還可以享受收費方面的優惠。
如果他們沒有強大的關係網，那麼他們為你的出租房安排維修會花費較多。他們還可能一時找不到人，你的租戶不得不等待。如果這樣導致你的租戶不滿意了，他們可能會在下次續約時搬走。
4、不知道費用由誰負責的法律規定
再一次像第一點所說的情況那樣，房產管理人員一聽到「漏水」二字就請人來修。
如果你的出租房是一個分層管理房產的一部分，那麼你的房產管理員需要知道你的維修責任是什麼，你的房主法人團體的維修責任是什麼。
或者，問題是不是由於租戶的疏忽或損壞造成的？他們是不是需要承擔維修的責任？
如此，如果房產管理員不去仔細衡量，最終會讓房東無辜買單。
5、不了解維修和保養背後的稅法
具體來說，維修與更換之間是有區別的。
維修是指將物件恢復到原始狀態。更換是用另一個新物件取代舊有的物件。
維修可以全額計入減稅之列，更換需要分在數年內按折舊的算法計入減稅。
因此，最好在6月30日之前安排維修，以便可以直接申請報稅；最好在7月1日之後安排更換，這樣就不必「浪費」一年的折舊。
這種做法並不總是可行。但往往會幫你省一些稅錢。
6、在整個過程中溝通不暢
正如本文開頭所提到的，對房產管理員的投訴，82％是關於缺乏溝通與維護。
如果房產管理員沒有把重要的維護工作納入議事日程，那麼租戶會感到很大的壓力，會感到很沮喪。
這雖然不直接導致你的回報損失，但肯定會讓你喪失高枕無憂之感。
你的房產經理在這幾個方面做得怎麼樣呢？他們處置妥當與否，決定著一年下來是你否要花成百上千元的冤枉錢。
責任編輯：簡沐
